Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Многие заёмщики стараются выплатить ипотечный кредит раньше установленной кредитным договором даты. Рассмотрим, как погашать ипотеку досрочно, чтобы снизить размер переплаты, и как правильно рассчитываться с банком, если хотите быстрее вернуть одолженные деньги.

Право заёмщика на досрочное погашение займов закреплено в ФЗ № 284. Главное — заранее уведомить банк-кредитор о своём намерении, иначе внесённая сумма не будет засчитана нужным образом.

Выгоднее платить досрочные взносы в первой трети периода кредитования. Альфа‑Банк разрешает вносить их в течение всего времени действия кредитного договора, и при этом заёмщикам не приходится нести дополнительные расходы. Но, чем скорее вы начнёте платить, тем выгоднее будет погашение с опережением. Если у вас появилась такая возможность к концу срока, преимуществ значительно меньше.

Это актуально для кредитов с аннуитетной схемой внесения платежей, как в Альфа‑Банке, когда большая доля идёт на проценты и общая сумма остаётся постоянной. В этом случае дополнительные деньги будут сокращать само тело кредита — вы сможете быстрее выплатить долг. При дифференцированных платежах дополнительные деньги пойдут на выплату основного долга в счёт будущих периодов.

Прежде чем принять решение о досрочном погашении, рассчитайте:

• •

  Кредитную нагрузку. Чем меньше ваша задолженность перед банками, тем лучше

• •

  Уровень доходов. Подумайте, насколько стабилен ваш доход, может ли он измениться в течение всего времени кредитования. Если вы не уверены, что через 10–15 лет сумеете легко выплачивать ипотеку, то правильнее будет вернуть деньги в банк раньше

• •

  Планы на ближайшие несколько лет. Если в будущем вы собираетесь продать недвижимость, то стоит как можно быстрее рассчитаться: пока имущество находится в залоге, вы не сможете полностью им распоряжаться. Иногда даже для сдачи в аренду и перепланировки квартиры нужно получить согласие банка

Существует два пути:

1. Уменьшение срока кредитования хорошо снижает общую величину переплаты. При этом в составе обязательного взноса уменьшаются проценты, но вырастает доля, которая поступает для возвращения основного долга

2. Уменьшение ежемесячных платежей снижает текущие расходы, позволяет избежать просрочек. Если вы сохраняете изначальный срок, то остаток основной задолженности распространяется на всё время действия договора. Притом большая часть денег пойдёт на выплату процентов, а меньшая — в счёт основного долга. Такая схема удобна в качестве подстраховки, например если ежемесячная выплата слишком крупная и вы хотите облегчить кредитное бремя

Как рациональнее гасить ипотеку с опережением графика? Всё зависит от ваших задач и финансовых возможностей: если решили хорошо сэкономить на процентах, выгодным будет уменьшение срока, а для снижения обязательных расходов разумнее сокращать сумму ежемесячных взносов.

Недостаточно просто пополнить ипотечный счёт на большую сумму. Почему так? Потому что деньги всё равно будут списываться своевременно в установленных договором пределах. Чтобы внести дополнительные деньги и направить их на выплаты с опережением графика, пишут соответствующее заявление: через онлайн-банк, в мобильном приложении или отделении.

Досрочное погашение происходит следующим образом:

1. Вы подаёте заявление с суммой и датой списания денег

2. Выбираете, что хотите сократить: размер регулярных выплат или период кредитования

3. Пополняете счёт, после чего обозначенная сумма списывается с него

4. Банк пересчитывает остаток долга и направляет вам скорректированный график выплат

Перед тем как возвратить долг с опережением, дополнительно изучите кредитный договор: в нём должны быть описаны точные условия. Учитывайте, что иногда срок может быть привязан к дате очередного списания.

Некоторые банки имеют удобную опцию подачи заявки онлайн. Например, в Альфа‑Банке провести досрочное погашение по ипотеке легко в приложении для мобильных телефонов.

Деньги при частичном досрочном погашении могут быть списаны в любой день. Возможны два варианта развития событий:

• •

  В дату обязательной выплаты. Здесь вы вносите регулярный месячный взнос и дополнительные деньги по заявлению. Всё, что идёт сверх обязательной суммы, перечисляется на досрочное погашение задолженности

• •

  В любой день, помимо даты выплаты. Часть денег уходит на проценты, а другая — на основной долг. Отношение переплаты к основной сумме зависит от того, сколько дней прошло с даты последнего ежемесячного списания

Возврат кредитных денег раньше установленной договором даты может сделать не только основной заёмщик, но и созаёмщик. Для этого ему нужно прийти в банковский офис и составить заявление. Иногда требуется доверенность от основного клиента, заверенная нотариусом. С ней деньги можно списать с банковского счёта первого заёмщика.

С материнским капиталом можно досрочно погасить задолженность полностью или покрыть какую-то часть, помимо обязательной. При внесении маткапитала хорошо уменьшается сумма основного долга. Период его действия остаётся прежним.

Для погашения с опережением графика необходимо подать заявление в Социальный фонд РФ о распоряжении средствами семейного капитала. К заявке прикладывается пакет документов и платёжные реквизиты банка-кредитора. Предварительно нужно получить справку об остатке задолженности, размере её основной части и процентах за пользование заёмными деньгами.

1. Прежде чем возвращать заёмные деньги с опережением, отложите подушку безопасности в размере трёх-шести обязательных кредитных взносов. Внеочередные выплаты не отменяют необходимости регулярных с соблюдением графика

2. Рассчитайте изменения вашего долга после частичного досрочного погашения с помощью кредитного калькулятора

3. До внесения досрочных платежей направьте в банк соответствующую заявку. Следите за изменениями в графике выплат через мобильное приложение или личный кабинет интернет-банка

4. Не копите крупную сумму для досрочного взноса, делайте выплаты сверх обязательных малыми долями при появлении свободных денег. Проценты прибавляются каждый день, поэтому чем раньше выплатить банку дополнительные деньги, тем ниже будет переплата в целом

5. Если вы не уверены в своей финансовой стабильности, повремените с досрочным погашением. Не стоит возвращать банку деньги раньше установленной соглашением даты себе в ущерб

6. При полном досрочном погашении вы можете вернуть часть денег, выплаченных страховой компании за защиту на случай утраты и порчи недвижимости. Например, если вы полностью закрыли долг в начале страхового периода, то вам вернут большую часть страховки. Почему это возможно? Потому что со стопроцентным возвратом денег для банка исчезает риск понести убытки и сам полис перестаёт быть обязательным. Нужно подать заявление в страховую компанию и предъявить справку из банка об отсутствии задолженности.

15

149

Поделиться