Что такое эскроу-счёт?

---

Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, который используется для безопасных расчётов между покупателем и продавцом. Его открывают при проведении сделок с недвижимостью, покупке или продаже автомобилей, ценных бумаг и других активов. С июля 2019 года механизм стал обязательным для возведения объектов многоквартирного долевого строительства, а с марта 2025 года счета эскроу начали применять и в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Разберём подробнее, как работает этот инструмент.

Главное отличие эскроу-счетов от обычных банковских счетов в том, что банк замораживает на них деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит обязательства по договору. Чаще всего их используют в сфере долевого строительства. Схема была введена государством, чтобы минимизировать риски обмана дольщиков. Благодаря механизму покупатели не останутся без денег и недвижимости.

Есть несколько причин, почему стороны используют эскроу-счета:

• •

  Гарантия возврата денег. Если застройщик обанкротится или сорвёт сроки, покупатель получит денежные средства обратно. Без эскроу дольщикам приходилось бы годами судиться и стоять в очереди кредиторов

• •

  Защита от «двойных продаж». Банк контролирует сделку. Пока дом не достроен, застройщик не может забрать деньги и потратить их на другой объект или личные нужды

• •

  Страхование средств. Если кредитор лишится лицензии, государство вернёт покупателю 100% от суммы, но не более 10 млн рублей. Это больше, чем лимит по обычным вкладам. Защищены как деньги, внесённые для покупки квартиры в новостройке, так и для строительства частных домов по договору подряда

• •

  Соблюдение интересов застройщика. Денежные средства покупателя резервируются под конкретную сделку, забрать их просто так он не сможет — только при срыве сроков или другом нарушении договора

Инструмент подходит как для сделок с новостройками, так и для покупки жилья на вторичном рынке или строительства частного дома, расчётов между физическими и юридическими лицами. Эскроу можно назвать альтернативой банковской ячейке, аккредитиву. По закону средства на таком счету принадлежат не застройщику, а покупателю. Но свободно распоряжаться ими не может ни одна из сторон до завершения сделки.

Эскроу-счёт работает по принципу «безопасного сейфа», ключ от которого кредитор передаёт продавцу после предъявления документов. Открыть его можно только в банке, который обеспечивает проектное финансирование объекта недвижимости — то есть, на чьи деньги строится дом. Кредитор становится держателем счетов всех дольщиков в новостройке — так банк страхует свои риски. А если застройщик строит дом на свои средства, он вправе выбрать банк из списка системно значимых кредитных организаций ЦБ. Однако на практике такое встречается редко, большая часть новостроек сегодня возводится через проектное финансирование.

Открытие счёта проходит в два этапа:

1. Договор-основание. Сначала покупатель подписывает договор с продавцом — ДДУ с застройщиком или договор подряда на ИЖС. В нём указывается банк, в котором будет открыт счёт

2. Трёхсторонний договор. Покупатель вместе с продавцом идёт в банк с паспортом и другими документами. Часто подписать бумаги можно дистанционно через приложение банка или в офисе застройщика

Стороны заключают соглашение об открытии эскроу-счёта. В нём указывают срок действия договора, условия передачи денежных средств продавцу. Затем покупатель вносит на эскроу сумму, указанную в документах. Если квартира приобретается в ипотеку, то заёмщик сначала подаёт заявку на получение кредита, а уже после её одобрения подписывает договор с застройщиком.

После заключения соглашения собственные или заёмные средства покупателя замораживаются или депонируются на счету. Банк сообщает продавцу, что нужная сумма внесена, а тот начинает или продолжает стройку. Раскрытие эскроу происходит автоматически, когда будут выполнены все условия договора:

• •

  Основание. Продавец приносит в банк подтверждающий документ, например, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, выписку из ЕГРН о регистрации права собственности хотя бы на один объект в этой новостройке

• •

  Перечисление средств. Банк проверяет документы и переводит деньги со счёта эскроу на расчётный счёт застройщика или подрядчика

• •

  Закрытие счёта. После того как баланс обнулится, эскроу автоматически закрывается

При затягивании оформления документов срок действия договора эскроу может быть продлён, но банки часто берут за эту услугу комиссию. Закрыть счёт досрочно нельзя.

Вернуть средства с эскроу-счёта по собственной инициативе досрочно, просто «передумав», не получится. Деньги на нём блокируются до выполнения обязательств, прописанных в соглашении.

Возврат суммы возможен в строго определённых законом случаях, связанных с расторжением основного договора. Например, договора участия в долевом строительстве. Основные причины возврата средств покупателю включают:

• •

  Неисполнение обязательств застройщиком — например, если сроки сдачи новостройки нарушены более чем на 6 месяцев

• •

  Соглашение сторон — если покупатель и продавец договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию

• •

  Банкротство застройщика — если компания признана несостоятельной и не может завершить объект

• •

  Прекращение договора в одностороннем порядке — в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ, статья 9 (например, существенное изменение проектной документации или площади квартиры)

Чтобы вернуть деньги досрочно, сначала необходимо прекратить действие ДДУ или другого договора купли-продажи. Сведения об этом должны быть внесены в Росреестр. Банк закрывает эскроу-счёт автоматически после получения подтверждения из ведомства о расторжении соглашения.

Дальше деньги перечисляются на счёт, указанный покупателем. Если сделка проводилась с оформлением ипотеки, то средства направляются на погашение кредита.

Все три варианта похожи тем, что такие расчёты безопасные. Банк выступает как посредник и следит за соблюдением условий сделки. Но если эскроу и аккредитив предполагают безналичную оплату, то в банковскую ячейку продавец кладёт наличные. В чём ещё заключаются отличия?

Аккредитив чаще используется на вторичном рынке, такой инструмент можно назвать виртуальным сейфом. При выборе этой безналичной формы расчёта вы поручаете банку перевести деньги продавцу, но только тогда, когда он принесёт документ о переходе права собственности.

Аккредитив — это просто способ платежа. Банк переводит деньги, когда увидит подтверждение. Эскроу — это счёт ответственного хранения, средства на нём защищены от взысканий. Их не могут арестовать приставы по старым долгам, а лимит страхования составляет 10 млн рублей. Тогда как для аккредитивов действуют стандартные правила страхования вкладов — не более 1,4 млн рублей, средства на них могут арестовать.

Банковская ячейка — аренда физического сейфа в банке. Финансово-кредитная организация не несёт ответственности за сумму внутри, если не оформлен договор ответственного хранения, не проверяет подлинность купюр. Покупатель закладывает денежные средства в ячейку наличными в присутствии продавца. Он получает доступ к сейфу после того, как предъявит банку договор с отметкой о регистрации сделки.

В основном банковские ячейки используются для расчётов «живыми» деньгами между физлицами. Средства в них не защищены системой страхования вкладов, их могут арестовать и изъять приставы. Эти суммы будут рассматриваться как обычное имущество должника, которое направят на погашение долгов.

Использование эскроу-счёта при оформлении ипотеки — стандартная и самая безопасная схема покупки жилья в новостройке. В этом процессе банк выступает как кредитор (даёт деньги покупателю) и как эскроу-агент (хранит средства до конца стройки). Часто кредиторы делают скидку на ипотеку, например, 1%, если проект застройщика и эскроу-счёт обслуживаются в одном банке.

Схема открытия эскроу-счёта при покупке недвижимости в ипотеку мало отличается от других сделок. Вместе с подписанием ДДУ покупатель также подписывает кредитный договор. Чаще всего эскроу открывают в том же банке, где и берут кредит. Заёмщик кладёт на него первоначальный взнос, а после регистрации договора в Росреестре банк переводит оставшуюся сумму на этот же эскроу-счёт.

Деньги переведут застройщику после того, как он введёт дом в эксплуатацию и передаст ключи покупателю. Несмотря на то, что компания получит оплату только через 2-3 года после завершения стройки, заёмщик начнёт платить проценты по ипотеке сразу после выдачи кредита. Банк свои обязательства перед должником выполнил — денежные средства забронированы.

Если стройка не будет завершена, договор расторгается, а деньги с эскроу-счёта возвращаются. Их не выдают на руки покупателю, а направляют на погашение ипотечного долга. Заёмщик получит первоначальный взнос, а вот уплаченные банку проценты за время ожидания вернуть не получится.

Использование эскроу-счетов — стандарт безопасности в долевом и индивидуальном жилищном строительстве, но у этой схемы есть как преимущества, так и недостатки.

Плюсы:

• •

  Защита от недостроя. Застройщик не получит оплату, пока не сдаст дом. Если стройка «заморозится», вы получите всю сумму назад

• •

  Бесплатно для покупателя. Банки не берут комиссию за открытие счёта, внесение на него суммы и её хранение при покупке квартиры у застройщика. Это обязательное условие закона № 214-ФЗ, однако за сделки на вторичном рынке обычно нужно платить

• •

  Страховка от государства. Средства на эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей

• •

  Иммунитет к арестам. Деньги на эскроу нельзя арестовать или списать за долги по налогам, штрафам или кредитам

• •

  Прозрачность. Вы точно знаете, что деньги зарезервированы и банк передаст их продавцу только при выполнении всех условий сделки

Минусы:

• •

  Отсутствие дохода. На деньги, лежащие на счёте до завершения стройки годами, банк не начисляет проценты. Инфляция за это время постепенно снижает их реальную стоимость

• •

  Риск при оформлении ипотеки. Если сделка сорвётся, банк вернёт деньги с эскроу и использует их на погашение кредита. Однако проценты, которые вы платили банку всё время стройки, вернуть нельзя

• •

  Лимит страховки. Если квартира стоит дороже 10 млн рублей, то при банкротстве банка сумма свыше этого лимита может оказаться под угрозой

Эскроу-счёт — защищённый банковский счёт, на котором деньги покупателя «замораживаются» до момента, пока продавец не выполнит свои обязательства. Например, пока застройщик не сдаст дом. Чтобы открыть такой счёт, нужно заключить трёхсторонний договор с банком и продавцом, внести средства (свои или ипотечные) и дождаться завершения сделки. Банк переведёт деньги адресату после предъявления документов о вводе объекта в эксплуатацию.

Главный плюс системы — безопасность. Продавец не может исчезнуть с деньгами, а сумма до 10 млн рублей застрахована государством и защищена от арестов приставами. Основной минус — на эти деньги не начисляются проценты, поэтому их постепенно «съедает» инфляция, а в случае расторжения договора по ипотеке заёмщику не вернут уже уплаченные банку проценты за пользование кредитом.