Проектное финансирование строительства

Что такое проектное финансирование?

Проектным финансированием (ПФ) называется механизм кредитования застройщиков (девелоперов).

Банк выдаёт кредит на строительство конкретного объекта, если бизнес-идея в будущем гарантирует стабильные денежные потоки. Другие условия: период реализации известен и ограничен по времени, а за исполнение обязательств отвечает специально созданное юридическое лицо — SPV/SPE-компания. Задолженность погашается с прибыли, полученной от реализации бизнес-идеи.

Чем проектное финансирование отличается от долевого строительства?

В России проектное финансирование пришло на смену долевому строительству жилья. При долевом строительстве застройщики возводили жилые многоквартирные дома за счёт денег, полученных от дольщиков. Покупатели, решившие приобрести недвижимость в строящемся доме, переводили деньги на расчётный счёт застройщика, и он распоряжался ими по своему усмотрению.

Внедрение проектного финансирования изменило ситуацию на рынке первичного строительства. Теперь застройщики возводят дома за счёт банковского кредита. Деньги от покупателей поступают на эскроу-счёт, доступ к которому девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Банк выступает в роли регулятора — следит за соблюдением условий договора между застройщиком и покупателем.

Финансирование проектов и ПФ — это одно и то же?

Нет. Вариантов привлечения инвестиций в проект много, а проектное финансирование — лишь один из способов получения заёмного капитала для строительства.

Какие компании могут получить проектное финансирование?

Эта программа кредитования подходит крупному бизнесу с безупречной деловой репутацией и опытом работы над масштабными проектами.

Какие плюсы и минусы у проектного финансирования?

Благодаря проектному финансированию застройщики могут реализовывать дорогостоящие бизнес-идеи при недостатке собственных основных и оборотных средств. Другие преимущества:

• •

  к строительству можно приступить с минимальными вложениями

• •

  длительный срок кредитования

• •

  финансовое положение заёмщика имеет второстепенное значение, важнее потенциальная прибыль проекта

• •

  основные средства компании, на которые оформлен залог, не нужно выводить из оборота

• •

  снижение рисков, если кредитным договором предусмотрено распределение ответственности между всеми участниками строительства

А ещё, поскольку по обязательствам отвечает SPV-компания, на основные фонды, оборотные средства и расчётный счёт девелопера не может быть обращено взыскание.

Недостатки ПФ:

• •

  высокая процентная ставка по кредиту

• •

  дополнительные издержки на оформление документов, которые нужны для подачи заявки

• •

  банк отслеживает расходы на всех этапах строительства

Несмотря на минусы, для большинства девелоперов проектное финансирование — единственный способ привлечь капитал для возведения жилой или коммерческой недвижимости.

Как распределяются риски при проектном финансировании?

Возможны три варианта кредитования:

• •

  С полным регрессом. Все риски ложатся на заёмщика. Если возникнут проблемы с возведением объекта, девелопер обязан полностью вернуть заёмный капитал. Данная схема обычно применяется при инвестировании в проекты, которые не обещают высокую рентабельность

• •

  Без регресса. По всем рискам отвечает инвестор. Этот вариант финансирования применяется для крупных прибыльных проектов

• •

  С ограниченным регрессом. В данном случае все риски строительства распределяются между заёмщиком и инвестором. Например, застройщик отвечает за то, что объект будет сдан в срок и без нарушений. А зона ответственности инвестора — точность сметы

Чаще всего встречается банковское проектное финансирование с ограниченным регрессом.

Что нужно сделать перед тем, как подать заявку в банк?

Перед оформлением заявки застройщику необходимо:

• •

  Составить бизнес-план. Важно отразить суть идеи, сроки и стоимость реализации, особенности рынка, риски, прогнозы рентабельности и доходности, а также структуру финансирования (соотношение собственного капитала и кредитных денег)

• •

  Подготовить строительную документацию

• •

  Выполнить расчёт инвестиционной привлекательности бизнес-идеи и разработать презентацию

По правилам проектного финансирования за реализацию проекта должна отвечать отдельная команда. Поэтому нужно зарегистрировать в налоговой SPV-компанию — это юридическое лицо, которое создаётся под строительство конкретного объекта.

Как получить проектное финансирование в Альфа‑Банке?

Пошаговая инструкция:

• •

  Заполнить онлайн-заявку на сайте Альфа‑Банка. В анкете достаточно указать мобильный телефон и ИНН компании. Другая информация на этом этапе не требуется

• •

  Дождаться звонка менеджера Альфа‑Банка и обсудить дальнейшие действия

• •

  Представить документы в соответствии с установленным перечнем

• •

  Получить одобрение. На анализ документов и принятие решения о предоставлении кредита требуется до 10 рабочих дней

• •

  Подписать кредитный договор

Остаётся дождаться зачисления денег на счёт.

На каких условиях Альфа‑Банк выдаёт кредит в рамках проектного финансирования?

Одобренная сумма, срок кредитования и обеспечение зависят от особенностей проекта. Банк может профинансировать до 100% затрат, обоснованных в бизнес-плане. Процентная ставка и график погашения устанавливаются индивидуально.

Что может выступать обеспечением по кредиту?

В качестве обеспечения можно использовать:

• •

  основные средства компании, не связанные с проектом: готовую коммерческую и жилую недвижимость, а также земельные участки

• •

  активы проекта

Если организация предъявляет в качестве обеспечения имущество проекта, залог оформляется на один из активов:

• •

  земельный участок под строящимся домом или право аренды на землю

• •

  объект незавершённого строительства

• •

  акции застройщика

Ещё обеспечением по банковскому кредиту может быть поручительство собственника бизнеса или юридических лиц, которые входят в строительный холдинг.

На какие цели можно тратить деньги в рамках проектного финансирования?

В Альфа‑Банке застройщики могут получить банковский кредит на следующие цели:

• •

  возведение жилой или коммерческой недвижимости

• •

  покупка земельного участка под жилое или коммерческое строительство

Проектное финансирование — целевая программа кредитования, то есть деньги можно потратить только на заранее согласованные цели. Например, если застройщик представил документацию на строительство торгово-развлекательного комплекса в подмосковном Одинцово, нельзя использовать кредитные деньги для возведения логистического центра в Новосибирске.

Как отслеживается исполнение обязательств по договору проектного финансирования?

Банк контролирует целевое использование кредита и ход строительства:

• •

  согласовывает бюджет и фактические затраты

• •

  проверяет разрешительную документацию на соответствие требованиям закона

• •

  отслеживает прогресс выполнения и качество строительных работ

Альфа‑Банк в соответствии с условиями кредитного договора вправе проводить проверки каждый месяц или раз в квартал.