Можно ли продать дом в ипотеке?

Взять ипотечный кредит — для многих людей единственный шанс купить жилую недвижимость. Но его выплата растягивается на срок до 30 лет, в течение которых обстоятельства у заёмщика могут измениться. Тогда выходом становится продажа жилплощади. Как осуществить сделку, если на имущество есть залоговое обязательство?

Собственником ипотечного жилья является тот, кто его купил. Но до момента погашения кредита оно находится в залоге у банка как гарантия возврата денег клиентом.

Владелец недвижимости имеет право:

• •

  пользоваться ею;

• •

  делать в ней ремонт;

• •

  регистрировать по этому адресу членов семьи;

• •

  включить жилище в завещание.

Для всего этого согласие банка не нужно. Оно может потребоваться, если тот, кто взял ипотечный кредит, решил:

• •

  сделать перепланировку;

• •

  сдать жильё в аренду (этот момент может быть указан в ипотечном договоре);

• •

  временно зарегистрировать на жилплощади человека, который не является членом семьи (требование тоже может содержаться в договоре с банком);

• •

  оформить на жильё дарственную;

• •

  продать его.

На эти действия нужно запрашивать разрешение у банка, если ипотека ещё не выплачена. Ведь они могут помешать ему вернуть одолженные деньги. Это не безусловный запрет, но законное ограничение, которое юристы называют обременением. То есть, в принципе, все перечисленные выше действия допустимы с согласия банка. Продажа залоговой собственности возможна, если сделка не нарушит финансовые интересы банка и владелец получит от него письменное согласие.

В ином случае заключить сделку на продажу недвижимого имущества не удастся, так как её не пропустит Росреестр. Ведь у него есть сведения о том, что собственность находится в залоге.

Продажа недвижимости с обременением — сложный вариант, но реальный. Купить её могут:

• •

  Риелторы. Эти люди зарабатывают на перепродаже или сдаче жилья в аренду, поэтому заинтересованы в покупке. Ведь недвижимое имущество с обременением обычно стоит дешевле, чем в среднем на рынке. А продать его потом можно за более высокую стоимость.

• •

  Люди, которые хотят улучшить имеющиеся жилищные условия, но не имеют на это достаточно денег. Для них покупка недвижимости с обременением выгодна тоже по причине сниженной цены.

• •

  Люди, которые хотят купить жильё в конкретном районе, но испытывают недостаток средств. Их также привлекает более низкая стоимость и не мешает то, что имущество залоговое.

Осуществить сделку с залоговой недвижимостью можно, если:

• •

  выплатить ипотечный кредит досрочно. В Альфа‑Банке такая практика есть, и досрочное погашение не влечёт за собой удорожание займа или штрафных санкций;

• •

  погасить задолженность в ходе сделки купли-продажи. Здесь тоже банк и клиент ничего не теряют, поэтому вариант вполне возможен;

• •

  этим займётся банк. Подобное случается, если клиент допустил просрочки по выплатам, не может или не хочет дальше возвращать кредит.

Досрочное погашение ипотеки

Возможность досрочной выплаты ипотечного займа прописывают в договоре. Если вернуть деньги, обременение с жилплощади будет снято и собственник получит право продать её. Это делают в несколько этапов:

1. Продавец находит покупателя, который готов внести задаток за жильё.

2. Затем продавец обращается в банк с заявлением о досрочном погашении ипотеки, узнаёт оставшуюся сумму.

3. Продавец и покупатель составляют предварительный договор с использованием задатка, который равен задолженности по кредиту.

4. Деньги передают продавцу, который возвращает их банку в счёт погашения ипотеки.

5. Таким образом с недвижимости снимают обременение, и согласие банка на сделку не нужно.

6. Теперь составляют договор купли-продажи, после чего бывший заёмщик получает остаток денег, а покупатель становится собственником жилплощади.

Этот способ удобен для продавца, но найти покупателя в такой ситуации непросто. Здесь для него довольно много рисков — например, владелец жилья может исчезнуть с задатком. Или право собственности перейдёт к его наследникам, а они откажутся возвращать деньги и продавать недвижимость. Покупателю придётся тратить время и средства на суды. Если же он сам откажется от покупки, задаток не вернут. Привлечь покупателя к такой сделке можно сниженной на 20–30% стоимостью жилища, что невыгодно продавцу.

Продажа с погашением ипотеки по время сделки

Для большей прозрачности сделки банк может выступить в ней третьей стороной:

1. Первый шаг заёмщика — обращение к банку за согласием на продажу жилья таким способом.

2. Продавец уточняет сумму долга, договаривается с покупателем.

3. Тот оформляет две депозитарные ячейки: для денег на выплату по кредитному договору и для остатка средств, который пойдёт продавцу.

4. Стороны подписывают договор купли-продажи.

5. Банк оформляет досрочное закрытие кредита.

6. С жилплощади снимают обременение.

7. Бывший заёмщик получает остаток средств из банковской ячейки.

Участие банка в сделке делает её более безопасной для сторон. Поэтому и продать недвижимость можно дороже, чем в предыдущем случае.

Продажа дома банком

Это крайняя мера, которую используют при просрочках выплат по ипотечному кредиту или при невозможности заёмщика выплачивать его. Во втором случае он сам сообщает в банк о финансовых проблемах. Решением, к которому придут стороны, может стать продажа дома на специализированной площадке. Как это происходит:

1. Заёмщик и банк подписывают соглашение о сделке.

2. Жилище оценивает специалист, после чего составляет акт с указанием стоимости.

3. Затем недвижимое имущество выставляют на торги.

4. Покупатель, которого устроила цена, помещает деньги в банковские ячейки, поделив на две части: на оплату задолженности, всех пеней и штрафов, если они есть, и остаток для собственника жилья.

5. Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи.

6. Банк получает свои деньги, а с недвижимости снимают обременение.

7. Жильё регистрируют на нового собственника.

8. Продавец получает свою долю средств из второй банковской ячейки.

В этом случае банк полностью организует и сопровождает сделку. Поэтому она безопасна и для продавца, и для покупателя. Но цена жилья будет существенно ниже рыночной. Её устанавливает банк, чтобы быстрее окупить свои затраты, и собственник в этой ситуации не сможет повлиять на стоимость. Поэтому не стоит копить долги по ипотеке.

Продать и купить дом, который является залоговым имуществом, можно. Хотя сделать это сложнее, чем реализовать недвижимость, свободную от обременений. Если возникла такая необходимость, для всех сторон сделки выгоднее и удобнее, чтобы в ней участвовал банк. Тогда продавец может быть уверенным, что рассчитается с долгами по кредиту, а покупатель — что станет собственником жилья.

Если же владелец недвижимости решит организовать продажу самостоятельно, он обязан получить на это согласие банка, который, в свою очередь, заинтересован в возврате средств. Поэтому пойдёт навстречу заёмщику, который стремится погасить долг даже в стеснённых финансовых обстоятельствах.

16

157

Поделиться