ИП для сдачи квартиры в аренду

Почему нужно сдавать квартиру официально

Деньги, которые получает собственник за аренду, — его доход. По закону все доходы физических лиц и организаций облагаются налогом. Не оформлять договор с жильцом и не платить налоги — нарушение закона. Если ФНС узнает о нелегальном бизнесе, последуют штрафные санкции. Как налоговая может узнать о том, что вы сдаёте квартиру? Самый распространённый вариант — недовольные соседи, которые пожалуются в управляющую компанию или участковому. Жильцы могут попасться разные: некоторые будут шуметь, мусорить и т. д. Ещё один способ привлечь внимание налоговой — получать ежемесячные безналичные переводы на одну и ту же сумму. Если факт нелегального дохода будет доказан, ФНС начислит неуплаченный налог исходя из среднерыночной цены аренды, а также наложит штраф в размере от 20 до 40% от суммы долга. Ещё один штраф грозит за непредоставление налоговой декларации — 5% за каждый месяц, но не более 30% от суммы долга. Помимо того, что вам не будет грозить административная и уголовная ответственность, есть ряд других положительных моментов при официальной сдаче жилья:

• •

  Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать штрафы за просрочку платежа, компенсации за поломку мебели и бытовой техники и т. п.

• •

  Можно смело получать безналичные платежи. Вам не придётся встречаться с арендаторами каждый месяц для получения наличной оплаты.

• •

  Не нужно опасаться соседей и управляющую компанию. Если жильцы нарушат правила, вы сможете урегулировать всё официально.

Как сдать квартиру официально: оформляем документы

1. Заручитесь согласием собственников. Если недвижимостью владеют несколько лиц, необходимо составить письменное согласие каждого из них на её сдачу.

2. Заключите договор. Сдавать квартиру можно физическим лицам или организациям. В первом случае юридически правильно будет заключить договор найма жилого помещения, во втором — договор аренды. Договор можно заключить в свободной письменной форме. Он должен максимально отражать договорённости, достигнутые между собственником и арендатором. Вот пункты, которые обязательно должны быть в договоре:

   • •

     Ф.И.О. и паспортные данные сторон;

   • •

     описание квартиры: адрес, этаж, количество комнат и санузлов, площадь;

   • •

     реквизиты правоустанавливающих документов на жилое помещение;

   • •

     стоимость, период оплаты, условия пересмотра оплаты (например, ежегодная корректировка);

   • •

     условия оплаты коммунальных услуг;

   • •

     периодичность и условия визитов собственника;

   • •

     лица, которые могут проживать в квартире;

   • •

     условия расторжения договора;

   • •

     срок аренды.

3. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Это необходимо, если договор заключён на год и более. Регистрацию можно оформить в территориальном отделении, в МФЦ или онлайн.

4. Подайте налоговую декларацию, если выступаете как физлицо, или включите эти доходы в отчётность ИП.

Как заплатить налоги за сдачу квартиры

Сдавать жилую недвижимость можно в качестве физлица, самозанятого или индивидуального предпринимателя. В каждом варианте есть свои плюсы, минусы и особенности. Что выгоднее в каждом конкретном случае, нужно решать, исходя из суммы доходов от аренды, вашего текущего статуса (возможно, у вас уже есть ИП или самозанятость) и специфики региона, где вы находитесь.

Арендодатель — физическое лицо

Если вы получаете доход от сдачи жилья как физическое лицо, то должны заплатить НДФЛ по ставке 13%. Налог платится один раз в год после подачи декларации. Подать налоговую декларацию за календарный год необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить налог — до 15 июля. Налоговая рассчитает размер выплаты самостоятельно и выставит вам счёт. Проще всего подать декларацию и оплатить налог электронно на официальном сайте ФНС.

Арендодатель — самозанятый

С 2019 года появилась возможность воспользоваться специальным налоговым режимом для людей, которые получают доход от самостоятельной деятельности. Он распространяется в том числе и на сдачу недвижимости. Ставка налога на профессиональный доход — 4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами. Чтобы стать самозанятым, надо зарегистрироваться через специальное мобильное приложение, на сайте ФНС или через уполномоченные банки. Налог начисляется ежемесячно после того, как плательщик самостоятельно укажет доходы в приложении. В этом налоговом режиме установлен лимит годового дохода — 2,4 млн ₽. Если доход от сдачи жилья либо совокупные доходы самозанятого превышают эту сумму, воспользоваться таким режимом не получится.

Арендодатель — ИП

Какую сумму заплатит ИП при сдаче жилой недвижимости, зависит от режима налогообложения, который он выбрал. Самый распространённый налоговый режим — УСН «Доходы» со ставкой 6%. Вы просто платите 6% от всех полученных доходов, в том числе от аренды. Ещё один вариант для ИП — приобрести патент на сдачу недвижимости. Заплатив фиксированную сумму, вы приобретаете право осуществлять эту деятельность на срок от 1 до 12 месяцев. Стоимость патента каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве она зависит от площади квартиры и района, в котором расположена. Рассчитать цену патента можно на специальном калькуляторе ФНС. Нужно помнить, что индивидуальный предприниматель также должен заплатить взносы в фонды. Сумма взносов уменьшается на размер уплаченных налогов и даже может составить 0 ₽. Но, с другой стороны, если бизнес простаивает, даже при нулевых доходах взносы платить обязательно. В 2022 году общий размер взносов в фонды для ИП с доходами до 300 тысяч ₽ составляет 43 211 ₽.

Как зарегистрировать ИП

Открыть ИП можно несколькими способами:

1. Лично собрать необходимые документы и подать их в налоговую инспекцию или МФЦ. При регистрации через отделение ФНС или МФЦ придётся заплатить госпошлину — 800 ₽.

2. Подать документы электронно на портале «Госуслуги» или на сайте ФНС. Для этого нужно использовать усиленную квалифицированную электронную подпись (КЭП), которую можно изготовить с помощью специализированной организации — Удостоверяющего центра.

3. Дистанционно через онлайн-сервис Альфа-Банка. В этом случае не нужно формировать комплект документов, приходить в налоговую и изготавливать электронную подпись, банк всё сделает за вас. Вам понадобятся только два документа — паспорт РФ и СНИЛС.

Как зарегистрировать ИП онлайн в Альфа-Банке

1. Заполните заявку на сайте. Это займёт от 5 до 15 минут. Если хотите сдавать квартиру как ИП, необходимо указать правильный ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

2. На основании предоставленных данных сервис сформирует документы для подачи в ФНС. Банк бесплатно изготовит для вас КЭП.

3. Подпишите документы электронно, и в тот же день они будут отправлены в налоговую.

4. На ваш email придёт уведомление от ФНС в течение 3 рабочих дней. Вы получите документ государственного образца — выписку из ЕГРИП в формате PDF.

После регистрации вы сможете бесплатно открыть расчётный счёт, подключить онлайн-бухгалтерию, мобильный и интернет-банк. После открытия счёта вас ждут бонусы от партнёров Альфа-Банка на сумму свыше 300 тыс ₽. Среди них — Мегафон, Yota, Яндекс Go, AliExpress.