Как выделить долю в ипотечной квартире

Если недвижимость в ипотеку покупает семья, обычно в жилье выделяются доли каждому её члену или как минимум взрослым. В ряде случаев эта процедура обязательна. Расскажем, как и когда её выполняют, как правильно разделить жилплощадь.

Необходимость в выделении доли в ипотечной квартире возникает при вложении материнского или семейного капитала. Этого требует закон, так как выплату от государства получают на детей, а жильё приобретается в совместную собственность.

Выделение можно оформить и по желанию, если:

• •

  Оба супруга как созаёмщики вложились в погашение ипотеки

• •

  Созаёмщиком был родственник, который участвовал в выплате кредита

Оформление поможет избежать конфликтов в семье. С выделением проще поделить имущество в случае развода. Можно также продать свою часть родственнику или другому человеку при согласии других собственников, подарить ребёнку.

Выделить часть ипотечной квартиры или дома разрешается, если здание введено в эксплуатацию. Это не даст шанса продать её без разрешения банка, пока недвижимость находится в залоге. Но само определение долей до закрытия ипотеки не запрещено. Процедуру выполняют так:

1. Обращаются в банк за согласием

2. При наличии детей подают заявление в органы опеки

3. Отправляют в Росреестр документы собственника, бумаги на недвижимость, разрешения от банка и опеки

4. Платят пошлину за оформление

5. Забирают выписку из ЕГРН, в которой отражены изменения в составе собственников

Получить согласие от банка на этом этапе сложно, особенно когда долг по ипотеке большой. Ведь если заёмщик перестанет платить, залоговую недвижимость придётся продавать. А с выделенными долями жилья, особенно если среди собственников есть несовершеннолетние, это проблематично. По закону, прежде чем продать такую недвижимость, нужно купить новую, чтобы зарегистрировать ребёнка по новому месту жительства. Из-за несовершеннолетнего и опека может не разрешить продажу.

Чаще в такой ситуации после отказа банка приходится судиться. Есть прецеденты, когда Верховный суд РФ разрешал выделение доли залоговой недвижимости при разводе супругов. И это не отменяет обязанности для всех взрослых владельцев рассчитаться с банком.

После выплаты кредита выделить части жилья проще. Если для покупки использовали маткапитал, процедуру выполняют в течение полугода после снятия обременения. Согласие банка уже не нужно. Необходимо обратиться в Росреестр со справкой о выплате кредита. Когда обременение снимут, нужно решить, каким образом будут распределены доли в квартире, собрать документы и подать заявление о внесении изменений в состав собственников.

Выделение жилплощади выполняют одинаковыми долями между всеми членами семьи пропорционально величине маткапитала или в соответствии с участием взрослых в погашении ипотеки. В любом случае дети должны получить не меньше, чем требует закон.

Разделение равными частями

Здесь всё просто: общая площадь делится на количество членов семьи. Допустим, площадь квартиры составляет 65 кв. м на троих. Тогда каждому достанется 21,66 кв. м, то есть треть. Если ипотеку брали, когда в семье был один ребёнок, а за время её погашения родился второй, делить нужно уже на четверых. В нашем случае каждый получит 16,25 кв. м.

Разделение пропорционально размеру маткапитала

Закон разрешает выделить часть жилья в соответствии с величиной материнского капитала. В 2024 году после рождения первого малыша платили 630 400 ₽. Часть недвижимости, приобретённая на эти деньги, делится поровну между всеми членами семьи. То есть значение имеют площадь жилья и цена.

Допустим, семья из трёх человек купила квартиру площадью 65 кв. м за 6 млн ₽. Получается, что 1 кв. м стоит 92 308 ₽. Значит, маткапиталом оплатили 6,83 кв. м. Это минимум на каждого члена семьи, включая несовершеннолетнего. Остальную площадь делят по желанию.

Отказ в выделении части жилья, купленного с маткапиталом, — это нарушение закона. Он может иметь последствия:

• •

  Признание покупки недействительной. Причина — нарушение интересов несовершеннолетних

• •

  Отмена сделки в отношении части жилья, которая должна принадлежать детям. Продать ипотечную недвижимость будет нельзя, несмотря на снятие статуса залога

• •

  Требование вернуть маткапитал в СФР. Деньги могут быть потрачены только на определённые цели, а в данном случае нельзя сказать, что они пошли на улучшение жилищных условий всей семьи

В случае направления средств материнского капитала в погашение задолженности по кредитному договору пунктом 15(1) «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862) предусмотрено, что, лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство, реконструкцию) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения.

Нарушение могут обнаружить органы опеки или СФР через Росреестр. О нём могут заявить муж, жена и сами подросшие дети, которые не получили свои доли.

2

20

Поделиться