Содержание:
- •
- •
- •
Как можно разделить квартиру или ипотеку, если банк согласен
- •
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку в браке
- •
Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала
- •
- •
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку не в браке
- •
- •
Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением
- •
- •
- •
- •
Когда супруги берут ипотеку, условия могут казаться им вполне прозрачными. Но в случае развода становится непонятно, как делится квартира, кто теперь будет платить банку. Чтобы разобраться, нужно рассмотреть разные ситуации.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Об ипотеке после развода не придётся спорить, если:
- •
заранее составлен брачный договор. В нём прописывают, кому достанется квартира, а значит, и выплата кредита. Если условия договора меняются, об этом оповещают банк. Кредитор должен знать, как делится залоговое имущество;
- •
сохранили документы по ипотеке. Если один из супругов сделал первый взнос из своих средств, это нужно подтвердить. При неравном участии в выплате кредита договариваются о долевом делении.
Как регулируется законом разделение ипотечной недвижимости
Если после развода не удалось договориться, поможет закон:
- •
По статье 34 Семейного Кодекса РФ нажитое в браке принадлежит и жене, и мужу. Это относится к квартире и к кредиту, который за неё платят. Не имеет значения то, что она и долг оформлены на одного супруга.
- •
По статье 39 того же кодекса общая собственность делится поровну, если иное не записали в брачном договоре. Но суд может одной из сторон отдать большую долю. Решение диктуется интересами детей, поведением мужа или жены в ущерб семье. Тот, кому присудили большую площадь, будет выплачивать банку часть долга за неё.
В споре об ипотечном жилье есть третья сторона — банк. Оформить кредит на семью ему выгоднее, чем на одного клиента. Поэтому в Альфа-Банке семейную ипотеку дают под минимальную ставку, если внести соответствующий первый взнос. При разводе кредитору нужно сохранить изначальные условия, поэтому он постарается, чтобы изменений в договоре не было.
Как можно разделить квартиру или ипотеку, если банк согласен
При согласии банка кредит и жильё после развода могут делиться следующими способами:
- •
Всё оформляют на мужа или жену. Квартира остаётся за одним человеком, который и продолжает платить кредит. Второму супругу он будет возвращать часть денег. Сумма зависит от того, сколько общих средств вложили в жилье. Считаются первый взнос и погашенная часть долга. Банк согласится с изменениями, если один супруг может выплачивать ипотеку без участия второго.
- •
Продают квартиру и возвращают деньги банку, а оставшуюся часть получают бывшие супруги. Это вариант для тех, кто не может в одиночку платить банку и второму дольщику. Продажу нужно согласовать с кредитором.
- •
По решению супругов переоформляют квартиру на одного из них, а отвечают по обязательствам оба. Кредит платит владелец, жильё остаётся в залоге. Но если деньги перестанут поступать, кредитор может выдвинуть претензии ко второму супругу, который перестал быть собственником квартиры. А тот, кто больше не владеет жильём, может погасить долг и потребовать эти деньги с собственника.
Любой из вариантов осуществляют так:
- •
в банк идут за согласием на переоформление;
- •
в суд — за изменением состава должников и определением доли в квартире;
- •
там же делится имущество, чтобы жильё и кредит перешли к одному из супругов.
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку в браке
Как делится купленное в браке жильё после развода, зависит от многих факторов:
- •
Когда квартира и кредит на одном из супругов, это общее имущество. Всё придётся разделить поровну, если муж и жена не договорятся об ином варианте.
- •
Когда оба супруга созаёмщики, для банка их обязанности равны. Пока люди в браке, неважно, чьими деньгами рассчитываются за кредит — мужа или жены. Банк при его оформлении рассматривал совокупный доход. После развода должники продолжают перечислять кредитору деньги на прежних условиях, если не предложат лучший вариант.
- •
Когда есть брачный договор, квартиру надо разделить так, как указано в нём. Это работает при условии, что документ подписан до оформления кредита. Но банк может потребовать изменения брачного контракта, ведь кредитору должны заранее сообщать об этом документе. Если брачный договор подписали после ипотеки, банк тоже нужно оповестить. Иначе возникнет спор по условиям кредитного договора.
- •
Когда в семье есть дети, учитывают их интересы. Родителю, с которым они будут жить, могут выделить большую долю квартиры. А платить кредит придётся и второму супругу, сверх алиментов и собственных обязательств перед банком. Первый будет перечислять за ипотеку меньше. Это регламентируется п. 2 ст. 39 СК РФ.
Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала
При оплате части квартиры материнским капиталом эта доля делится между детьми и родителями поровну. На остальное претендуют оба супруга. Долю следует разделить в соответствии с вкладом в ипотеку каждого. Если маткапитал ушёл на покупку 20% жилья, а отец дал на него 20% собственных средств, спорить можно только о 60%, но не о 80%. Нужно доказать, что эти деньги принадлежали супругу, а не семье. Кредитные обязательства делятся поровну.
Военная ипотека при разводе супругов
Военнослужащие участвуют в особой программе и расплачиваются за приобретённое жильё за счёт бюджета. Но купленная таким образом квартира тоже является совместно нажитой и делится поровну. Об этом есть решение СК Верховного суда № 58-КГ16-25 от 24 января 2017 года.
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку не в браке
Чтобы разделить жильё, купленное не в браке, есть следующие варианты:
- •
Если один из пары взял кредит на квартиру, она является его собственностью и не делится. Но второй мог участвовать в выплатах банку. Значит, после развода он имеет право на эти деньги, если докажет своё участие в покупке.
- •
Если жильё купили в ипотеку и оформили долевую собственность, её можно разделить. Каждый получит свою часть или деньги за неё.
Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком
Чтобы разделить после развода дом и землю, надо знать, что:
- •
каждому супругу можно отдать его часть жилища и участка;
- •
можно требовать деньги за свою долю имущества;
- •
нельзя поделить дом и оставить землю в собственности одного супруга.
В остальном всё так же, как при разделе квартиры.
Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением
При мировом соглашении по ипотеке бывшие супруги должны считаться с интересами банка. Иначе кредитор будет против того способа, которым они решили разделить имущество, и мировое соглашение утратит смысл. В таких случаях Альфа-Банк стремится к тому, чтобы все стороны остались довольны результатом переговоров.
Интерес кредитора в том, чтобы вернуть свои деньги и знать, кто именно будет их возвращать. Если супруги сошлись на том, что квартира остаётся жене, а долг — её безработному мужу, ничего не выйдет. Слишком высок риск невозврата денег.
Если три стороны придут к согласию о том, как всё разделить, оно может быть принято:
- •
до обращения в суд. Супруги составляют документ, в котором описывают свои договорённости о квартире и кредите, ставят подписи;
- •
во время рассмотрения в суде. Один из участников подаёт иск, второй соглашается с его требованиями, и это отражается в постановлении.
Порядок раздела ипотеки через суд
Если не удалось разделить имущество и долг мирно, подают заявление в суд по адресу, где находится жильё. В документе должны быть указаны:
- •
название суда;
- •
личные данные истца;
- •
полные сведения об ответчике, включая СНИЛС, ИНН и данные паспорта;
- •
стоимость квартиры;
- •
список прилагаемых документов.
В самом тексте указывают, что требует разделить истец, как и почему. Доводы подтверждают документами, среди которых должны быть:
- •
копия свидетельства о браке, если он не расторгнут;
- •
копия свидетельства о разводе, если он состоялся;
- •
копия бумаг на жильё;
- •
отчёт о его оценке;
- •
выписка из банка о неуплаченной сумме кредита;
- •
копии документов, подтверждающих личные расходы истца на квартиру;
- •
квитанция об оплате пошлины;
- •
уведомление о вручении копий иска банку и второму супругу;
- •
доверенность на представление интересов истца, если не он сам будет присутствовать на заседаниях.
Суд может разделить недвижимость пополам. Тогда половину пошлины ответчик должен вернуть бывшему супругу.
Основные сложности, возникающие при разделе ипотеки
Распространённые проблемы с ипотечной квартирой при разводе:
- •
Один из супругов не платит банку. Второй не должен игнорировать это. Ведь тогда на неуплаченные взносы начисляют штраф. В результате деньги добросовестного плательщика пойдут на уплату пени и процентов, а основной долг вырастет. Несмотря на развод, выгоднее внести всю сумму, а затем подать в суд на второго супруга, чтобы он вернул половину.
- •
Банк не пересматривает договор. Это законно, если изменения грозят ему потерей прибыли. Супругам надо разделить имущество так, чтобы их интересы не противоречили целям банка.
Что надо знать про раздел ипотеки, если думаете о разводе
Готовясь к разводу при невыплаченном ипотечном долге, следует иметь в виду:
Согласие банка не нужно, если оба согласны разделить ипотеку и кредит пополам. Тогда не стоит и судиться.
Суд может решить, что квартира и долг достанутся одному из супругов. Но кредитор это опротестует на основании ипотечного договора, условия которого без его согласия изменить нельзя.
Получить разрешение переоформить кредит и квартиру на одного из супругов реально. Альфа-Банк даёт такую возможность. Но большая часть суммы должна быть погашена вовремя, а клиент должен достаточно зарабатывать, чтобы платить взносы в прежнем размере.
Если в покупку квартиры вложен материнский капитал, эту долю надо разделить между детьми и супругами, а остальное распределяют между собой бывшие муж и жена.
Квартира, купленная по военной ипотеке, рассматривается как совместное имущество. Если в неё вложен материнский капитал, эту часть надо разделить между детьми, матерью и отцом, остальную — между супругами.
Итог: варианты раздела ипотеки при расторжении брака
Жильё после развода можно разделить следующим образом:
- •
Поровну квартиру и долг. Каждому супругу передают половину жилплощади, но он обязан выплатить половину оставшихся средств банку. Важно, кто и сколько денег дал на первый взнос за квартиру. Если они нажиты до брака, их вычитают из общей суммы. И эту часть жилья не оспаривают, она и так отходит одному из супругов. Разделить пополам придётся оставшиеся метры и кредит.
- •
Продать залог по согласованию с банком и вернуть ему непогашенную часть долга. Ипотечную квартиру реализовать сложнее, чем свободную. Но Альфа-Банк предоставляет возможности рефинансирования кредита, поэтому продажи можно избежать.
- •
Оформить ипотеку на мужа или жену по взаимному согласию. Тогда жилплощадь достаётся единственному заёмщику, а бывший супруг получает от него денежную компенсацию. Всё это делают с согласия банка, лучше после погашения остатка по кредиту. Для этого второму супругу надо отказаться от квартиры в пользу первого, тогда его избавят от статуса должника.
- •
Оставить обязательства перед банком как есть, но между собой договориться, кто платит кредит, а кто компенсирует второму супругу часть взносов. Об этом составляют расписку. Она нужнее тому, кто вернёт второй половине расходы. Иначе бывший супруг обратится в суд с требованием оплатить свою долю долга или разделить квартиру.
- •
Выделить каждому часть жилища в натуре. Но сначала его надо разделить юридически по согласию пары или по решению суда. Для этого каждому владельцу обеспечивают отдельный вход, кухню и санузел. Отопление, водоснабжение и электричество должны быть автономными. И прежде проводят экспертизу, которая подтвердит, что обе доли подходят для жилого помещения по санитарным нормам. Это проще сделать, если речь идёт о частном доме. Кредит на него можно взять в Альфа-Банке.
- •
Одному из супругов можно отказаться от прав на владение квартирой, но сохранить обязательства обоих перед банком. Это возможно после развода по согласию и в случае, если в семье есть дети. Ипотеку платят оба. Но если единственный собственник перестанет это делать, рассчитываться с банком придётся второму.
- •
Если супруги брали ипотеку, будучи неженатыми, жильё является собственностью того, на кого оформлен кредит и недвижимость. Второй может требовать часть квартиры и выплаченных банку денег, если докажет, что внёс свой вклад в покупку.
