Опубликовали: 09.01.2024 Обновили: 27.02.2024 Время на прочтение статьи: 8 минут
Содержание:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Квартиру, приобретённую в ипотеку, можно продать, вне зависимости от того, сколько платежей по кредиту вы внесли. Узнайте, какие есть способы продажи ипотечного жилья, как найти покупателя, как банк относится к таким сделкам.
Права владельца на квартиру в ипотеке
Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о праве собственности. Однако в документе есть отметка о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Это обременение накладывает ряд ограничений на правовые действия, сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) её нельзя продать, подарить или обменять. Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на оформление прописки. Все ограничения действуют до тех пор, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.
На практике не возникает проблем, чтобы получить согласие банка на продажу — если долг по ипотеке полностью гасит покупатель или ипотеку переоформляют на другое лицо.
Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры
Собственник может пожелать продать ипотечное жильё, если:
- •
больше нет потребности именно в этой квартире — например, нужно переехать в другой город или появилась необходимость в более просторном жилье;
- •
возникли финансовые затруднения, нет возможности обслуживать кредит;
- •
в другом банке условия по ипотеке выгоднее;
- •
по любым другим субъективным причинам.
Как банк относится к таким сделкам
Квартира, заложенная по ипотечному договору, может быть продана только с согласия залогодержателя, если другое не прописано в договоре об ипотеке. Иначе действия по продаже квартиры, которая находится в ипотеке могут быть оспорены, а недвижимость — перейти в собственность залогового кредитора.
Как финансовые учреждения относятся к сделкам купли-продажи ипотечного жилья? Банк заинтересован в том, чтобы заём был полностью погашен. Кто конкретно оплатит кредит — не имеет принципиального значения. Поэтому, если клиент желает передать свои долговые обязательства другому лицу, банк не будет препятствовать.
Главное, чтобы были в наличии все документы, а покупатель соответствовал требованиям банка, если берёт или переоформляет ипотеку.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Есть несколько способов продать ипотечную квартиру:
- •
Досрочное погашение ипотеки;
- •
Продажа с погашением по ходу сделки;
- •
Продажа квартиры вместе с долгом;
- •
Продажа ипотечного жилья банком.
Досрочное погашение ипотеки
Можно продать квартиру без согласия кредитора, если досрочно погасить всю задолженность по ипотеке. Это целесообразно, если остаток долга незначительный или у продавца есть свободные деньги. Если нет денег на полное погашение, он может запросить задаток у покупателя.
Что нужно сделать собственнику, чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением:
- •
Найти покупателя, который готов внести задаток;
- •
Заключить предварительный договор купли-продажи;
- •
Получить задаток и погасить остаток задолженности;
- •
Взять в банке справку о полном погашении долга;
- •
Снять обременение через МФЦ;
- •
Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.
В чём преимущества и недостатки такого способа продажи:
Плюсы
Минусы
Не обязательно получать разрешение банка.
Нужно найти покупателя, который готов внести весь остаток задолженности по ипотеке.
Важно: задаток, кроме того, что это первый платёж по сделке, является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере.
Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).
Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки
Этот вариант продажи ипотечной квартиры похож на предыдущий способ, только всё происходит с участием кредитора.
Порядок действий:
- •
Продавец получает согласие кредитора на продажу;
- •
Сотрудник банка представляет справку о сумме долга по ипотеке;
- •
Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости;
- •
Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности в Росреестре.
Далее продавец получает залоговое обязательство, кредитор — денежные средства из первой ячейки, новый собственник — закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец в последнюю очередь забирает деньги из своей ячейки.
Плюсы
Минусы
Одна из самых безопасных сделок — полностью под контролем банка. Следовательно, у покупателя больше доверия к сделке.
Покупатель должен иметь всю сумму для покупки квартиры. Банк может устанавливать свои условия относительно сроков, даты проведения сделки и т. д.
Переоформление ипотеки на покупателя
Третий способ продажи — переоформить ипотеку на покупателя при продаже квартиры. Вариант для тех, у кого нет наличных денег, чтобы погасить задолженность и снять обременение. Долг просто переходит от одного заёмщика к другому.
Порядок действий:
- •
Продавец находит покупателя, который согласен купить залоговую квартиру в ипотеку;
- •
В банке переоформляют ипотечный кредит;
- •
Остаток задолженности по ипотечному займу переходит новому собственнику.
Плюсы
Минусы
Легко найти покупателя, потому что многие выбирают покупать квартиру в кредит, а не за наличные.
Для нового собственника большая переплата по ипотечному кредиту.
Не нужно иметь деньги, чтобы досрочно погасить кредит.
Банк откажет в новой ипотеке, если покупатель не пройдёт по внутренним требованиям.
Не нужно снимать обременение.
Важно: покупатель должен отвечать всем требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам. Кредитор проверит кредитную историю, может запросить подтверждение доходов, другие документы.
Сделку полностью ведёт банк
Залоговый кредитор может самостоятельно реализовать ипотечную квартиру по решению суда, если заёмщик допускает просрочки. Тогда квартиру выставляют на онлайн-торги. Полученные от реализации деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней, штрафов, судебных издержек. Если деньги ещё остаются, их переводят должнику.
Лучше не допускать такого развития событий. Квартиры на торгах продают по ценам ниже рыночных, поэтому собственник может ничего не получить или останется должен банку.
Если у вас финансовые трудности, вы не можете платить в срок по графику платежей, договоритесь с банком о рефинансировании ипотеки и платите меньшую сумму в месяц.
Если всё-таки решили продать квартиру, сначала рассмотрите разные варианты, чтобы выбрать наиболее выгодный. Получить подробную консультацию по данному вопросу можно в ближайшем офисе банка.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
С одной стороны, продавать ипотечную недвижимость менее выгодно, чем жильё без обременения. Чтобы мотивировать покупателя заключить сделку, квартиру продают с дисконтом до 20-30% от рыночной стоимости.
С другой стороны, продавец не несёт рисков, связанных с мошенничеством, недобросовестностью покупателя. Весь процесс может проходить под контролем банка.
Продавцу достаточно найти покупателя, предложить ему рассмотреть условия ипотеки и доступные ипотечные программы в Альфа-Банке.
Вы можете узнать больше о продаже и покупке ипотечного жилья через Альфа-Банк:
- •
в отделении банка;
- •
через личный кабинет интернет-банка;
- •
через мобильное приложение;
- •
по телефону 8 800 200 00 35;
- •
по электронной почте: ipoteka-support@alfabank.ru
Где найти покупателя
Найти покупателя на ипотечное жильё можно так же, как и на жильё без обременения: разместить объявление в интернете, печатных изданиях, а также поискать заинтересованных через знакомых. В объявлении сразу предупредите потенциального покупателя о залоге. Если предоставите скидку, покупателя можно найти быстрее.
Залог не является препятствием для риелторов и обычных граждан, у которых есть наличные для досрочного погашения ипотечного кредита. Покупка для них выгодна: такой объект будет стоить дороже после того, как снимут обременение.
