Содержание 📖
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) законодательно появились в России в 1995 году. Но в качестве инструмента инвестиций они стали востребованы относительно недавно. Повышенный интерес инвесторов к ЗПИФ наблюдается с 2022 года, когда многие популярные ранее финансовые инструменты стали недоступны для российского финансового рынка.
Кому подойдут инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды? Чем хороши ЗПИФ в качестве объекта инвестиций? Какова их доходность? Подробнее — в нашем материале.
Главное о ЗПИФ
Закрытый паевой инвестиционный фонд — это один из видов ПИФов. Его особенность — наличие конкретного срока, на который он формируется. Срок зависит от цели создания фонда. По закону он может составлять от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации. По истечении указанного срока фонд расформировывается, паевые взносы возвращаются инвесторам.
Кому подходит ЗПИФ
Как и открытый ПИФ, ЗПИФ представляет собой инструмент коллективных инвестиций. ЗПИФ создают для аккумуляции средств пайщиков под определённый инвестпроект, что даёт возможность реализовать инвестиционные стратегии инвесторов.
Сделать паевые взносы в ЗПИФ можно только на стадии его формирования. После того как заявленная сумма собрана, ЗПИФ прекращает выпуск паёв, поэтому и называется закрытым. В отдельных случаях возможен выпуск дополнительных паёв, преимущественное право на приобретение которых имеют действующие пайщики. И только при их отказе от покупки паи поступают в свободное обращение.
Например, вы хотите вложить деньги в перспективную коммерческую недвижимость, чтобы получать от её сдачи в аренду стабильный регулярный доход. Но ваши финансовые ресурсы ограничены, чтобы купить объект целиком. На помощь придёт закрытый паевой фонд, инвестирующий деньги в такую недвижимость.
В качестве примеров можно привести ЗПИФ «Альфа‑Капитал Арендный поток» и «Альфа‑Капитал Арендный поток-2». Стратегии фондов основаны на инвестировании в торговую недвижимость формата street retail, в частности объекты недвижимости, арендуемые торговыми сетями «Пятёрочка» и «Перекрёсток».
При выборе такого финансового инструмента как ЗПИФ важно учитывать, что вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды — долгосрочные инвестиции, имеющие ограничения в обращении. Инвестор может перепродать пай на вторичном рынке (на бирже или внебиржевом рынке), если:
- •
Вторичное обращение в принципе предусмотрено правилами фонда
- •
Имеется покупатель, желающий купить пай
Преимущества ЗПИФ
Возможность инвестирования в высококачественные, перспективные объекты коммерческой недвижимости при наличии ограниченной суммы для инвестиций. Например, инвестировать в закрытые ПИФы Альфа‑Капитала можно при наличии в распоряжении суммы чуть более 300 000 рублей. Объекты выбирает команда профессионалов после квалифицированной экспертизы. Она же обеспечивает управление ими на высоком профессиональном уровне с учётом требований к эксплуатации объектов (пожарная безопасность, страхование, текущие ремонты, формирование пула арендаторов, соблюдение условий договоров аренды и пр.)
Высокое качество управления активами. Функции по управлению активами выполняет управляющая компания (УК). Чтобы получить право на управление деньгами инвесторов, УК должна иметь лицензию Банка России. Чтобы получить такую лицензию, компания и её учредители обязаны соответствовать определённым квалификационным критериям, установленным Банком России. Проверить, что ПИФ включён в Государственный реестр, а УК имеет действующую лицензию, можно на официальном сайте Банка России. В структуре УК обязательно должны быть аудитор, регистратор и независимый оценщик. В обязанности аудитора входит проверка деятельности фонда и УК. Регистратор занимается регистрацией паевых взносов, а оценщик контролирует стоимость активов
Высокий уровень контроля со стороны государства. Деятельность УК по распоряжению имуществом фонда контролируется специализированным депозитарием и Банком России. Управление активами находится под постоянным мониторингом надзорных органов. Управляющая компания ограничена в действиях как нормами закона, так и внутренними правилами фонда
Невысокий риск инвестирования. Хотя инвестиции не застрахованы, как банковские вклады, определённой страховкой рисков можно считать наличие реального физического актива. Это существующий объект недвижимости, который принадлежит пайщику на праве долевой собственности
Возможность диверсификации своего инвестиционного портфеля путём вложений в долгосрочные активы с низким уровнем волатильности. Например, если рынок ценных бумаг находится в стадии высокой волатильности, инвестиции в недвижимость рассматриваются как альтернативный способ приумножения капитала во время волатильности на фондовом рынке
Потенциальная защита капитала от инфляции. В долгосрочном горизонте цена недвижимости на рынке, как правило, растёт. Темпы роста обычно соответствуют или опережают текущий уровень инфляции, особенно если на рынке складывается дефицит торговых, офисных или складских помещений
Стабильное получение пассивного дохода в течение определённого периода. По условиям инвестирования, доход может выплачиваться раз в квартал, реже — ежемесячно
Возможность получить налоговые льготы после трёх лет инвестирования в ПИФ
Защита накоплений от соблазна нецелевого расходования
Если вас не устраивают ограничения по обращению вложений через ЗПИФ, можно рассмотреть возможность покупки других инструментов инвестирования в перспективную коммерческую недвижимость. Например, в цифровые финансовые активы (ЦФА) «Цифровые квадратные метры». Инвестор получает право на получение доходов от сдачи в аренду крупных коммерческих объектов. Так, чтобы стать владельцем квадратных метров в крупном торгово-развлекательном центре в Казани, достаточно иметь стартовый капитал от 5500 рублей. Есть гарантированный размер дохода — не менее 14,5% годовых, доход выплачивается ежеквартально. Одно важное ограничение: для покупки актива необходимо получить статус квалифицированного инвестора.
Во что могут инвестировать закрытые фонды
Закрытые паевые инвестиционные фонды позволяют инвестировать капитал в самые различные проекты. Цели их создания также могут быть самыми разнообразными: от защиты бизнеса от недружественного поглощения до эффективной передачи наследникам, от получения налоговых льгот до повышения ликвидности активов.
Но физические лица как неквалифицированные инвесторы могут делать вложения в закрытые ПИФы, сформированные из определённых активов. Это:
Коммерческая недвижимость. Цель инвестирования — покупка недвижимости для получения арендного дохода, распределяемого между инвесторами.
Активы для реализации девелоперского проекта. Объект инвестирования не приобретается для сдачи в аренду, а строится с нуля. Это могут быть бизнес-центры, жилые комплексы или многоквартирные дома, развлекательные центры, складские и логистические комплексы, гостиницы, санатории и иные объекты недвижимости, эксплуатация которых приносит регулярный доход. Такие инвестиции позже становятся доходными, обычно через 3 — 5 лет, но их доходность может быть значительно выше. Кроме того, при закрытии фонда вкладчик может получить дополнительную прибыль от продажи объекта, если за время реализации проекта его стоимость вырастет.
Рыночные финансовые инструменты. ЗПИФ тратит деньги вкладчиков на приобретение активов, торги по которым идут на бирже. Это могут быть акции и облигации выбранных компаний, паи открытых ПИФов, в отдельных случаях — депозиты банков. Прибыль инвесторов зависит от динамики котировок бумаг на рынке. Для вложений УК обычно выбирают стабильные компании в секторах с хорошим потенциалом роста — IT, сырьевые компании, ретейл и пр.
Как получать доход по ЗПИФ
Доход инвестора от вложений в ЗПИФ складывается из разницы между ценой покупки и продажи (погашения) актива и текущих выплат в период инвестирования.
Расчётная стоимость пая складывается на основе цены чистых активов фонда, приобретённых управляющей компанией, и количества находящихся в обращении паёв.
Текущий доход — доход, получаемый от владения объектами недвижимости или ценными бумагами, приобретёнными УК на деньги инвесторов, и распределяемый между пайщиками. Например, если это коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, текущим доходом пайщиков будут арендные платежи. Если УК инвестировала в акции компаний, то выплачиваемые по акциям дивиденды.
Условия доверительного управления могут предусматривать иные промежуточные выплаты инвесторам по решению управляющей компании. Это влияет на стоимость чистых активов ПИФа. Она сокращается, а вместе с ней уменьшается расчётная стоимость пая.
При расчёте возможной доходности от вложений в закрытый ПИФ необходимо учитывать следующие факторы:
- •
Точно спрогнозировать расчётную стоимость паёв невозможно, как и то, будет ли стоимость активов расти или падать. На неё могут влиять самые разнонаправленные факторы: конъюнктура рынка, экономическая ситуация, политические риски, изменение законодательства и многое другое
- •
Доходность уменьшается на размер комиссии, которую получает УК за услуги по управлению активами фонда
- •
Условия выплаты текущих доходов — размер, периодичность, сроки — определяются правилами фонда. Если текущие выплаты не предусмотрены в период существования ЗПИФа, получаемые доходы направляются на увеличение стоимости чистых активов и, соответственно, самих паёв
Спрогнозировать возможную доходность можно исходя из графика изменения стоимости чистых активов, размера арендного потока и других доходов за различные периоды, наличия промежуточных выплат, динамики и тенденций этих параметров.
Как торговать паями ЗПИФ
У паёв нет свободного обращения, порядок их покупки и продажи определяется правилами фонда. По общему правилу вступить в ЗПИФ можно в период его формирования, а вернуть вложенные деньги (погасить пай) — в момент расформирования фонда по истечении срока, на который он создавался.
В период формирования целевого объёма средств для приобретения объекта инвестиции стать пайщиком может любой желающий. Достаточно иметь в распоряжении минимально установленную сумму взноса. После сбора требуемой суммы фонд прекращает приём новых пайщиков.
Если правила фонда предусматривают досрочный выход инвесторов, то такие паи могут обращаться на вторичном рынке. Самой УК закон запрещает выкуп паёв. Поэтому инвесторы должны самостоятельно искать покупателей на свои доли, например на внебиржевом рынке.
Чтобы сделка состоялась, необходимо выполнить ряд условий:
- •
Найти продавца и покупателя
- •
Согласовать цену, по которой продавец согласится продать, а покупатель — купить актив
УК может зарегистрировать ЗПИФ на бирже. Тогда инвесторы смогут выставлять заявки на продажу паёв через биржу. Если паи обращаются на бирже или внебиржевом рынке, купить и продать их можно и по истечении срока первичного размещения. Сделку можно провести через брокеров, функцию которых часто выполняют банки. На Мосбирже уже находятся в обращении паи десятков закрытых ПИФов.
При проведении сделки важно помнить, что скорость исполнения заявки будет зависеть от наличия покупателя или продавца пая. Поэтому спрогнозировать срок закрытия заявки заранее нельзя.
Дополнительно ограничивает обращение паёв тот факт, что Банк России установил разные требования для покупки квалифицированными и неквалифицированными инвесторами. Из-за этих ограничений многие паи недоступны для инвестирования неквалифицированным инвесторам.
В отличие от акций и облигаций, пай не имеет номинальной стоимости. Расчётная стоимость пая определяется исходя из стоимости чистых активов паевого фонда, разделённых на количество паёв. При росте стоимости активов ПИФа расчётная стоимость пая тоже возрастает, и наоборот. Поэтому она зависит от текущей конъюнктуры рынка и может отличаться от стоимости первичного размещения как в большую, так и в меньшую сторону.
