Как инвестировать в недвижимость

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Вкладывать в неё деньги, чтобы получать доход, выгодно по нескольким причинам:

• •

  Недвижимость дорожает и десятилетиями может использоваться для извлечения прибыли с сохранением права собственности на неё.

• •

  Чтобы инвестировать в жильё, человеку не нужно специального образования, регистрации на бирже.

• •

  Достаточно правильно оценить разные варианты, а это доступно всем.

• •

  Качественные постройки стареют медленно. Владение ими практически не сопровождается рисками снижения стоимости и физического разрушения.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Эксперты называют минимум шесть преимуществ инвестиций:

• •

  Недвижимое имущество всегда пользуется спросом и растёт в цене. Востребована жилая, коммерческая площадь и земельные участки, ведь количество мест под застройку убывает.

• •

  Недвижимость — не только финансовый инструмент, она имеет всем понятную потребительскую ценность. В ней живут или работают.

• •

  Можно получать пассивный доход. Такой шанс не дают золото, антиквариат, предметы искусства, другие конкуренты в качестве вложения.

• •

  Минимальные риски. Повредить или украсть недвижимое имущество сложнее, чем автомобили, драгоценности, картины.

• •

  Инвестировать в жильё — простой и понятный способ заработать. К тому же есть варианты — сдача имущества в аренду, перепродажа целиком или долями.

• •

  Государство помогает инвестировать в жильё, выдавая льготные кредиты на его покупку. Также есть защита, определённая законами. Например, нельзя отнять у человека единственную квартиру или продать её, нарушив права несовершеннолетних.

Прежде чем инвестировать, учитывают и вероятные минусы:

• •

  Чтобы начать, нужна большая сумма, ведь жилые и коммерческие помещения имеют высокую цену. В первом случае может помочь ипотечное кредитование.

• •

  Приобретение не окупится мгновенно. А если купить квартиру и продать её дороже в течение первых пяти лет, придётся платить налог.

• •

  В процессе могут возникнуть дополнительные сложности и траты. Дешевле инвестировать в новостройку, но здесь есть риски замораживания строительства, банкротства компании. Вторичное жильё может требовать ремонта, до продажи надо вносить коммунальные платежи.

Какие способы существуют

Инвестировать в недвижимость — означает купить её для:

• •

  сдачи в аренду — арендатор использует её в своих интересах и за это платит собственнику;

• •

  перепродажи по более высокой цене — устанавливая новую стоимость, нужно считать расходы на содержание, то есть ремонт, оформление документов, коммуналку и т. д.;

• •

  участия в паевых и биржевых фондах — эти организации инвестируют деньги в недвижимое имущество, сдают его, а пайщики получают дивиденды с прибыли.

Сдавать в аренду

Это самый простой способ инвестировать для начинающих предпринимателей:

• •

  Купить квартиру, загородный дом и сдавать их для проживания — долгосрочно, посуточно или сезонно. Выгода зависит от вида жилья. При определении стоимости аренды имеют значение не только его состояние и площадь. Важны расположение и инфраструктура — близость транспорта, детских и лечебных учреждений, учебных заведений, магазинов, качество дорог и т. д. У каждого вида аренды есть нюансы. Например, при посуточной придётся фактически выполнять обязанности работника гостиницы. Зато это прибыльнее, чем сдавать жильё на долгий срок.

• •

  Купить многоквартирный дом и сдавать помещения нескольким арендаторам. Чтобы инвестировать в него, нужны большие средства, а также бизнес-проект и земельный участок. Но и доход будет выше, чем при сдаче единственного объекта.

• •

  Купить коммерческое помещение и сдавать его для работы малым предпринимателям, организациям. Здесь тоже обращают внимание на размеры и комфортность недвижимости, месторасположение. На коммерческих помещениях зарабатывают больше, но и налоги с дохода выше. Нужно оформлять ООО или ИП, вести документацию, платить взносы в ПФР и т. д.

• •

  Сдавать гараж или парковочное место. Здесь нужно минимум вложений, но и прибыль получается небольшой.

Из всех вариантов аренды самый доступный для обычного человека — первый. Клиенты банков берут ипотечный кредит на квартиру, сдают её и для себя снимают более дешёвое жильё. А часть прибыли от аренды тратят на выплату займа. Так удаётся быстрее отдать долг банку и начать получать чистый доход.

Купить и продать дороже

Инвестировать в недвижимое имущество ради перепродажи — означает использовать один из вариантов:

• •

  Покупка на этапе строительства. Такое помещение обходится дешевле, чем в готовом здании. Как только дом достроят и квартира будет готова для проживания, её цена взлетит.

• •

  Покупка земельного участка. Эти объекты тоже со временем дорожают, но ждать придётся дольше, чем в случае с квартирой. Дополнительные вложения в землю не нужны. А её цена может увеличиться баснословно, если этому способствуют обстоятельства — развитие транспортной инфраструктуры, коммуникаций, изменение категории назначения участка.

• •

  Приобретение вторичного жилья в «нетоварном» состоянии. Речь об объектах, которые нуждаются в ремонте из-за непригодности к использованию. Их начальная стоимость невелика. А продать жильё после ремонта часто удаётся гораздо дороже, чем до него.

Фонды недвижимости

Одна из возможностей инвестировать — это участие в российских и иностранных инвестиционных фондах. Паи и акции покупают на биржах через брокеров. На это тратят сотни тысяч рублей, что проще, чем найти миллионы на приобретение целого объекта недвижимости. Кроме того, фонды помогают вложиться в разные её виды, в несколько компаний. Если доходность одного из объектов снизится, другой в то же время остаётся прибыльным. Другими плюсами можно назвать:

• •

  отсутствие для пайщика необходимости заниматься оформлением документов, ремонтом, поиском арендаторов;

• •

  возможность получать пассивный доход, то есть дивиденды.

Важно верно выбрать фонд, чтобы инвестировать, а это непросто без специальных знаний. С зарубежными организациями сейчас могут быть проблемы из-за международных санкций.

Какая недвижимость действительно приносит прибыль

• •

  Городское жильё. Всегда пользуется популярностью. Съёмные квартиры ищут студенты, выпускники университетов, молодые семьи с детьми. Больше преимуществ у тех, кто инвестирует в крупных городах, где развитая инфраструктура, много рабочих мест. Важны новизна, качество ремонта, удобная планировка помещения. Больше ценятся квартиры с лоджиями, кладовками, дома с верандами, пристройками, подвалами.

• •

  Загородное жильё. Если до него легко доехать по комфортной дороге, рядом красивая природа, а бытовые условия не хуже городских, недвижимость нетрудно регулярно сдавать или продать по хорошей цене.

• •

  Коммерческие помещения. В небольших городах их доходность может быть выше, чем у квартиры или дома. Если жильё находится на первом этаже, его можно перевести в нежилой фонд и передать в аренду для офиса, магазина. В мегаполисах коммерческая площадь тоже пользуется спросом. Можно сдать большое помещение или разделить его на сектора и предложить аренду нескольким желающим.

При выборе объекта важно учитывать качество самой недвижимости и то, что её окружает. Если арендатору-предпринимателю может подойти промышленная зона, то для проживания съёмщики выше оценят район, где рядом с жильём есть детский сад, школа, парковая зона, автостоянка, магазины.

Основные риски

Если инвестировать в жилое или коммерческое помещение, можно столкнуться с препятствиями к получению выгоды:

• •

  Неудачное расположение. Например, в новом районе города планировалась широкая застройка, но её отменили. Значит, цены на квартиры в готовом доме упадут, ведь улучшение инфраструктуры тоже будет под вопросом.

• •

  Проблемы с арендаторами. Они могут задерживать квартплату, портить имущество. И вместо прибыли собственника ждут новые расходы.

• •

  Нарушение сроков сдачи объекта недвижимости. Это зависит от застройщика. Если выбрать аккредитованную организацию через банк, риск снижается.

• •

  Мошенничество. Например, после продажи выяснится, что на имущество есть другие претенденты. Здесь полезна юридическая проверка, которую тоже проще осуществить через банк.

• •

  Старение недвижимости. Через десятилетие цена на квартиру в старом доме может снизиться. Особенно по сравнению с недавно построенной.

• •

  Обстоятельства, которые нельзя предугадать. Например, ухудшение экологической обстановки, закрытие объектов инфраструктуры, массовая застройка, которая сделает район неудобным.