Опубликовали: 16.03.2023 Время на прочтение статьи: 7 минут
Содержание
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Взять ипотечный кредит — для многих людей единственный шанс купить жилую недвижимость. Но его выплата растягивается на срок до 30 лет, в течение которых обстоятельства у заёмщика могут измениться. Тогда выходом становится продажа жилплощади. Как осуществить сделку, если на имущество есть залоговое обязательство?
Какие у вас права на купленный в кредит дом
Собственником ипотечного жилья является тот, кто его купил. Но до момента погашения кредита оно находится в залоге у банка как гарантия возврата денег клиентом.
Владелец недвижимости имеет право:
- •
пользоваться ею;
- •
делать в ней ремонт;
- •
регистрировать по этому адресу членов семьи;
- •
включить жилище в завещание.
Для всего этого согласие банка не нужно. Оно может потребоваться, если тот, кто взял ипотечный кредит, решил:
- •
сделать перепланировку;
- •
сдать жильё в аренду (этот момент может быть указан в ипотечном договоре);
- •
временно зарегистрировать на жилплощади человека, который не является членом семьи (требование тоже может содержаться в договоре с банком);
- •
оформить на жильё дарственную;
- •
продать его.
На эти действия нужно запрашивать разрешение у банка, если ипотека ещё не выплачена. Ведь они могут помешать ему вернуть одолженные деньги. Это не безусловный запрет, но законное ограничение, которое юристы называют обременением. То есть, в принципе, все перечисленные выше действия допустимы с согласия банка. Продажа залоговой собственности возможна, если сделка не нарушит финансовые интересы банка и владелец получит от него письменное согласие.
В ином случае заключить сделку на продажу недвижимого имущества не удастся, так как её не пропустит Росреестр. Ведь у него есть сведения о том, что собственность находится в залоге.
Где найти покупателя на такой дом
Продажа недвижимости с обременением — сложный вариант, но реальный. Купить её могут:
- •
Риелторы. Эти люди зарабатывают на перепродаже или сдаче жилья в аренду, поэтому заинтересованы в покупке. Ведь недвижимое имущество с обременением обычно стоит дешевле, чем в среднем на рынке. А продать его потом можно за более высокую стоимость.
- •
Люди, которые хотят улучшить имеющиеся жилищные условия, но не имеют на это достаточно денег. Для них покупка недвижимости с обременением выгодна тоже по причине сниженной цены.
- •
Люди, которые хотят купить жильё в конкретном районе, но испытывают недостаток средств. Их также привлекает более низкая стоимость и не мешает то, что имущество залоговое.
Способы продажи дома с обременением
Осуществить сделку с залоговой недвижимостью можно, если:
- •
выплатить ипотечный кредит досрочно. В Альфа-Банке такая практика есть, и досрочное погашение не влечёт за собой удорожание займа или штрафных санкций;
- •
погасить задолженность в ходе сделки купли-продажи. Здесь тоже банк и клиент ничего не теряют, поэтому вариант вполне возможен;
- •
этим займётся банк. Подобное случается, если клиент допустил просрочки по выплатам, не может или не хочет дальше возвращать кредит.
Досрочное погашение ипотеки
Возможность досрочной выплаты ипотечного займа прописывают в договоре. Если вернуть деньги, обременение с жилплощади будет снято и собственник получит право продать её. Это делают в несколько этапов:
Продавец находит покупателя, который готов внести задаток за жильё.
Затем продавец обращается в банк с заявлением о досрочном погашении ипотеки, узнаёт оставшуюся сумму.
Продавец и покупатель составляют предварительный договор с использованием задатка, который равен задолженности по кредиту.
Деньги передают продавцу, который возвращает их банку в счёт погашения ипотеки.
Таким образом с недвижимости снимают обременение, и согласие банка на сделку не нужно.
Теперь составляют договор купли-продажи, после чего бывший заёмщик получает остаток денег, а покупатель становится собственником жилплощади.
Этот способ удобен для продавца, но найти покупателя в такой ситуации непросто. Здесь для него довольно много рисков — например, владелец жилья может исчезнуть с задатком. Или право собственности перейдёт к его наследникам, а они откажутся возвращать деньги и продавать недвижимость. Покупателю придётся тратить время и средства на суды. Если же он сам откажется от покупки, задаток не вернут. Привлечь покупателя к такой сделке можно сниженной на 20–30% стоимостью жилища, что невыгодно продавцу.
Продажа с погашением ипотеки по время сделки
Для большей прозрачности сделки банк может выступить в ней третьей стороной:
Первый шаг заёмщика — обращение к банку за согласием на продажу жилья таким способом.
Продавец уточняет сумму долга, договаривается с покупателем.
Тот оформляет две депозитарные ячейки: для денег на выплату по кредитному договору и для остатка средств, который пойдёт продавцу.
Стороны подписывают договор купли-продажи.
Банк оформляет досрочное закрытие кредита.
С жилплощади снимают обременение.
Бывший заёмщик получает остаток средств из банковской ячейки.
Участие банка в сделке делает её более безопасной для сторон. Поэтому и продать недвижимость можно дороже, чем в предыдущем случае.
Продажа дома банком
Это крайняя мера, которую используют при просрочках выплат по ипотечному кредиту или при невозможности заёмщика выплачивать его. Во втором случае он сам сообщает в банк о финансовых проблемах. Решением, к которому придут стороны, может стать продажа дома на специализированной площадке. Как это происходит:
Заёмщик и банк подписывают соглашение о сделке.
Жилище оценивает специалист, после чего составляет акт с указанием стоимости.
Затем недвижимое имущество выставляют на торги.
Покупатель, которого устроила цена, помещает деньги в банковские ячейки, поделив на две части: на оплату задолженности, всех пеней и штрафов, если они есть, и остаток для собственника жилья.
Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи.
Банк получает свои деньги, а с недвижимости снимают обременение.
Жильё регистрируют на нового собственника.
Продавец получает свою долю средств из второй банковской ячейки.
В этом случае банк полностью организует и сопровождает сделку. Поэтому она безопасна и для продавца, и для покупателя. Но цена жилья будет существенно ниже рыночной. Её устанавливает банк, чтобы быстрее окупить свои затраты, и собственник в этой ситуации не сможет повлиять на стоимость. Поэтому не стоит копить долги по ипотеке.
Заключение
Продать и купить дом, который является залоговым имуществом, можно. Хотя сделать это сложнее, чем реализовать недвижимость, свободную от обременений. Если возникла такая необходимость, для всех сторон сделки выгоднее и удобнее, чтобы в ней участвовал банк. Тогда продавец может быть уверенным, что рассчитается с долгами по кредиту, а покупатель — что станет собственником жилья.
Если же владелец недвижимости решит организовать продажу самостоятельно, он обязан получить на это согласие банка, который, в свою очередь, заинтересован в возврате средств. Поэтому пойдёт навстречу заёмщику, который стремится погасить долг даже в стеснённых финансовых обстоятельствах.
