Траншевая ипотека: что это такое простыми словами и как работает

Что такое ипотека траншами

Транши — это части выдаваемого клиенту кредита. Суть траншевой ипотеки в том, что продавец недвижимости получает деньги долями в оговорённые договором сроки. Заёмщик платит проценты только на ту сумму, которую выдал банк, а не на весь кредит сразу.

Чаще такая ипотека состоит из двух траншей. Первый перечисляется застройщику, когда дом ещё не готов. Вторая часть денег переводится продавцу после постройки здания или незадолго до готовности. Траншей может быть и больше — это зависит от договора между сторонами. В любом случае до окончательного расчёта с продавцом заёмщик вносит меньший ежемесячный платёж, чем при стандартной ипотеке. Ведь при определении величины регулярных взносов за основу берётся лишь выданная сумма. А процентная ставка сохраняется неизменной на весь срок договора.

Условия и отличия от других программ

Главное условие для заёмщика — обязанность погашать проценты только на выданный транш до перечисления следующей части или всей суммы кредита. А для продавца — получение денег от банка долями.

Прочие детали зависят от выбранной ипотечной программы. Если она льготная, например на новостройку с господдержкой, семейная, дальневосточная и арктическая, то это пониженная процентная ставка. Обязателен стартовый взнос от 20–30% стоимости жилья. Он тоже зависит от программы кредитования и типа недвижимости, может быть дополнен материнским капиталом.

Срок погашения выбирают в пределах 3–30 лет, для дальневосточной и арктической ипотеки — до 20 лет. Есть ограничения и по сумме, которую согласится выдать банк. Для льготных вариантов лимиты определяются законом, при оформлении траншевой ипотеки на рыночных условиях — зависят от доходов заёмщика. Можно получить до 79,9% стоимости выбранной недвижимости.

Есть требования и к заёмщику:

• •

  возраст от 21 года во время подачи заявки, до 75 лет на дату погашения кредита

• •

  стаж работы на текущей должности от четырёх месяцев, для предпринимателей — от полутора лет

• •

  достаточный для выплат уровень дохода

• •

  соответствие условиям льготной ипотеки, если клиент претендует на неё

Как и при классическом варианте ипотечного кредита, важно выбрать подходящую недвижимость, так как до выплаты она находится в залоге у банка. Клиент оформляет готовую жилплощадь в собственность и после сдачи дома может ею пользоваться.

Можно ли взять траншевую ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке

Запрета на выдачу траншевого кредита на жильё во вторичке нет, но на практике это трудно реализовать. Квартиру со вторичного рынка чаще всего покупают у физического лица. Маловероятно, что продавец согласится передать недвижимость другому человеку прямо сейчас, а деньги за неё получать частями. Банки тоже не всегда заинтересованы в такой сделке, ведь оформленная в залог вторичка может оказаться не настолько выгодной, как новостройка.

Застройщикам, напротив, удобно получать деньги за жильё долями. Договор с банком позволяет им продавать недвижимость на стадии строительства, увеличивать количество клиентов и больше зарабатывать.

Плюсы и минусы

Траншевая ипотека даёт заёмщику следующие преимущества:

• •

  Некоторое время кредитная нагрузка будет минимальной. Это выгодно для бюджета клиента, даёт шанс накопить деньги на ремонт или будущие ипотечные взносы и одновременно платить за арендованное жильё

• •

  Человек покупает ликвидную недвижимость, фактически не имея на это собственных денег. Даже при недостроенном жилье цена для заёмщика остаётся той же, что была на момент сделки, и рост рыночной стоимости на его ипотечные расходы не влияет. А продать квартиру потом можно дороже, чем купили

• •

  Переплата по кредиту минимизируется. Этому способствуют небольшие ежемесячные платежи до выдачи банком последней доли, а также сохранение постоянной ипотечной ставки. Если до выплаты всей суммы процент по той же программе повысится, это не коснётся уже выданных кредитов

• •

  Застройщик постарается сдать дом как можно раньше, ведь от готовности недвижимости зависит получение продавцом следующей части денег. Значит, заёмщик сможет быстрее заселиться в собственное жильё

• •

  Меньше вероятность связаться с сомнительным застройщиком. Банк максимально заинтересован в таких сделках, поэтому тщательно проверяет строительные компании до заключения с ними договоров. Это снижает риски и для клиента

• •

  После окончательного транша кредит можно рефинансировать. Например, переоформить его под льготный процент, если в семье клиента родился ребёнок

Минус траншевой ипотеки — вырастающий после окончательного расчёта с продавцом ежемесячный платёж. Заёмщику придётся привыкать к этому, перестраивать свой бюджет. К недостаткам можно отнести и то, что иногда при оплате долями строительные компании завышают стоимость жилья. А банки предоставляют более дорогие кредиты, чем при стандартном варианте, или отказываются выдавать частями льготную ипотеку. Клиенту невыгодно и то, что сокращается выбор недвижимости, так как не все застройщики готовы продавать её с поэтапной оплатой.

В каких ситуациях выгодно брать траншевую ипотеку

Этот вариант ипотечного кредитования выгоден в следующих случаях:

• •

  Заёмщик живёт на съёмной квартире. С ипотекой траншами ему не придётся одновременно платить аренду и высокие взносы по кредиту. До переезда в собственное жильё он будет вносить сниженный ежемесячный платёж

• •

  Клиент собирается купить недвижимость, чтобы заработать на аренде или перепродаже. Пока жильё не готово, ипотечные платежи минимальны. А после сдачи дома можно использовать его и погашать долг банку за счёт этого дохода

• •

  Есть возможность купить жильё без отделки. Оно дешевле, значит, занимать придётся сравнительно небольшую сумму. За время сниженных выплат по первому траншу можно накопить на ремонт

Стоит взять кредит частями, если заёмщик точно знает о скором увеличении заработка — например, при повышении в должности или исполнении выгодного контракта в бизнесе. Благодаря ипотеке траншами можно не ждать роста дохода, а купить жильё в новостройке сейчас. Так удастся сэкономить на цене недвижимости, которая постоянно растёт.

Как рассчитать платёж

Для расчётов можно использовать ипотечный калькулятор. Нужно указать программу кредитования, цену жилья, первый взнос, чтобы узнать стоимость кредита и сумму, которую выдаст банк. Затем на основании процентной ставки и размера первого транша рассчитывают ежемесячный платёж. Эти деньги нужно будет вносить до выплаты продавцу следующего транша. После получения застройщиком остатка ежемесячные взносы рассчитываются уже в зависимости от полной суммы кредита.

Как оформить траншевую ипотеку

Получить ипотечный кредит долями можно следующим образом:

1. Подать онлайн‑заявку в банк

2. Получить предварительное одобрение

3. Подобрать недвижимость, согласовать её с банком

4. Внести первоначальный платёж на эскроу‑счёт, подписать ДДУ с продавцом и ипотечный договор, представив в банк необходимые документы

5. Оформить обязательную страховку

Деньги продавцу переводит банк, а клиент вносит регулярные платежи по графику. Ипотечный кредит траншами может оказаться выгоднее стандартного. Важно уточнить его условия, сопоставить их со своей ситуацией — и скоро можно будет въехать в собственное жильё.