Как безопасно купить или продать квартиру: правила оформления сделки

---

Покупка и продажа недвижимости — важное событие для обеих сторон сделки, так как речь идёт о крупной сумме. Здесь есть много нюансов при оформлении и требований закона. Если что-то упустить, можно остаться без денег и квартиры или придётся судиться за собственность, возврат денег. Расскажем, как продать или купить жильё безопасно.

Риелтор помогает продавцу адекватно оценить жильё, чтобы тот не упустил выгоду, а также быстрее найти заинтересованного покупателя, организовать показ объекта. Тем, кто хочет приобрести квартиру, специалист по недвижимости предложит не один вариант в рамках бюджета и поможет обеспечить юридическую чистоту сделки. Также риелтор берёт на себя переговоры и оформление документов. Но здесь есть нюансы:

• •

  Важно найти хорошего специалиста, чтобы он не только стремился заработать, но и не забыл об интересах клиента

• •

  Услуги риелторов платные — фиксированная сумма за консультацию и 2–7% стоимости недвижимости за сопровождение сделки при её успешном завершении, а также за проверку объекта и продавца

• •

  Если результат купли-продажи не устроит клиента, решать проблему с продавцом жилья придётся через досудебную претензию или в суде, то есть тратить дополнительные деньги и время

Если стороны хотят избежать лишних расходов, они могут обойтись без риелтора. Также можно оплатить услуги нотариуса — иногда его участие обязательно.

Чтобы продать или купить жильё, обе стороны договора должны подготовить документы.

Список документов для покупки квартиры

Покупателю нужно предоставить:

• •

  Паспорт, СНИЛС

• •

  Свидетельство о браке, если есть

• •

  Нотариально заверенное согласие супруга на покупку, если недвижимость приобретают в ипотеку или по договору долевого участия

Если нет брачного договора, в котором указано раздельное владение имуществом, согласие стоит подготовить в любом случае. Если его не будет, супруг покупателя позже может оспорить сделку на том основании, что в покупку вложили общие деньги. Нотариальное согласие при оформлении ипотеки требует и банк.

Также продавцу стоит убедиться в подлинности паспорта второго участника сделки и в дееспособности с помощью справки из психоневрологического диспансера. Нужно удостовериться, что покупатель не банкрот, у него есть деньги на покупку недвижимости. Сделать это можно в реестре сведений о банкротстве.

Список документов для продажи квартиры

Продавец должен предоставить:

• •

  Паспорт, СНИЛС. Сведения из них должны совпадать с информацией из других представленных владельцем жилья документов

• •

  Свидетельство о браке и согласие супруга на продажу. Документ нужен, даже если супруги развелись. Ведь на квартиру, купленную в браке, права имеют оба, поэтому бывший муж или жена могут оспорить продажу

• •

  Разрешение от органов опеки. Этот документ нужен, если продавец при покупке недвижимости использовал материнский капитал. Также разрешение необходимо, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние

• •

  Свидетельство о регистрации права собственности, если недвижимость покупали до 15 июля 2016 года. При более поздней покупке спрашивают выписку из ЕГРН. Если продавец получал её сам для предъявления покупателю, в документе могут быть указаны данные собственника, для этого делают соответствующую запись в реестре. В выписке также есть характеристики квартиры, адрес, сведения об обременении, информация о том, сколько раз жильё перепродавали

• •

  Документ, на основании которого продавец стал собственником недвижимости. Это может быть ДДУ (договор долевого участия), если он покупал новостройку, или ДКП (договор купли-продажи) — при покупке вторичного жилья. Если квартира была наследственным имуществом, должно быть свидетельство о праве на наследство. Если продавец получил недвижимость в дар, он представляет договор дарения. Если её когда-то приватизировали, то необходим договор передачи в собственность

• •

  Выписку из домовой книги, единый жилищный документ или документ из ТСЖ (товарищества собственников жилья), управляющей компании, выписку из лицевого счёта. Это нужно, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире. В выписку из лицевого счёта, помимо этого, включают данные о задолженностях за коммунальные услуги. К ней покупателю стоит запросить квитанции об оплате за последние месяцы

• •

  Технические документы на квартиру, то есть поэтажный план, техпаспорт, экспликацию. Это необходимо, чтобы убедиться в отсутствии незарегистрированных перепланировок. Если они есть, узаконивать их позже придётся покупателю, а это стоит денег

• •

  Отчёт об оценке, если квартиру покупают в ипотеку. Процедуру и оформление итогового документа заказывают в оценочной компании или частному специалисту, который является членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО)

Если квартира продаётся по доверенности, нужно проверить подлинность документа в Федеральной нотариальной палате. Это можно сделать онлайн. Покупателю стоит также встретиться с собственником жилья хотя бы по видеосвязи, узнать причину, по которой сделкой занимается доверенное лицо. В этом случае нужно проверять документы обоих.

Чтобы проверить квартиру, нужно её осмотреть и убедиться в качестве, а также в отсутствии незаконных перепланировок. Последнее обязательно, если недвижимость покупают в ипотеку, так как у банков есть условие — никаких несанкционированных изменений в объекте залога. Но и без ипотеки важно их отсутствие, иначе узаконивать или устранять переделки придётся новому собственнику.

Также необходимо убедиться в юридической чистоте, запросив у продавца документы на недвижимость. Подлинность некоторых из них покупатель может проверить онлайн на Госуслугах, например электронную выписку из Росреестра. Но из-за количества документов самостоятельная проверка займёт немало времени.

Чтобы быстрее получить информацию о квартире, можно поручить сбор данных посреднику. Такая услуга есть в Альфа‑Банке — проверка объекта недвижимости и участников договора «Защита сделки». Клиент получает отчёт по объекту приобретения и собственникам квартиры, на основании которого может оценить все риски и принять взвешенное решение о покупке.

Самый неудачный способ расчёта в сделке — наличные. Это неудобно и опасно из-за риска потери денег, купюры могут оказаться фальшивыми.

Можно арендовать банковскую ячейку, в которую деньги покупателя помещают под контролем сотрудника банка. Участники подписывают соглашение о том, при каких условиях вторая сторона получит доступ к сумме. Обычно деньги выдаются продавцу при предъявлении оригинала договора и выписки из ЕГРН. Ему необходимо проверить подлинность банкнот. Если покупка не состоится, их заберёт покупатель.

Ещё один способ — депозит у нотариуса. Деньги замораживаются на его счёте до регистрации перехода права собственности к покупателю. Нотариус является гарантом сохранности и своевременного перечисления денег получателю. Услугу оплачивают отдельно от составления и заверки документов.

Также стороны договора могут использовать аккредитив. В Альфа‑Банке есть услуга «Безопасная схема расчётов», с помощью которой покупатель оформляет счёт с особыми условиями использования. Одно из них состоит в том, что продавец забирает деньги после исполнения обязательств по договору купли-продажи. Это проверяет банк. Только после проверки сумма перечисляется на счёт продавца. Ему не нужно считать купюры, сомневаться в их подлинности. Расчёты фиксируются банковской документацией. При необходимости легко доказать, что сделка была добровольной и законной.

Единой формы договора купли-продажи нет. Обычно за составлением документа обращаются к юристу или нотариусу. В договоре указывают следующую информацию:

• •

  Дату и место подписания

• •

  Данные сторон, в том числе доверенного лица: полное имя, адрес регистрации, ИНН

• •

  О квартире — описание, основные параметры: адрес, этаж, площадь, количество помещений, общее состояние, кадастровые сведения

• •

  О правоустанавливающем документе, на основании которого продавец когда-то стал собственником жилья (например, номер и дату оформления ДКП)

• •

  О регистрации права на недвижимость — номер и дату свидетельства или сведения из выписки ЕГРН

• •

  Подтверждение продавца, что квартира принадлежит ему, не является объектом залога, не арестована, а сам собственник дееспособен, не является банкротом и не готовится им стать

• •

  О согласии на сделку от супруги или супруга продавца, органов опеки, если эти документы требуются по закону

• •

  Цену квартиры

• •

  Обязательство продавца передать жильё покупателю, а покупателя — заплатить за недвижимость указанную в договоре стоимость

• •

  Способ и порядок расчётов — наличными или переводом, всю сумму или частями

• •

  Ответственность за нарушение условий договора, например неустойку или компенсацию убытков

• •

  Обязанность сторон зарегистрировать изменение права собственности в Росреестре

• •

  Подписи участников договора

Это минимум материалов, которые должны содержаться в документе. В нём могут быть и дополнительные сведения, это зависит от нюансов сделки, характеристик недвижимости, условий участников. Важно отсутствие ошибок и формулировок, которые можно толковать по-разному. Например, опасно указывать цену ниже реальной, чтобы продавец сэкономил на налоге. Поэтому к оформлению договора в любом случае стоит привлечь нотариуса.

Услугу «Подготовка документов и регистрация» можно заказать в банке. Корректность данных в договоре гарантируется, формулировки составляются с учётом ситуации, чтобы интересы обеих сторон были соблюдены. В услугу включена и регистрация недвижимости в Росреестре. Она предоставляется, если квартиру покупают в новостройке по ДДУ. У договора долевого участия своя специфика, но в нём тоже важно чётко прописать условия.

Сделка завершается следующими действиями:

• •

  Стороны подписывают акт о приёме-передаче жилья покупателю. Документ потребуется для регистрации

• •

  Покупатель регистрирует право собственности на жильё в Росреестре. Он может сделать это онлайн в сервисе госорганизации, лично в её отделении, через МФЦ, почтой, через нотариуса. Но удобнее выполнить регистрацию через банк, чтобы она прошла быстрее, с гарантией безопасности и без личного присутствия участников

• •

  Покупатель платит госпошлину, которая составляет 4000 ₽ при цене объекта до 20 млн ₽. При «Сделке под ключ» деньги перечисляются с его банковского счёта

• •

  Покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой он обозначен собственником недвижимости, и договор купли-продажи. Продавец также получает экземпляр документа, подтверждающего сделку. При посредничестве банка выписка и договор направляются на email участников в электронном виде

При покупке и продаже недвижимости могут обнаружиться обстоятельства, из-за которых одна из сторон будет судиться за возврат своей собственности и может потерять деньги или имущество:

• •

  Нарушение прав несовершеннолетних, когда проданную недвижимость покупали с участием маткапитала и детей не обеспечили новым жильём

• •

  Другие собственники, не появлявшиеся раньше наследники или люди, сохранившие право жить в квартире

• •

  Банкротство продавца в течение года после заключения договора купли-продажи, которое даёт право оспорить сделку

• •

  Арест жилья, отказ в регистрации, если у продавца есть просроченные задолженности или квартира была куплена в ипотеку и продана без согласия кредитора

• •

  Продажа по фальшивой доверенности, недееспособность продавца или покупателя, другие мошеннические схемы, о которых может свидетельствовать, например, частая смена собственников жилья

Чтобы купить недвижимость и пользоваться ею без ограничений, не боясь претензий и судов, при подготовке сделки важно проверять:

• •

  Юридическую чистоту объекта через государственные органы

• •

  Документы второй стороны — также с использованием доступных сервисов госорганизаций

• •

  Недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии незаконных переделок

• •

  Безопасность способа расчётов, который будет использоваться участниками договора

К сделке стоит привлечь посредника, заинтересованного в её законности. Можно заказать в Альфа‑Банке услугу «Сделка под ключ», оформление пройдёт ещё быстрее и безопаснее. Минимальный набор опций включает: подготовку документов, передачу денег от покупателя к продавцу через аккредитив, регистрацию в Росреестре. Для максимальной безопасности стоит дополнить его услугой «Защита сделки», чтобы банк проверил недвижимость и обеспечил гарантию прав собственности на неё после покупки. Если же куплю-продажу признают недействительной из-за претензий бывшего владельца, банкротства продавца и появления других претендентов, которых раньше не было, банк поможет покупателю защититься в суде. А при утрате права собственности по решению суда покупатель получит свои деньги от банка. Купить или продать квартиру безопасно — реальная задача. Можно сделать всё самостоятельно, но это долго и более рискованно. Лучше обратиться в банк, чтобы получать поддержку на всех этапах сделки.