Что такое ИЖС: что нужно знать, преимущества, недостатки и особенности

Что такое ЗУ со статусом ИЖС

У государства нет неучтённых территорий. Абсолютно все они кому-либо принадлежат, а также поделены по назначению: для населённых пунктов, лесных хозяйств, для аграрной промышленности, для коммерции и производства, водные ресурсы и т. д. Есть особо охраняемые территории, на которых запрещена любая деятельность. Их используют для защиты природы, редких видов растений и животных. Всё это категории земель, которые описывают свойства и режим использования территории. Их семь, они перечислены в статье 7 Земельного кодекса РФ.

У каждого ЗУ, помимо категории, есть основной, условно разрешённый и вспомогательный ВРИ, например садовое некоммерческое товарищество или личное подсобное хозяйство. То есть ВРИ — характеристика ЗУ, определяющая его предназначение, в частности возможность построить жилое здание.

Чтобы возвести дом для проживания, подходят лишь несколько видов земель, относящихся к категориям населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения:

• •

  СНТ, ДНП — садовое некоммерческое товарищество, дачное некоммерческое партнёрство. Земли предназначены для дачного хозяйства или садоводства, то есть на них можно выращивать овощи, фрукты и ягоды для собственных нужд, разводить птиц, мелкий скот. Собственники земельных участков объединяются, чтобы вести совместно организационную деятельность — например, почистить общую дорогу, заказать вывоз мусора. Если такая земля находится в черте города, посёлка или села, на ней разрешены постройки.

• •

  ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Здесь можно производить сельхозпродукцию для собственных нужд: выращивать овощные культуры, разводить домашний скот. Если участок расположен в границах населённого пункта, то он считается приусадебным. В этом случае на нём можно возвести дом или баню.

• •

  ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Так как эти земли всегда расположены в границах городов, сёл, посёлков, на них можно возводить капитальные постройки для проживания и личных нужд.

Земля может принадлежать к категории сельскохозяйственного назначения. Но ВРИ, позволяющий построить жилой дом, есть не у всех ЗУ этой категории. А на участке вида ИЖС постройка жилища не только разрешена, но даже обязательна. Таково его целевое назначение.

Узнать категорию и ВРИ ещё не купленной земли можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Необходимо знать кадастровый номер или адрес. В карточке также будут указаны вид собственности (частная или муниципальная) и площадь.

Также получить информацию можно в выписке из ЕГРН. Её выдают на Госуслугах в электронном виде за 290 рублей. Бумажный экземпляр обойдётся в 2024 году в 350 рублей. Документ выдаётся только собственнику участка.

Что можно строить на участке для ИЖС

В Градостроительном кодексе РФ определён ряд требований к жилым домам для личного (индивидуального) проживания:

• •

  дом не может быть выше 3трёх этажей. (подвальные помещения не учитываются).

• •

  общая высота дома до конька крыши не должна превышать 20 метров.

• •

  здание должно быть расположено отдельно от других объектов.

• •

  внутри не должно быть отдельных квартир, только жилые и нежилые комнаты, а также подсобные помещения.

Кроме дома на земле для индивидуального жилищного строительства можно возвести другие капитальные постройки: баню, гараж, сарай, теплицы, беседку. Для каждой постройки есть свои требования по размещению относительно других объектов и соседних территорий. Например, туалет должен быть удалён от забора соседей не меньше чем на метр.

Чтобы возвести дом на земельном участке, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Если площадь постройки превысит 500 квадратных метров, потребуются дополнительные согласования. Собственник должен будет представить проектную документацию и получить согласие на постройку у властей. Строить дом площадью больше 1500 квадратных метров запрещено законом.

Плюсы и минусы ИЖС

По закону у каждого гражданина должно быть место жительства. Многие стремятся перевести землю в ИЖС, так как в таком жилище проще получить регистрацию. Чтобы сделать это на землях СНТ, нужно, чтобы у дома был статус жилого, что не всегда возможно даже при наличии отопления и всех коммуникаций. На территории ЛПХ может быть запрещено капитальное строительство, поэтому ЗУ с таким ВРИ не предназначены для решения жилищного вопроса.

Ещё один существенный плюс индивидуального жилищного строительства — более доступное подключение к коммуникациям. Так как участок относится к населённому пункту, обеспечить его водой, электричеством, газом, отоплением — обязанность местных властей. Остальную инфраструктуру также обязаны предоставить органы местного самоуправления, они прокладывают дороги, строят детские площадки, сады, школы, магазины и т. д.

У категории ИЖС есть и минусы. У любой недвижимости есть кадастровая стоимость — сумма, в которую государство оценило имущество. У участков для индивидуального жилищного строительства она выше. Поэтому такая земля всегда обходится покупателю дороже. Налог на неё тоже больше — до 1,5% от кадастровой стоимости. Для сравнения: налог на земли СНТ и ЛПХ не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости.

Возможности собственника при индивидуальном жилищном строительстве ограничены требованиями Градостроительного кодекса. А ещё государство внимательно относится к тому, чтобы территория не простаивала. Если через три года после покупки участок не используется по назначению, по закону его могут изъять. Чтобы этого не случилось, в течение указанного срока необходимо начать минимальные работы: залить фундамент, возвести забор. Это позволит отложить вопросы властей на 10 лет.

К гласным рискам, связанным с покупкой земель ИЖС, относится их расположение. Соседние территории могут скупить, чтобы возвести на них многоэтажку. Не все домовладельцы готовы к такому соседству, ведь зачастую дом выбирают именно из-за уединённости. Поэтому перед покупкой стоит обратиться в местную администрацию, чтобы ознакомиться с планом застройки территории.

Льготы

Государством предусмотрено бесплатное получение земельных участков для ИЖС для определённых категорий населения:

• •

  многодетных семей после появления третьего ребёнка

• •

  ветеранов боевых действий

• •

  героев России, СССР

• •

  участников программы «Дальневосточный гектар»

Ещё один способ получить землю от государства на выгодных условиях — это аренда. Такая возможность есть у любого россиянина. От цели будет зависеть срок договора аренды. Для использования под ИЖС он составит 20 лет. Со временем такой участок можно будет выкупить у государства на торгах или в упрощённом порядке.

Можно ли поменять ВРИ

Закон предусматривает смену ВРИ земельного участка по заявлению владельца, если территория, где находится ЗУ, не охраняется законом и в этой зоне по правилам землепользования может выполняться строительство.

Когда земли ЛПХ или СНТ находятся в черте населённого пункта или рядом с границами, подать документы на смену ВРИ на ИЖС будет несложно. Если это сделают одновременно несколько собственников одного СНТ, шанс на одобрение будет выше.

Изменить ВРИ вдали от населённых пунктов можно, только если в правилах земельной застройки конкретного участка указана возможность индивидуального жилищного строительства.

Чтобы поменять вид разрешённого использования, достаточно обратиться в Росреестр напрямую или через МФЦ. От собственника понадобится паспорт, заявление, другие документы — в каждом регионе свой комплект. Стоимость услуги также зависит от географии, в некоторых регионах её предоставляют бесплатно. Органы рассматривают заявление месяц. Если решение положительное, собственник сможет заказать выписку с новыми данными.

Как выбрать землю под ИЖС

Многие путают категории земли и ВРИ. Поэтому, выбирая участок, обязательно проверьте документацию и убедитесь, что строительство не запрещено. Если вести неподходящую деятельность или незаконно построить дом, государство может оштрафовать владельца или даже заставить снести постройки.

Кроме того, советуем изучить генеральный план развития территории. В этом документе отражены долгосрочные планы по освоению и использованию земель — например, будет ли строиться скоростное шоссе или жилой комплекс. Также здесь будет информация о планируемой инфраструктуре. Если у вас дети, а школ и садов не предвидится, это повод задуматься. Наконец, взгляните на сам участок и ближайшие объекты на обычной карте. Если рядом проходит ЛЭП, есть озеро или лесополоса, могут быть некоторые ограничения в строительстве — их стоит учесть.

Ипотека под ИЖС

Самый популярный способ приобретения земли для строительства — за свои деньги или в ипотеку.

На ЛПХ и СНТ банки реже предоставляют кредиты, так как не всегда на таких ЗУ можно построить жилой дом. Дело в том, что на время действия кредитного договора имущество предоставляется в залог. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной, то есть пользоваться достаточным спросом. Дачные домики для летнего проживания сюда не подходят.

Участок под ИЖС можно купить с помощью ипотечного займа. На земле может быть строящийся или уже готовый дом. Допускается также покупка ЗУ без построек. В этом случае для возведения дома заёмщик заключает договор подряда на строительство с аккредитованной строительной компанией.

Чтобы подать заявку на получение ипотеки на дом или земельный участок под застройку, необходимо подать онлайн-заявку на сайте банка. Заёмщик должен быть совершеннолетним и работать официально. Потребуется паспорт и документы, подтверждающие доход. Банк может дополнительно запросить правоустанавливающие документы на недвижимость.