Опубликовали: 30.05.2023
Содержание
Люди, которые взяли ипотеку до увеличения ключевой ставки ЦБ, сейчас могут испытывать двойственные чувства. Им повезло, что они успели купить недвижимость и должны платить меньше по кредитным обязательствам, чем те, кто пока не решился. Но есть опасения, что договорённости всё же изменят, ведь финансовая ситуация в стране нестабильна. О том, стоит ли бояться повышения процентного показателя по действующей ипотеке, читайте в статье.
Как ключевая ставка влияет на ипотеку
Ключевая ставка — это минимальный процент, под который ЦБ выдаёт займы коммерческим банкам. Все финансовые организации кредитуются у ЦБ. На этом строятся их доходы и возможность самим выдавать займы гражданам и юридическим лицам. Чем дороже обходится кредит банку, тем выше он вынужден устанавливать проценты на суммы, которые выдаёт сам. Это относится ко всем видам займов, а значит, и к ипотеке.
С 1 апреля 2022 года ключевую ставку ЦБ подняли до 20%, затем чуть снизили — до 17%. На это есть объективные причины: экономическая и политическая ситуация в мире, санкции, инфляция. Теперь кредитные организации могут взять деньги в долг у ЦБ минимум под 17%. Соответственно, своим заёмщикам они предлагают ипотеку более чем под 17%, иначе понесут убытки.
Исключение — льготные жилищные займы. Их субсидирует государство. Но и по социальным программам кредитования возможен рост действующих ставок, если соглашение заключили после повышения ключевой ставки ЦБ.
Могут ли банки поднимать ставки по ипотечным программам, выданным ранее
С 1 апреля 2022 года проценты по жилищному кредитованию подняли, причины этого мы уже выяснили. Но что будет со ставками по займам, которые выдали раньше, то есть с действующей ипотекой? Ответы на этот вопрос есть в следующих нормативных актах:
- •
Закон № 395-1 от 2 декабря 1990 года «О банках и банковской деятельности». Статья 29 гласит, что нельзя в одностороннем порядке повысить ставки по уже заключённым соглашениям.
- •
Закон «О защите прав потребителей». По нему нельзя ухудшать условия действующего соглашения настолько, чтобы положение заёмщика противоречило требованиям законодательства о его правах.
- •
Гражданский кодекс РФ. Статья 310 запрещает односторонний отказ участников сделки от действующих обязательств. Статья 168 утверждает её недействительность, если условия противоречат закону. Статья 450 диктует правила изменения и расторжения соглашения.
Исключение составляют случаи, когда возможность увеличить ставку по действующей ипотеке прописана в документе. Кредитор может включить в соглашение формулу расчёта показателя в зависимости от действующего индекса рефинансирования ЦБ или других финансовых условий. Если их значения поднимутся, это приведёт к повышению стоимости займа. Хотя клиент при заключении сделки рассчитывал на обратное: что ключевой показатель снизится и проценты по ипотеке уменьшатся. Или вовсе не придал значения этой формуле. Поэтому важно внимательно читать условия документа и верно оценивать риски.
За какие нарушения могут поднять ставку
В случаях, когда клиенты недобросовестно относятся к своим обязательствам, интересы кредитных организаций тоже защищает закон. Ставка по действующей ипотеке может повышаться, если:
- •
заёмщик не оплачивает задолженность вовремя. Частые просрочки приводят к тому, что кредитор терпит убытки. Тогда он имеет право подать в суд с тем, чтобы изменить условия действующего соглашения, а именно — принудительно поднять ставку;
- •
заёмщик проигнорировал договорённость об оформлении страховки. Это тоже нарушение соглашения, ведь кредиторы обязательно требуют страховать жизнь или имущество. Страховой полис — одно из условий выдачи ипотеки. Если оно не выполнено, для кредитора повышается риск понести убытки. Он может защититься от этого поднятием выплат по действующему соглашению;
- •
заёмщик использовал полученные деньги на иные цели. Ипотеку дают только на жильё, причём оно должно отвечать действующим требованиям программы кредитования. Нецелевое использование займа возможно, когда клиент в сговоре с застройщиком, на счёт которого поступают деньги. И хоть подобная ситуация почти не реальна, кредитор может повысить действующую ставку в этом случае;
- •
перемены в обстоятельствах заёмщика. Он взял ипотеку по льготной программе, но потерял право на поддержку государства или финансовые уступки со стороны кредитора. В этом случае условия сотрудничества корректируются, то есть действующие кредитные требования могут повысить. Всё это тоже прописывают в соглашении.
Что будет, если в договоре плавающая ставка
Переменная, или плавающая, ставка отличается от фиксированной тем, что зависит от внешних экономических факторов — в большинстве случаев в банковском соглашении указывают, что это ключевой показатель ЦБ. Если его повысили, кредитору не остаётся иного выбора, кроме как увеличить действующую ставку по ипотеке.
Но в России практика оформления ипотеки с плавающим процентным показателем не очень распространена. Большую часть действующих займов выдали под фиксированный процент. Это касается сумм как в рублях, так и в иностранной валюте.
Ипотеку с плавающей ставкой взяли меньше 0,1% клиентов, которые являются физическими лицами. Теоретически им могут увеличить действующий показатель, но такое решение тоже не обязательно. Эта мера — право кредитора, которое он может и не реализовать. Тем более ЦБ рекомендовал коллегам воздержаться от требования штрафов и пеней по просрочкам, особенно в отношении заёмщиков, которые пострадали от санкций.
Что будет, если в договоре фиксированная ставка
Фиксированный показатель означает, что величина ставки не меняется, пока действует текущее соглашение. Кредитор может только уменьшить её в одностороннем порядке. А чтобы поднять, нужно оформить дополнительное соглашение со второй стороной. Заёмщик не обязан его подписывать, если не согласен с новым условием.
Ещё одна причина, чтобы повысить фиксированный показатель по действующей ипотеке, — это нарушение клиентом договорённостей. Но и здесь нужно решение суда, а не просто желание кредитора.
Клиенту нужно помнить о необходимости соблюдать условия соглашения по поводу страховки, без которой ипотеку не дают. Отказ оплачивать её — законный повод поднять фиксированную ставку. Но её новый размер тоже должен отражаться в письменном соглашении. Нельзя увеличить выплату произвольно.
Выводы: стоит ли переживать
Клиенты, которые успели оформить ипотеку до того, как выросла ключевая ставка ЦБ РФ, могут порадоваться за себя, и вот почему:
- •
Если в действующем соглашении прописан фиксированный индекс по займу, кредитор не может его увеличивать в одностороннем порядке. Это нарушение закона. Клиент обратится в суд, и тот решит дело в его пользу.
- •
Если выплата по действующей ипотеке плавающая, теоретически её могут повысить. Но на практике этого пока не происходит. Тем более есть указание президента держать индексы по ранее взятым жилищным займам на прежнем уровне. В сегодняшних условиях это может быть оформлено законодательно.
- •
Если клиент вынужден нарушать соглашение из-за снижения доходов больше чем на 30%, на него необязательно подадут в суд или повысят размер выплат. Заёмщик имеет право на ипотечные каникулы на шесть месяцев.
- •
Если человек выплачивает льготную ипотеку, он продолжит делать это по текущим ставкам. Такое решение принято и публично озвучено вместе с новыми требованиями по социальным займам, которые считаются действующими с 1 апреля 2022 года. Оно касается семейного кредитования и ипотеки на новостройку.
Кроме того, ведущие российские кредиторы, среди которых Альфа-Банк, объявили, что условия по действующей ипотеке изменяться не будут. Это решение соотносится с рекомендациями ЦБ РФ.
