Содержание:
- •
- •
- •
- •
Купить квартиру в ипотеку — порой единственный способ иметь своё жильё. Кажется, что для этого нужны только деньги. На самом деле здесь много важных вопросов: выбор банка, недвижимости и застройщика, предоставление документов. Банковские ипотечные менеджеры, нотариус и государственные органы помогут в процедуре. Но клиенту тоже стоит вникнуть в тонкости сделки.
С чего начать? Общая инструкция по оформлению
Если вы решили брать ипотеку, начать надо с выбора банка. Есть разные условия кредитования на квартиры и дома: различаются процентные ставки, размер ежемесячных взносов, общая сумма, которую готов выдать кредитор. Поэтому рассматривают несколько банков. Учитывают требования, которые они предъявляют к потенциальному заёмщику:
- •
возраст от 21 года;
- •
наличие постоянной работы и стаж не менее 6 месяцев на одном месте;
- •
размер зарплаты, достаточный для регулярных выплат и рутинных расходов на жизнь.
Те же сведения понадобятся и о созаёмщиках.
В условиях банков, как и в обстоятельствах клиента, бывают нюансы. Поэтому заёмщику стоит поинтересоваться вариантами господдержки и льгот на ипотеку. Это может быть материнский капитал, семейная программа или кредит на жильё для многодетных. В каждой государственной программе есть банки-партнёры, условия которых выгоднее, чем у других.
Заявка и её рассмотрение банком
Заявление на ипотеку подают в несколько банков. Так больше шансов получить одобрение на кредит с выгодной ставкой. Документ оформляют на сайте банка или в отделении. К заявке прилагают:
- •
справку о доходах и налогах за текущий год;
- •
выписку из лицевого счёта в Пенсионном фонде или копию трудовой книжки.
Ответа ждут от двух дней до трёх месяцев. За этот срок банк убеждается в состоятельности клиента, изучает его кредитную историю.
Поиск квартиры
После одобрения заявки ищут подходящую квартиру с учётом требований, которые предъявляет к жилищу банк. Ведь до выплаты кредита недвижимость остаётся в залоге. Следует уточнять, по каким критериям банк оценивает недвижимость. Важно:
- •
на каком этаже квартира;
- •
в центре или на окраине находится дом;
- •
есть ли рядом детский сад, школа, аптеки, магазины, парковка;
- •
легко ли добраться до этого дома общественным транспортом (для больших городов важна близость станции метро).
Нельзя исключать, что недвижимость нужно будет быстро продать. А если квартира недостаточно комфортна для жизни, сделать это сложно. Поэтому на её поиски и выбор дают 2–3 месяца, а по просьбе клиента и больше времени.
Оценка
Понравившееся помещение нужно оценить. Это делает профессиональный оценщик. Банки часто предлагают такие услуги, у них есть контакты аккредитованных специалистов. Но клиент может выбрать эксперта и сам.
Специалист оценивает квартиру по нескольким параметрам:
- •
в новом или старом доме она находится;
- •
на каком этаже;
- •
сколько комнат;
- •
какова общая площадь;
- •
была ли перепланировка;
- •
хороший ли район;
- •
новые ли коммуникации.
Итогом работы становится отчёт, который клиент передаёт кредитору. У банка может быть своя программа оценки ипотечного жилья, поэтому после дополнительной проверки стоимость могут скорректировать.
Ипотека не покрывает полную цену квартиры. Банки дают 80–85% от этой суммы. Остальные деньги клиент выплачивает продавцу недвижимости сам.
Одобрение квартиры банком
Если клиент передумает освобождать квартиру из залога, она отойдёт банку. Поэтому кредитор заинтересован в том, чтобы ипотечное жильё было качественным:
- •
не ветхим и не предназначенным под снос;
- •
с работающими коммуникациями;
- •
без долгов по коммунальным платежам;
- •
без риска оспаривания сделки прежними собственниками, если там прописаны дети, бывшие жёны и мужья, наследники предыдущего владельца.
При соответствии недвижимости этим условиям её одобрят. Банк в случае отказа клиента от выплаты ипотеки сможет продать имущество для покрытия кредита.
Кредитный договор
Когда обе стороны договорились об условиях кредита, составляют договор. В документе указывают:
- •
обязанности сторон;
- •
процентную ставку;
- •
запреты на какие-либо действия;
- •
размеры неустойки;
- •
способ перевода денег прежнему владельцу недвижимости.
С продавцом заключают договор купли-продажи, это другой документ. В нём указывают, что жильё куплено в ипотеку.
Получение средств
Есть три способа получить ипотечные деньги от банка:
- •
Перечисление на счёт продавца. Это выгодно и клиенту, ведь оплата проходит после регистрации сделки. Он становится собственником квартиры, а потом продавец получает деньги.
- •
Оформление аккредитива. Банк помещает деньги на специальный счёт, где они блокируются до регистрации купли-продажи. Продавец получает их после передачи права собственности покупателю.
- •
Банковская ячейка. Принцип тот же, что с аккредитивом, только деньги помещают в сейф.
Заёмщику наличные в руки не дают и на счёт не переводят.
Нотариальное удостоверение
Договор купли-продажи (ДКП) оформляют у нотариуса, если:
- •
среди людей, которые имеют отношение к квартире, есть несовершеннолетние;
- •
её покупают для оформления в долевую собственность.
В остальных случаях это необязательно. Но банки настаивают на участии нотариуса, чтобы потом не возникло споров о сделке. И клиенту выгоднее, чтобы договор заверял юрист, хоть это увеличивает траты. Если же продавец отказывается от нотариуса, не исключено, что есть проблемы с чистотой сделки.
Нотариус готовит договор купли-продажи с учётом оформления ипотеки, заверяет подписи сторон. Он может передать документы для государственной регистрации в МФЦ. Через неделю или раньше новый собственник недвижимости забирает их и отправляет в банк. Кредитору нужен зарегистрированный договор купли-продажи и выписка из ЕГРН с пометкой о том, что сделку совершили по ипотеке. В документе указывают банк, выдавший деньги.
Государственная регистрация и оформление ипотеки
После совершения сделки право собственности на квартиру регистрируют в Росреестре:
- •
Подают документы через нотариуса или самостоятельно. Для личного оформления нужно авторизоваться на Госуслугах и зайти на сайт Росреестра, чтобы уточнить список нужных бумаг. Среди них должна быть квитанция об оплате госпошлины — 1000 рублей. Через 5 дней документы будут готовы.
- •
Обращаются в МФЦ лично или онлайн. Спустя 7–10 дней выписку и зарегистрированный ДКП получают там же, предъявив паспорт.
Оформленные документы (выписку из ЕГРН и договор об ипотеке с регистрационной отметкой) передают в банк.
Страхование
Взятую в ипотеку квартиру страхуют по закону № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Это условие, без которого банк не рассматривает заявку. Обязательная страховка — одна из гарантий того, что кредитор получит деньги обратно. Поэтому банки предлагают клиентам оформить полис через свою компанию или в аккредитованной фирме. Страховку продлевают каждый год, пока платят ипотеку.
Можно застраховать титул, то есть риск потери права собственности клиента на жильё. Это необязательное требование. Но оно снижает процентную ставку по кредиту на 0,5–4%.
Дальнейшие действия
После оформления документов для получения ипотеки и передачи денег бывшему владельцу новый собственник может пользоваться квартирой:
- •
жить в ней;
- •
сдавать в аренду;
- •
делать ремонт;
- •
включить в завещание.
Оплата коммунальных услуг — также его обязанность. Но продать ипотечное жильё можно только с согласия банка. И, конечно, клиент должен без просрочек выплачивать долг кредитору.
Важный шаг — регистрация собственника и членов семьи по месту жительства. Для этого обращаются в МФЦ с паспортом и выпиской из ЕГРН. Можно начать процедуру через Госуслуги.
После покупки недвижимости клиент банка имеет право на получение налогового вычета. За этим обращаются в ФНС через Госуслуги или лично. Льготу предоставляют после подачи заявления и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Особенности оформления ипотеки на новостройку
Ипотека на новостройку имеет особенности при подготовке и оформлении:
Квартиру ищут у застройщика или его официальных партнёров.
Изучают документы и жильё, если оно готово.
Ищут банк, в котором аккредитованы застройщик и возводящийся дом.
Уточняют условия.
Подают в банк заявку на кредит и другие документы.
Получают одобрение.
Подписывают договор с банком.
Оформляют сотрудничество с застройщиком — договор долевого участия (ДДУ) для строящейся квартиры или договор купли-продажи (ДКП), если она готова.
Перечисляют первый взнос застройщику, а остальную сумму блокируют на эскроу-счёте.
Отправляют ДДУ или ДКП на регистрацию сделки в Росреестр.
Оформляют акт приёма-передачи на готовое новое жилище.
Регистрируют право собственности на него в Росреестре, получают выписку из ЕГРН и представляют документ в банк.
Ипотека на новостройку может быть оформлена по программе господдержки или с предоставлением льгот. Необходима страховка. Если квартира готова, страхуют право собственности. При строящемся жилье покупают полис личного страхования.
Как оформляется ипотека на вторичное жильё
Если берут ипотеку на вторичное жильё, этапы оформления кредита отличаются:
Выбирают банки, где есть кредиты на этот вид недвижимости.
Узнают условия.
Присматривают квартиру, выясняют нюансы продажи.
Подают в банк заявку на кредит.
Приглашают специалиста для оценки квартиры и составления отчёта.
Оформляют предварительный договор купли-продажи или прав требования с продавцом, лучше с участием нотариуса.
Отправляют в банк документы для оформления кредита.
Получают одобрение.
Заключают кредитный договор с банком и покупают страховку.
Подписывают ДКП с продавцом, после чего он получает деньги на счёт.
Сдают документы на регистрацию.
Предоставляют их в банк.
Особенности оформления займа на дом
Кредит на дом дают, если жильё готово или строится. Отличия от займа на квартиру в том, что:
- •
в качестве залога банк берёт и участок;
- •
суммы, выделяемые на дом, меньше, чем на приобретение квартиры, — обычно 50% от реальной стоимости;
- •
банк требует документы, которые подтверждают собственность на землю, строение, а также статус жилого объекта;
- •
для строящегося дома устанавливают срок, когда он должен быть готов.
Как купить жильё с помощью Альфа‑Банка
Приобрести недвижимость с кредитом от Альфа‑Банка можно по следующей схеме:
Зайдите на сайт банка в раздел «Ипотека», чтобы изучить возможности кредитования. Есть предложения на покупку новостройки или вторичного жилья, а также господдержка, льготы для молодых семей, многодетных, военных.
Подайте заявку онлайн. Нужно заполнить анкету с паспортными данными, оставить номер телефона и электронной почты.
Ожидайте предварительного одобрения. На это уйдёт один-два дня.
Предоставьте документы. В зависимости от вида кредитования и суммы это может быть только паспорт либо ещё СНИЛС, ИНН, справка о доходах, копии военного билета, свидетельств о браке и рождении детей.
Выберите жильё. Оно должно соответствовать условиям выбранной ипотечной программы. Выгодно покупать его у партнёров Альфа‑Банка.
Предъявите документы на недвижимость — ДКП на вторичное жильё или ДДУ на новое. Если жильё не новое, понадобятся выписки из ЕГРН и домовой книги, кадастровый паспорт, экспликация, план.
Вызовите оценщика. У Альфа‑Банка есть услуга оценки жилья онлайн, если оформить заявку через интернет и предоставить фото и видео квартиры.
Ожидайте результатов проверки недвижимости банком. Если покупать его у партнёров, процедура может не понадобиться.
Оформите страховку. Если застраховать сразу титул, жизнь и здоровье, можно получить льготы по кредиту.
Оформите кредитный договор с банком. Важно хорошо изучить документ, но не стоит бояться скрытых платежей, у Альфа‑Банка их нет.
Оформите ДКП или ДДУ. В этом процессе участвует продавец недвижимости.
Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Копию полученного документа передайте кредитору.
Участие банка в покупке жилья в ипотеку — гарантия честной сделки. Ведь кредитору важно вернуть вложенные деньги. Значит, он не допустит, чтобы клиент не рассчитал финансовые возможности или был обманут.
