Кредит под залог доходной недвижимости

Собственник ограничен в возможности распоряжаться заложенным имуществом. Он может использовать помещение для ведения бизнеса, но лишён права передать собственность другому лицу. Объект нельзя продать, подарить или любым другим образом избавиться от своих имущественных прав на него.

Когда условия кредитного договора выполнены заёмщиком, он возвращает себе право распоряжаться объектом.

В случае если клиент не сможет погасить свой долг перед банком, помещение переходит в собственность кредитной организации. Таким образом кредитор получает гарантию возмещения своих убытков. В дальнейшем объект будет продан. Скорее всего, прибыль с продажи будет выше, чем оставшийся долг заёмщика. В таком случае ему вернут часть суммы, которая перекрывает задолженность.

Есть несколько требований, которые предъявляют к объекту залога:

У недвижимости должен быть ясный правовой статус. Использовать собственность в качестве залога может быть невозможно, если:

У объекта может быть несколько собственников. В таком случае потребуется согласие их всех, чтобы использовать недвижимость в качестве залога.

Да. С момента получения кредита под залог недвижимость нельзя продать или другим образом передать права собственности на неё. Обременение сохраняется до полного погашения задолженности.

После окончания кредитного договора важно проверить, снято ли обременение. Для этого необходимо:

Возможно, потребуется обратиться в Росреестр, чтобы снять обременение. Иначе будет сохраняться запрет на передачу прав собственности. Заявку в Росреестр можно подать онлайн, но иногда для снятия обременения может потребоваться личный визит.

К плюсам залогового кредитования можно отнести:

Альфа‑Банк составляет гибкий график погашения задолженности, при котором клиент может вносить небольшие платежи, а основную часть долга погасить в конце срока. До этого момента нужно выплатить от 35% долга, оставшуюся часть — при закрытии договора. Размер платежей и другие особенности тарифа разрабатываются индивидуально на основе финансовых характеристик бизнеса. Такой график позволяет снизить финансовую нагрузку на этапе расширения компании или иного способа развития бизнеса. В конце срока, когда вложенные кредитные деньги начнут приносить прибыль, будет легче погасить задолженность.

Основной недостаток залогового кредитования: повышается риск потери собственности. Если бизнес не может выплатить долг, объект переходит в собственность банка. Недвижимость можно выкупить обратно, но время на это действие ограничено. Скорее всего, кредитная организация постарается продать объект. Выкупить его у нового собственника может быть уже невозможно.

Залог помогает банку лучше управлять рисками, которые связаны с займом. Поэтому улучшаются кредитные условия для бизнеса.

Подходят объекты, которые можно сдать в аренду под ведение бизнеса:

• •

  Производственные площади

• •

  Склады

• •

  Офисы

• •

  Торговые помещения

Вместе с самим объектом под залог можно отдать участок земли, на котором он расположен.

Обеспечение может быть представлено в разных видах:

• •

  Сама недвижимость

• •

  Право аренды на участок

• •

  Акции или доли собственника

• •

  Поручительство собственников

• •

  Поручительство операторов по сдаче в аренду

Это может быть непросто, потому что объект уже находится в обременении. Если банк позволяет сделать такое рефинансирование, в некоторых случаях это может быть выгодно. Например, если объект залога вырос в цене с момента предыдущего займа. В таком случае под то же помещение можно получить больше денег.

При рефинансировании следует внимательно изучать условия. Легко можно оказаться в ситуации, когда новый кредит никак не улучшит положение.

На качество залога влияют несколько факторов:

• •

  Стоимость. Чем выше цена объекта, тем больший кредит под него можно получить

• •

  Ликвидность. Предпочтительны объекты, которые легко продать. Чем более востребовано на рынке конкретное помещение, тем выше его ценность в качестве залога

• •

  Расположение. Банку сложно оценивать и проводить сделки по объекту, доступ к которому затруднён

• •

  Состояние. Чем более ветхий объект, тем ниже его стоимость

Существуют дополнительные детали, которые влияют на ценность: наличие коммуникаций, дата постройки и другие.

Коммерческая недвижимость обладает большим числом важных особенностей по сравнению с жилой. Чтобы верно определить стоимость объекта, банк проведёт оценку самостоятельно. Вы можете заказать предварительную оценку у сторонней компании. Но нет гарантии, что она совпадёт с мнением экспертов, которых привлечёт банк.

Залоговое кредитование занимает больше времени, чем без обеспечения. Это связано с тем, что банку требуется проверить больше документов и оценить объект. Оценка коммерческой недвижимости сложнее и может продолжаться дольше, чем, например, оценка квартиры.

Список необходимых документов:

• •

  Учредительные и регистрационные

• •

  Бухгалтерские и налоговые (отчётность за последний год)

• •

  Кадастровый паспорт недвижимости

• •

  Выписка из ЕГРН для залогового объекта

Также понадобятся документы, подтверждающие, что состояние объекта соответствует технической документации.

Предельный срок кредитования — 10 лет.

Для получения залогового кредита необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подать заявку

2. Дождаться оценки объекта экспертами банка

3. Ознакомиться с условиями кредитования

4. Подписать договор

5. Получить деньги

Это зависит от условий договора. Стоит заранее проверять наличие этой опции. Даже если вариант досрочного погашения есть, у него могут быть определённые нюансы:

• •

  Временный мораторий. Это означает, что в течение какого-то времени после подписания договора досрочное погашение невозможно. Срок может быть разный. Часто он составляет 6 — 12 месяцев

• •

  Обязательное уведомление кредитора. Иногда для досрочного погашения необходимо предупредить банк заранее. Например, за одну-две недели

В договоре могут быть прописаны дополнительные условия. Когда все они выполнены, нужно лишь перевести на счёт необходимую сумму. Чтобы кредит закрыли, нужно выплатить остаток по займу и проценты, начисленные к дате погашения.

После этого стоит получить документ, который подтверждает закрытие кредита. Он будет подтверждением для Росреестра при подаче заявки на снятие обременения.

Внешнеэкономическая деятельность

РКО

Кредитование

Инвестбанк

Депозиты для среднего и крупного бизнеса

Полезное