Можно ли сдавать залоговую квартиру

Кредит под залог квартиры — популярная программа потребительского кредитования. Заёмщики могут получить до 60% от рыночной стоимости недвижимости, представленной в залог. Шанс на одобрение есть даже у клиентов, имеющих негативные записи в кредитной истории.

На квартиру, представленную в залог, до полного погашения задолженности действует обременение в пользу банка. То есть распоряжаться жильём, как и при оформлении ипотеки, заёмщик может с некоторыми ограничениями. Чтобы продать, подарить или обменять залоговую недвижимость, требуется получить согласие банка. А можно ли сдать в аренду квартиру, которая находится в залоге? Чем грозит нарушение условий кредитного договора? Ответы в нашей статье.

Обычно кредиты под залог недвижимости оформляются на длительный срок — до 15 лет. В этот период жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Даже если на момент оформления заявки о сдаче квартиры в аренду не было и речи, спустя несколько лет может возникнуть такая необходимость. Но не спешите размещать объявления на специализированных сайтах и искать арендаторов. Чтобы не столкнуться с проблемами, которые могут возникнуть при сдаче залоговой недвижимости в аренду, сначала тщательно ознакомьтесь с условиями кредитования.

В целом законом не запрещено сдавать в аренду квартиру, под залог которой оформлен кредит. Это право заёмщика закреплено в статье 346 Гражданского кодекса РФ. Но на практике иногда возникают сложности. Залогодатель может передавать заложенную недвижимость во временное владение и пользование третьим лицам без согласия банка только в том случае, если иное не предусмотрено условиями кредитования. А некоторые финансовые организации и вовсе прописывают в договоре запрет на сдачу залоговой квартиры в аренду.

Если в кредитном договоре сказано, что сдача жилья в аренду возможна только с согласия залогодержателя (то есть банка), то финансовую организацию, выдавшую кредит, непременно нужно поставить в известность о своих планах. Необходимо обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением или получить письменное согласие онлайн. В тех случаях, когда квартира будет использоваться арендаторами по непосредственному назначению (для проживания) и исключено ухудшение состояния заложенного жилья, а заёмщик готов сдавать квартиру в аренду по всем правилам, обычно проблем не возникает.

Подписывая кредитный договор, вы соглашаетесь с условиями финансовой организации. Нарушать их нельзя. В противном случае у банка есть право применить санкции из-за ненадлежащего исполнения обязательств:

• •

  на основании статьи 811 Гражданского кодекса РФ потребовать погасить остаток долга по кредиту досрочно

• •

  в соответствии со статьёй 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ обратить взыскание на заложенное жильё

Не стоит пытаться сдать недвижимость в аренду тайно. Финансовая организация имеет право в любой момент без вашего согласия проверить состояние квартиры, на которую оформлен залог по кредиту наличными или ипотека.

Об этом не может быть и речи. Три причины, чтобы не сдавать квартиру в аренду без заключения договора:

• •

  Это запрещено законом. С доходов, полученных от сдачи жилья в аренду, собственники должны уплачивать налоги. Иначе на основании статьи 171 Уголовного кодекса РФ действия владельца недвижимости можно расценивать как незаконное предпринимательство. Подобные деяния наказываются штрафом в размере до 300 тысяч ₽ или обязательными работами. К тому же заёмщику придётся возместить все неуплаченные налоги с учётом пени.

• •

  Высокие риски. В этом случае собственник жилья не защищён от действий недобросовестных арендодателей. Например, в разы усложняется процедура получения компенсации за порчу имущества.

• •

  Банк заинтересован в том, чтобы состояние заложенного жилья не ухудшалось в период выплаты кредита. А сдача квартиры в аренду без договора может грозить не только порчей, но и полной утратой залогового объекта.

Договор аренды жилья важно составить правильно и максимально подробно. Обязательно нужно прописать:

• •

  предмет договора: какая недвижимость сдаётся и на какой срок

• •

  характеристики квартиры: адрес, этаж, площадь, количество комнат, особенности ремонта, наличие мебели и бытовой техники

• •

  права и обязанности сторон

• •

  условия оплаты: дата, сумма и способ внесения платежа — наличными или по безналу

• •

  паспортные данные арендатора и арендодателя, платёжные реквизиты, номера телефонов и иную информацию, которую стороны считают важной

Образец договора можно скачать в интернете — в свободном доступе есть много шаблонов. Чтобы наверняка исключить ошибки, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Если квартира сдаётся в аренду на срок менее года, достаточно заключить с арендатором соглашение в простой письменной форме — по одному экземпляру для каждой стороны.

Когда срок аренды превышает 12 месяцев, договор в течение 30 дней после подписания необходимо зарегистрировать в Росреестре через МФЦ или онлайн. При этом придётся уплатить госпошлину — 2 000 ₽. Но, поскольку на квартиру до полного погашения задолженности наложено обременение в пользу банка, могут возникнуть сложности. Поэтому рекомендуется заключать договор на 11 месяцев, а затем, при необходимости, пролонгировать его.

Итак, квартиру, под залог которой оформлен кредит или ипотека, можно сдавать в аренду, если иное не предусмотрено условиями кредитования. Но делать это нужно официально, в том числе уплачивать налоги. Физические лица должны перечислять в бюджет НДФЛ — 13%. Размер налога для самозанятых зависит от того, с кем заключён договор. Если арендатор — физлицо, необходимо уплатить в бюджет 4%, а если ИП или юрлицо — 6%. Также важно не допускать ухудшения состояния заложенной недвижимости. Иначе банк может потребовать, чтобы заёмщик досрочно закрыл остаток кредита, оформленного под залог квартиры.

9

89

Поделиться