Как выйти из созаёмщиков по ипотеке

При оформлении ипотеки выгодно привлекать созаёмщиков: так больше шансов на одобрение заявки банком, можно рассчитывать на крупную сумму, проще её возвращать. Но что делать, если отношения между участниками сделки изменились и созаёмщик хочет снять с себя обязательства? Необходимо выйти из ипотеки, и мы расскажем, как это сделать.

Созаёмщик — ещё один участник ипотечной сделки с банком. Этот человек несёт солидарную ответственность за выплату кредита. В этом качестве привлекают супруга, иногда родственников, реже — людей, не связанных родством с титульным заёмщиком. Присутствие ещё одного ответственного за выплату лица повышает шанс на возврат денег, так как кредитная нагрузка делится на двоих или нескольких человек. В Альфа‑Банке, например, можно взять до трёх созаёмщиков.

При отказе основного клиента вносить платежи банк может требовать деньги с созаёмщика. Участник с таким статусом может быть одним из владельцев ипотечной недвижимости или отказаться от прав на неё, это зависит от договорённостей и требований закона. Например, для супругов квартира — общая собственность. Обязательства по погашению кредита созаёмщик разделяет в любом случае.

Требования к другим участникам сделки те же, что и к основному клиенту. Поэтому при оформлении представляют документы на всех, в том числе подтверждающие доход. При оценке платёжеспособности учитываются доходы каждого, и можно скорее рассчитывать на одобрение заявки, чем когда заёмщик один. При этом погашать кредит может только титульный заёмщик. Банк не контролирует, с чьей карты идут платежи, если деньги вносят вовремя.

Отличия от поручителя

Иногда созаёмщика путают с поручителем, но это не одно и то же. Первый может претендовать на часть недвижимости, а если это супруг, то такое право дано ему Гражданским кодексом РФ, как и обязанность участвовать в ипотечном договоре. Созаёмщик может также попытаться отказаться от кредитных обязательств в случае развода или по другим причинам.

Поручитель — гарант того, что основной заёмщик выплатит ипотеку. Его обязательства перед банком возникают на основании отдельного договора, не ипотечного. Необходимость платить чужую ипотеку у поручителя появляется только в случае, когда заёмщик перестаёт это делать. Отказаться от её погашения поручитель не может.

Вывод созаёмщика из договора может потребоваться при разводе. Или когда молодая пара оформляла ипотеку с помощью родителей для подтверждения большего дохода, но супруги могут выплачивать её сами и хотят сократить число претендентов на квартиру. В любом случае вывод других участников из сделки с банком возможен при соблюдении условий:

• •

  Основной заёмщик является собственником квартиры или одним из владельцев

• •

  Его доход позволяет выплачивать кредит в одиночку

Финансовую состоятельность необходимо подтвердить документами. Банку важно исключить любые риски невозврата ипотеки, поэтому доход основного заёмщика проверяется. Ежемесячный заработок должен быть существенно больше ипотечного платежа.

Процедура вывода созаёмщика из договора с банком выглядит так:

1. Необходимо направить в банк проект брачного договора или соглашения о разделе имущества на согласование

2. Далее основной заёмщик заполняет заявление об изменении состава участников сделки

3. К заявлению подготавливают другие документы: паспорта, ипотечный договор, выписку из ЕГРН, справки о доходах, договор купли-продажи на квартиру или долевого участия, свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества между супругами

4. Документы направляют в банк для рассмотрения

5. При положительном решении созаёмщики приходят в отделение, чтобы подписать дополнительное соглашение об изменении условий кредитного договора или новый договор, то есть практически осуществить вывод из ипотеки одного из участников

6. Изменения регистрируют в Росреестре, подав туда через МФЦ документы вместе с заявлением об обновлении данных

7. Заёмщик забирает новую выписку из ЕГРН и зарегистрированный договор ипотеки, передаёт их в банк

Изменения должны быть оформлены в течение двух месяцев после принятия заявления. Именно столько действует согласие банка. Данная процедура является платной, за неё взимается комиссия банком.

У банка есть право менять состав заёмщиков по ипотечному кредиту, но не обязанность, если только её не вменил суд. Нередки случаи, когда на заявку клиента о выводе созаёмщика следует отказ, несмотря на то что причиной обращения стал развод супругов. Снять обязательства с созаёмщика не помогает и то, что основной клиент достаточно зарабатывает, чтобы погашать ипотеку, является единственным собственником квартиры и не допустил просрочек в выплатах.

Объясняется это тем, что для банка при новых условиях возрастает риск потерять деньги. Ведь кредит был выдан в расчёте на финансы обоих супругов. Если один не может погашать ипотеку, это делает второй. Но у оставшегося в одиночестве заёмщика такой подстраховки нет. Он может заболеть, потерять работу и перестать выплачивать кредит, из-за чего банк понесёт убытки.

Что делать при отказе

Одним из выходов при отказе банка менять состав заёмщиков может стать рефинансирование ипотеки. Это перевод кредита в другой банк, который выплатит задолженность клиента и предложит ипотечный договор на своих условиях.

Важно заранее узнать, согласится ли новый банк на вывод созаёмщика. Если да, это можно сделать одновременно с рефинансированием или после завершения процедуры переоформления. Повысит шанс на согласие нового банка вывести бывшего супруга из ипотеки то, что основной заёмщик является единственным собственником недвижимости, ведь она переоформляется в залог до погашения кредита. Право собственности нужно подтвердить документами — ДКП и выпиской из ЕГРН, дополнив их соглашением о разделе имущества.

Ещё один вариант — вместо участника ипотеки, которого нужно исключить, предложить другого. Новый созаёмщик должен соответствовать требованиям банка:

• •

  Быть российским гражданином

• •

  Подходить по возрасту — от 21 года на дату оформления до 75 лет на момент полной выплаты кредита за квартиру

• •

  Иметь работу с определённым сроком непрерывного стажа на последнем месте, а также приемлемый доход

К кандидату могут предъявляться дополнительные требования, это зависит от банка. При подаче заявления заёмщик должен представить документы на нового созаёмщика.

Если второй заёмщик сам хочет выйти из ипотеки, заявление в банк должен подать именно он. Для изменения в составе должников по кредиту на недвижимость должны быть веские основания: развод или невозможность выполнять обязательства из-за болезни, травмы, инвалидности. Необходимо подтвердить причину документами.

Но и в перечисленных случаях получить согласие банка на вывод участника ипотечной сделки трудно, так как здесь тоже увеличивается риск невыплаты долга. Поэтому стоит договориться с основным заёмщиком, чтобы инициатором процедуры стал он. Другой вариант — подать в иск в суд. При серьёзных доводах со стороны созаёмщика суд может принять решение о выходе заявителя из ипотеки без согласия банка и основного заёмщика.

Исключение созаёмщика из сделки по суду в большинстве случаев нужно после расторжения брака. Способ используют, если бывший супруг отказывается выходить из договора, чтобы сохранить права на часть квартиры, но при этом не участвует в погашении долга. Или когда банк не соглашается изменить условия кредита, хотя, по мнению клиента, для этого есть основания.

Заёмщику необходимо подать в суд исковое заявление. К нему нужно приложить:

• •

  Ипотечный договор

• •

  Документы на купленную в кредит квартиру, включая выписку из ЕГРН и ДКП

• •

  Свидетельство о разводе

• •

  Брачный контракт, если он составлялся до оформления ипотеки или в процессе

• •

  Справку о доходах

• •

  Документы, подтверждающие ежемесячные выплаты по кредиту

Одновременно с подачей заявления в суд заёмщику необходимо направить уведомление в банк. Важно доказать, что после расторжения брака долг банку за купленную недвижимость погашает только основной заёмщик. Например, представить в суд выписку со счёта дебетовой карты или банковского счёта, с которых выполнялись платежи. Если бывший супруг не претендует на квартиру и хочет выйти из договора, пакет документов стоит дополнить заявлением от него и соглашением о разделе имущества. Всё это служит доказательством, что существовавшие при заключении ипотечного договора обстоятельства изменились. Значит, в соответствии со статьёй 451 ГК РФ в исключительных случаях суд может расторгнуть сделку.

В реальности всё не так просто. Судебная практика показывает, что суды не всегда считают развод и изменение финансового положения одного из заёмщиков причинами для его вывода из договора. Поэтому клиенту важно собрать максимум доказательств, что его случай исключительный, а уменьшение количества созаёмщиков не нанесёт ущерба банку.

Вывести участника ипотеки из договора можно. Но для этого нужно иметь веские причины и договориться с банком о новых условиях возврата кредита.

2

20

Поделиться