Опубликовали: 4.09.2024 Время на прочтение статьи: 6 минут
Содержание:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Покупка и продажа недвижимости — важное событие для обеих сторон сделки, так как речь идёт о крупной сумме денег, есть много нюансов при оформлении и законодательных моментов. Если что-то упустить, можно остаться без денег и квартиры или придётся долго судиться за собственность, возврат денег. Расскажем о том, как продать или купить жильё безопасно.
Проверка участников сделки
Перед покупкой обязательно проверяют продавца недвижимости. Покупателю необходимо убедиться, что этот человек является собственником, имеет право на продажу и особенности его семейного положения в будущем не повлияют на результаты сделки. Что для этого нужно:
- •
Проверить личные документы продавца. В паспорте, документах на недвижимость, предыдущем договоре купли-продажи объекта или свидетельстве о праве на наследство, договоре дарения должны быть одни и те же данные
- •
Удостовериться, что собственник квартиры не банкрот и на него нет исполнительного производства. Если у продавца есть просроченные долги, это может в будущем послужить поводом к оспариванию сделки. Для проверки используют сайт ФССП и электронный реестр сведений о банкротстве
- •
Запросить у владельца жилья справку, подтверждающую его психическое здоровье. Документ должен быть из муниципального психоневрологического диспансера, а не частной клиники. Если окажется, что продавец недееспособен или на момент сделки не осознавал своих действий, договор купли-продажи могут оспорить
- •
Узнать о семейном положении продавца. Если он состоит в браке, нужно заверенное нотариусом разрешение на сделку от супруга. Подлинное согласие имеет QR-код, сканирование которого через приложение приведёт покупателя к ссылке на документ в ЕАИС нотариата. Согласие нужно, даже если супруги развелись. Ведь на квартиру, купленную в браке, право имеют оба, и бывший муж или жена могут оспорить продажу
- •
Узнать, не использовал ли продавец при покупке недвижимости материнский капитал. Если да, то покупателю необходимо запросить подтверждение разрешения на продажу от органов опеки. Если ответ отрицательный, то продавец должен предоставить справку из СФР об использовании маткапитала на что-то другое или о том, что выплата не использована
Если квартира продаётся по доверенности, нужно проверить подлинность документа в Федеральной нотариальной палате. Это можно сделать онлайн. Покупателю стоит также встретиться с собственником жилья хотя бы по видеосвязи, узнать причину, по которой сделкой занимается доверенное лицо. В этом случае нужно проверять документы обоих.
Проверка покупателя происходит проще. Продавцу стоит убедиться в подлинности его паспорта, а также дееспособности с помощью справки из психоневрологического диспансера. Надо удостовериться, что покупатель не банкрот, у него есть деньги на покупку недвижимости. Проверка выполняется в реестре сведений о банкротстве. Если покупатель состоит в браке, а в договоре фигурирует он один, стоит потребовать согласие супруга на покупку квартиры. Иначе позже жена или муж может требовать расторжения сделки, так как общие деньги потрачены на собственность одного члена семьи без ведома другого.
Проверка истории жилья
Чтобы проверить квартиру, недостаточно её осмотреть. Важно убедиться в юридической чистоте, запросив у продавца следующие документы:
- •
Свидетельство о регистрации права собственности, если недвижимость покупали до 15 июля 2016 года. При более поздней покупке спрашивают выписку из ЕГРН. Если продавец получал её сам для предъявления покупателю, в документе могут быть указаны данные собственника, для этого делают соответствующую запись в реестре. В выписке также есть характеристики квартиры, адрес, сведения об обременении, информация о том, сколько раз жильё перепродавали
- •
Документ, на основании которого продавец стал собственником недвижимости. Это может быть ДДУ, если он покупал новостройку, или ДКП — при покупке вторичного жилья. Если квартира была наследственным имуществом, должно быть свидетельство о праве на наследство. Здесь покупателя может ждать сюрприз в виде других претендентов на объект, которые захотят оспорить сделку и потребуют вернуть жильё или деньги за долю. Если продавец получил недвижимость в дар, он предоставляет договор дарения. Если её когда-то приватизировали, то необходим договор передачи в собственность. Покупателю важно убедиться, что в любом случае в документе указано только имя продавца
- •
Выписку из домовой книги, единый жилищный документ или документ из ТСЖ, управляющей компании, выписку из лицевого счёта. Это нужно, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире. В выписку из лицевого счёта, помимо этого, включают данные о задолженностях за коммунальные услуги. К ней покупателю стоит запросить квитанции об оплате за последние месяцы
- •
Технические документы на квартиру, то есть поэтажный план, техпаспорт, экспликацию. Это необходимо, чтобы убедиться в отсутствии незарегистрированных перепланировок. Если они есть, узаконивать их позже придётся покупателю, а это стоит денег
По количеству документов понятно, что проверка недвижимости займёт немало времени, так как требует посещения нескольких организаций для сбора материалов, ожидания. За предоставление сведений нужно платить, и обычно это делает покупатель.
Чтобы быстрее получить информацию о квартире, можно поручить сбор данных посреднику. Такая услуга есть в Альфа‑Банке — проверка объекта недвижимости и участников сделки. Клиент получает отчет по объекту приобретения и собственникам квартиры, на основании которого может оценить все риски и принять взвешенное решение о покупке.
Правильная подготовка договора купли-продажи
Единой формы договора купли-продажи нет. Обычно за составлением документа обращаются к юристу или нотариусу. В договоре купли-продажи указывают следующую информацию:
- •
дату и место подписания
- •
данные сторон, в том числе доверенного лица: полное имя, адрес регистрации, ИНН
- •
о квартире — описание, основные параметры: адрес, этаж, площадь, количество помещений, общее состояние, кадастровые сведения
- •
о правоустанавливающем документе, на основании которого продавец когда-то стал собственником жилья (например, номер и дату оформления ДКП);
- •
о регистрации права на недвижимость — номер и дату свидетельства или сведения из выписки ЕГРН
- •
подтверждение продавца, что квартира принадлежит ему, не является объектом залога, не арестована, а сам собственник дееспособен, не является банкротом и не готовится им стать
- •
о согласии на сделку от супруги или супруга продавца, органов опеки, если эти документы требуются по закону
- •
цену квартиры
- •
обязательство продавца передать жильё покупателю, а покупателя — заплатить за недвижимость указанную в договоре стоимость
- •
способ и порядок расчётов — наличными или переводом, всю сумму или частями
- •
ответственность за нарушение условий договора, например неустойку или компенсацию убытков
- •
обязанность сторон зарегистрировать изменение права собственности в Росреестре
- •
подписи участников договора
Это минимум материалов, которые должны содержаться в документе. В нём могут быть и дополнительные сведения, это зависит от нюансов сделки, характеристик недвижимости, условий участников. Важно отсутствие ошибок и формулировок, которые можно толковать по-разному. Например, опасно указывать цену ниже реальной, чтобы продавец сэкономил на налоге. Поэтому к оформлению договора в любом случае стоит привлечь нотариуса как одного из гарантов добросовестности сделки.
Услугу «Подготовка договора приобретения» можно заказать и в банке. Корректность данных в документе гарантируется, формулировки составляются с учётом ситуации, чтобы интересы обеих сторон были соблюдены. Благодаря верно составленному договору купли-продажи недвижимость с первого раза зарегистрируют в Росреестре. Услуга также предоставляется, если квартиру покупают в новостройке по ДДУ. У договора долевого участия своя специфика, но в нём тоже важно чётко прописать условия.
Способ передачи денег за недвижимость
Самый неудачный способ расчёта — наличные. Это неудобно, опасно из-за риска потери денег, купюры могут оказаться фальшивыми. Если всё же стороны выбрали расчёт наличными, стоит передавать сумму в присутствии нотариуса, с распиской в получении, пересчётом банкнот при помощи устройства, которое умеет выявлять фальшивые купюры.
Можно арендовать банковскую ячейку, в которую деньги покупателя помещают под контролем сотрудника банка. Участники подписывают соглашение о том, при каких условиях вторая сторона получит доступ к сумме. Обычно деньги выдаются продавцу при предъявлении оригинала договора и выписки из ЕГРН. Ему необходимо проверить подлинность банкнот. Если покупка не состоится, их заберёт покупатель.
Ещё один способ — депозит нотариуса. Деньги замораживаются на его счёте до регистрации перехода права собственности к покупателю. Нотариус является гарантом сохранности и своевременного перечисления денег получателю. Услугу оплачивают отдельно от составления и заверения документов.
Удобнее для обеих сторон договора использовать аккредитив. В Альфа‑Банке есть услуга «Безопасные взаиморасчёты», с помощью которой покупатель оформляет счёт с особыми условиями использования. Одно из них состоит в том, что продавец забирает деньги после исполнения обязательств по договору купли-продажи, которое проверяет банк. Только после проверки сумма перечисляется на счёт продавца. Ему не надо считать купюры, сомневаться в их подлинности. Расчёты фиксируются банковской документацией, при необходимости легко доказать, что они были сделаны.
Выбор места проведения сделки
Часто подписание договора происходит в кабинете нотариуса, но это не совсем удобно. Перед тем как поставить подписи, стороны должны изучить документы. А для этого не всегда есть достаточно времени и подходящие условия из-за других посетителей, отвлекающих телефонных звонков.
Если же сделка обходится без нотариуса, тем более возникает проблема с выбором помещения. Нежелательно, чтобы это была территория одной из сторон. В этом случае договор легко подменить, кто-то из участников может быть обманут.
Удобнее провести сделку в банке с услугой «Комфортная переговорная». Банк предоставит помещение, где можно спокойно проверить документы, есть необходимое оборудование и не помешают посторонние.
Расчёт времени на оформление сделки
Покупка жилья может занять от пары недель до нескольких месяцев, не считая времени на поиск квартиры. Участникам необходимо запросить информацию, проверить предоставленные материалы, оценить риски. Например, получить выписку из ЕГРН можно не раньше чем через три дня после подачи заявки через Госуслуги, а через МФЦ — ещё дольше. Иногда стороны составляют предварительный ДКП, соглашение о задатке или авансе, на что тоже уходит время. Участникам приходится не раз встречаться, чтобы обговорить условия, могут быть задержки по разным причинам.
Согласовать действия продавца и покупателя поможет персональный менеджер банка. Это сэкономит время, и сторонам не придётся оформлять более свежие выписки и справки, искать менее занятого нотариуса.
Если же заказать в банке услугу «Сделка под ключ», оформление пройдёт ещё быстрее и безопаснее. Минимальный набор услуг включает в себя предоставление переговорной, работу персонального менеджера, аккредитивы без ограничений и электронную регистрацию в Росреестре. Можно добавить составление соглашения о задатке и ДКП или ДДУ, выбрать полный список с проверкой объекта или только те услуги, которые считает нужным участник сделки.
Купить или продать квартиру безопасно — реальная задача. Можно сделать всё самостоятельно, но это долго и более рискованно. Лучше обратиться в банк, чтобы получать поддержку на всех этапах сделки.
