Опубликовали: 20.08.2024
Содержание
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Срок выплаты ипотеки достигает 30 лет, а за это время взявшая её семейная пара может развестись. В таком случае делиться должно не только совместное имущество, включая недвижимость, но и общие долги. Как именно? Это зависит от многих обстоятельств, которые мы и рассмотрим.
Кто получает ипотечную квартиру при разводе
При оформлении ипотеки приобретаемая жилплощадь предоставляется банку в качестве залога. Вариант деления, размер долей зависят от ситуации, но обычно их выделение выполняют после погашения кредита.
С согласия банка жилплощадь может делиться следующим образом:
- •
если была куплена до заключения брака, собственник остаётся прежним;
- •
при брачном договоре её делят так, как прописано в его условиях, если они не противоречат закону и позиции банка;
- •
при наличии несовершеннолетнего ребёнка или нескольких детей для их комфортного проживания одному из родителей может быть отдана дополнительная часть;
- •
если вложен материнский капитал, оплаченную этими деньгами долю делят между взрослыми членами семьи и детьми после выплаты кредита.
В каждой ситуации возможны разные обстоятельства, которые влияют на способ раздела.
Если квартиру купили до брака
Здесь юристы применяют статью 36 Семейного кодекса РФ, по которой имущество, приобретённое человеком до заключения официального брака, остаётся в его собственности после развода. Оно не является совместно нажитым, значит, не делится.
Если жильё оформили в собственность до брака, а ипотечные платежи перечисляли оба, решение немного иное. Владелец сохраняет своё право на недвижимость. Но бывший супруг может потребовать вернуть часть денег, вложенных в кредит. Расчёт делается добровольно, а при отказе второй стороны — по суду. Если стороны не приходят к соглашению по этому поводу, нужно предъявлять доказательства, что второй супруг тоже платил ипотечные взносы. Тогда суд может потребовать от собственника компенсировать расходы или выделить бывшему супругу долю недвижимого имущества. Оставшуюся часть ипотечного кредита будет погашать тот, кто указан в договоре в качестве заёмщика.
Если квартира куплена в браке
В этом случае она обычно делится на две равные части — мужу и жене. Если ипотека не погашена, её тоже должны выплачивать оба. Иногда один из пары вкладывает в покупку собственные деньги, что подтверждается документами. Тогда ему выделяется доля жилья, купленная на эти деньги, а пополам делят оставшуюся часть.
При спорах об ипотечной жилплощади в процессе развода могут быть и другие варианты решения:
Пара договаривается о продаже недвижимости, чтобы выплатить остаток кредита, разделить оставшиеся деньги, избавиться от спорного имущества и денежных обязательств. Здесь должно быть дополнительное соглашение к ипотечному договору. Можно договориться с покупателем о переводе продавцу денег на погашение кредитного долга заранее. Но, чтобы он согласился, скорее всего, придётся снизить цену на недвижимость. После получения денег банком по его заявлению Росреестр снимет обременение, и жильё можно перерегистрировать на нового собственника. Есть вариант обратиться в банк с тем, чтобы заёмщику разрешили продать, а покупателю — приобрести залоговую недвижимость. Если у покупателя хорошая кредитная история и достаточный доход, ему оформят новый кредит на эту цель.
Один после развода выходит из кредитного договора. Для этого необходимо соглашение о разделе имущества и долгов или брачный договор с условиями раздела, а также неучастие этого супруга в выплате ипотеки. При таких обстоятельствах нужно обратиться в банк с заявлением о выводе созаёмщика из договора. Тому из пары, кто хочет забрать жилплощадь себе, стоит получить от второго заверенный отказ от доли и внести крупную сумму в счёт остатка кредита. Тогда больше шансов, что банк согласится переоформить ипотеку и недвижимость на одного заёмщика вместо двоих.
Бывшие муж и жена ничего не переоформляют, один из них платит банку, второй компенсирует половину этих платежей. Взаимные расчёты и обязательства подтверждены распиской, которую первый выдаёт второму. Недвижимость делят после того, как расплатились с банком, в соответствии с затратами на её покупку. Пара может определить свои доли по договорённости или обратиться в суд.
Муж и жена получают доли в натуре. Это реально, если части жилья будут равными, для каждой можно сделать отдельный вход, коммуникации, кухню, санузел. До физического разделения жилплощади нужна экспертиза, которая признает необходимые изменения технически допустимыми и безопасными. Этот вариант реален в случае с большим по площади частным домом, коттеджем. Если речь о квартире, маленьком жилом строении, переделки будут слишком дорогими или экспертиза их вообще запретит. Здесь выгоднее продать недвижимость и разделить деньги.
Если у супругов есть несовершеннолетние дети
При расторжении брака большую часть недвижимости могут закрепить за родителем, с которым останется жить ребёнок. Таким образом учитываются интересы несовершеннолетнего, несмотря на то что деньги на квартиру зарабатывали взрослые.
При том же обстоятельстве нередко жилплощадь делят на равные доли — матери и отцу. Но если ипотечный кредит не погашен, то родителя, который платит алименты и живёт отдельно, обяжут ежемесячно вносить дополнительные деньги за половину кредитного взноса. Решение об этом принимает суд.
Если у супругов есть брачный договор
Документ составляется по согласию двух сторон, заверяется нотариусом и определяет, как делится ипотечное жильё в случае прекращения семейных отношений. Если брачный договор оформляют после того, как взяли ипотеку, нужно согласовать его положения с банком и только после этого заверять нотариально. Здесь могут быть варианты условий:
- •
доли, пропорциональные денежным вложениям в покупку;
- •
раздельное владение, когда один из пары остаётся единоличным собственником и платит кредит, а второй в этом не участвует;
- •
совместное владение, то есть при разводе происходит разделение поровну, и оба бывших супруга остаются для банка заёмщиками.
Условия брачного договора не должны ущемлять законные права мужа или жены. Не стоит, например, указывать в нём, что кредит платит один из двоих, а жилплощадь при разводе достанется другому. Этот повод подать в суд, который может признать документ недействительным.
Брачный договор семейная пара или жених и невеста могут заключить в любое время. Если это произошло до оформления ипотеки и покупки недвижимости, в банк нужно предоставить копию документа. Положения брачного договора относительно разделения при разводе собственности и долгов могут повлиять на условия кредитования.
Как делится квартира, купленная с материнским капиталом
Ипотека с материнским капиталом требует выделения долей в квартире детям и супругу или супруге, но только после погашения ипотеки. При разводе часть недвижимого имущества, оплаченная маткапиталом, поровну делится между несовершеннолетними, матерью и отцом. На остальную претендуют только родители.
Допустим, жилплощадь в 67 кв. м купили в 2023 году за 5 млн ₽, а величина маткапитала на первого ребёнка тогда составляла 587 000 ₽. Деньги использовали для покупки, а потом выделили детям долю, пропорциональную этому вложению. Получилась часть, равная 11,74% от общей площади. Но обычно проценты округляют, то есть в этом случае выделят не меньше 12% — 8,04 кв. м. При разводе их распределят между тремя членами семьи. Оставшиеся 88%, или 58,96 кв. м, будут делить только супруги.
Продать эту недвижимость до погашения ипотечного кредита практически нереально. Детские доли в ней выделяют в течение шести месяцев после выплаты долга банку, но до продажи. А не выделить их нельзя: это нарушает права несовершеннолетних. Выходом может стать досрочное закрытие ипотеки по соглашению сторон. Тогда при продаже разрешение банка не нужно.
