КартыВкладыКредитыИпотекаИнвестицииAlfa OnlyСамозанятостьAlfa StudentsЕщё

Можно ли продать дом в ипотеке?

Картинка баннера

Опубликовали: 16.03.2023 Время на прочтение статьи: 7 минут

Содержание

Взять ипотечный кредит — для многих людей единственный шанс купить жилую недвижимость. Но его выплата растягивается на срок до 30 лет, в течение которых обстоятельства у заёмщика могут измениться. Тогда выходом становится продажа жилплощади. Как осуществить сделку, если на имущество есть залоговое обязательство?

Какие у вас права на купленный в кредит дом

Собственником ипотечного жилья является тот, кто его купил. Но до момента погашения кредита оно находится в залоге у банка как гарантия возврата денег клиентом.

Владелец недвижимости имеет право:

  • пользоваться ею;

  • делать в ней ремонт;

  • регистрировать по этому адресу членов семьи;

  • включить жилище в завещание.

Для всего этого согласие банка не нужно. Оно может потребоваться, если тот, кто взял ипотечный кредит, решил:

  • сделать перепланировку;

  • сдать жильё в аренду (этот момент может быть указан в ипотечном договоре);

  • временно зарегистрировать на жилплощади человека, который не является членом семьи (требование тоже может содержаться в договоре с банком);

  • оформить на жильё дарственную;

  • продать его.

На эти действия нужно запрашивать разрешение у банка, если ипотека ещё не выплачена. Ведь они могут помешать ему вернуть одолженные деньги. Это не безусловный запрет, но законное ограничение, которое юристы называют обременением. То есть, в принципе, все перечисленные выше действия допустимы с согласия банка. Продажа залоговой собственности возможна, если сделка не нарушит финансовые интересы банка и владелец получит от него письменное согласие.

В ином случае заключить сделку на продажу недвижимого имущества не удастся, так как её не пропустит Росреестр. Ведь у него есть сведения о том, что собственность находится в залоге.

Где найти покупателя на такой дом

Продажа недвижимости с обременением — сложный вариант, но реальный. Купить её могут:

  • Риелторы. Эти люди зарабатывают на перепродаже или сдаче жилья в аренду, поэтому заинтересованы в покупке. Ведь недвижимое имущество с обременением обычно стоит дешевле, чем в среднем на рынке. А продать его потом можно за более высокую стоимость.

  • Люди, которые хотят улучшить имеющиеся жилищные условия, но не имеют на это достаточно денег. Для них покупка недвижимости с обременением выгодна тоже по причине сниженной цены.

  • Люди, которые хотят купить жильё в конкретном районе, но испытывают недостаток средств. Их также привлекает более низкая стоимость и не мешает то, что имущество залоговое.

Способы продажи дома с обременением

Осуществить сделку с залоговой недвижимостью можно, если:

  • выплатить ипотечный кредит досрочно. В Альфа-Банке такая практика есть, и досрочное погашение не влечёт за собой удорожание займа или штрафных санкций;

  • погасить задолженность в ходе сделки купли-продажи. Здесь тоже банк и клиент ничего не теряют, поэтому вариант вполне возможен;

  • этим займётся банк. Подобное случается, если клиент допустил просрочки по выплатам, не может или не хочет дальше возвращать кредит.

Досрочное погашение ипотеки

Возможность досрочной выплаты ипотечного займа прописывают в договоре. Если вернуть деньги, обременение с жилплощади будет снято и собственник получит право продать её. Это делают в несколько этапов:

  1. Продавец находит покупателя, который готов внести задаток за жильё.

  2. Затем продавец обращается в банк с заявлением о досрочном погашении ипотеки, узнаёт оставшуюся сумму.

  3. Продавец и покупатель составляют предварительный договор с использованием задатка, который равен задолженности по кредиту.

  4. Деньги передают продавцу, который возвращает их банку в счёт погашения ипотеки.

  5. Таким образом с недвижимости снимают обременение, и согласие банка на сделку не нужно.

  6. Теперь составляют договор купли-продажи, после чего бывший заёмщик получает остаток денег, а покупатель становится собственником жилплощади.

Этот способ удобен для продавца, но найти покупателя в такой ситуации непросто. Здесь для него довольно много рисков — например, владелец жилья может исчезнуть с задатком. Или право собственности перейдёт к его наследникам, а они откажутся возвращать деньги и продавать недвижимость. Покупателю придётся тратить время и средства на суды. Если же он сам откажется от покупки, задаток не вернут. Привлечь покупателя к такой сделке можно сниженной на 20–30% стоимостью жилища, что невыгодно продавцу.

Продажа с погашением ипотеки по время сделки

Для большей прозрачности сделки банк может выступить в ней третьей стороной:

  1. Первый шаг заёмщика — обращение к банку за согласием на продажу жилья таким способом.

  2. Продавец уточняет сумму долга, договаривается с покупателем.

  3. Тот оформляет две депозитарные ячейки: для денег на выплату по кредитному договору и для остатка средств, который пойдёт продавцу.

  4. Стороны подписывают договор купли-продажи.

  5. Банк оформляет досрочное закрытие кредита.

  6. С жилплощади снимают обременение.

  7. Бывший заёмщик получает остаток средств из банковской ячейки.

Участие банка в сделке делает её более безопасной для сторон. Поэтому и продать недвижимость можно дороже, чем в предыдущем случае.

Продажа дома банком

Это крайняя мера, которую используют при просрочках выплат по ипотечному кредиту или при невозможности заёмщика выплачивать его. Во втором случае он сам сообщает в банк о финансовых проблемах. Решением, к которому придут стороны, может стать продажа дома на специализированной площадке. Как это происходит:

  1. Заёмщик и банк подписывают соглашение о сделке.

  2. Жилище оценивает специалист, после чего составляет акт с указанием стоимости.

  3. Затем недвижимое имущество выставляют на торги.

  4. Покупатель, которого устроила цена, помещает деньги в банковские ячейки, поделив на две части: на оплату задолженности, всех пеней и штрафов, если они есть, и остаток для собственника жилья.

  5. Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи.

  6. Банк получает свои деньги, а с недвижимости снимают обременение.

  7. Жильё регистрируют на нового собственника.

  8. Продавец получает свою долю средств из второй банковской ячейки.

В этом случае банк полностью организует и сопровождает сделку. Поэтому она безопасна и для продавца, и для покупателя. Но цена жилья будет существенно ниже рыночной. Её устанавливает банк, чтобы быстрее окупить свои затраты, и собственник в этой ситуации не сможет повлиять на стоимость. Поэтому не стоит копить долги по ипотеке.

Заключение

Продать и купить дом, который является залоговым имуществом, можно. Хотя сделать это сложнее, чем реализовать недвижимость, свободную от обременений. Если возникла такая необходимость, для всех сторон сделки выгоднее и удобнее, чтобы в ней участвовал банк. Тогда продавец может быть уверенным, что рассчитается с долгами по кредиту, а покупатель — что станет собственником жилья.

Если же владелец недвижимости решит организовать продажу самостоятельно, он обязан получить на это согласие банка, который, в свою очередь, заинтересован в возврате средств. Поэтому пойдёт навстречу заёмщику, который стремится погасить долг даже в стеснённых финансовых обстоятельствах.

Полная стоимость ипотечного кредита от 2,065% до 21,199%. Ставка по ипотеке от 2%

Калькулятор ипотеки

Выберите программу ипотеки
Стоимость недвижимости
760 тыс44.1 млн87.5 млн
Первоначальный взнос
%
Срок кредитования
3 года16 лет30 лет

Наше предложение

Ежемесячный платёж

Ставка

%

Сумма кредита

Срок

15 лет

Налоговый вычет

Не является публичной офертой.

Получите скидку за онлайн-заявку на ипотеку

Снизим ставку на 0,3%



Укажите точно как в паспорте
Укажите точно как в паспорте
Укажите точно как в паспорте
Мы отправим решение по заявке
на указанный номер
На данный email будет направлена информация по заявке

Мы гарантируем безопасность и сохранность ваших данных

Может быть полезно

Условия

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Читать 5 мин

Условия

Поручитель в ипотеке: требования, ответственность, права

Читать 5 мин

Условия

Что нужно, чтобы одобрили ипотеку?

Читать 5 мин

Условия

Кто такой созаёмщик по ипотеке?

Читать 4 мин

Оформление

Оформляем ипотечный кредит

Читать 5 мин

Условия

Какое жильё можно купить в ипотеку

Читать 5 мин

Условия

Одобрили ипотеку: инструкция по дальнейшим действиям

Читать 5 мин

Рефинансирование

Как воспользоваться материнским капиталом при погашении ипотеки

Читать 6 мин

Оформление

Как оформить ипотеку на двоих

Читать 5 мин

Другие предложения по ипотеке

По цели

Рефинансирование

По сроку

Условия

По сумме

По городам

Дополнительная информация