Описанные в материале сценарии не являются исключительными, являются примерами, и инвесторы не могут ссылаться на данный текст в качестве источника правового регулирования описанных паёв. Требования к ценным бумагам, инвесторам на рынке ценных бумаг и порядку эмиссии, обращению ценных бумаг на рынке ценных бумаг периодически меняются на уровне законодательства. Поэтому необходимо оценивать этот материал в совокупности с действующими в конкретный момент требованиями законодательства РФ.
Что такое ПИФ и какими они бывают
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) ещё называют коллективными инвестициями. Потому что деньги инвесторов сначала собираются в общий фонд, и на них приобретаются разные активы. Сам фонд принадлежит тем, кто вложил деньги — пайщикам — а управляет им, покупает и продаёт активы, управляющая компания (УК). Но делает это она по заранее объявленной стратегии фонда. Вложив деньги в фонд, инвестор получает в нём паи на сумму своего взноса.
То есть инвестиционный пай — это ценная бумага, которая подтверждает право собственности на долю имущества инвестиционного фонда.
У пая нет номинальной стоимости, как у акции или облигации. Цена пая определяется по стоимости принадлежащих фонду активов (СЧА — стоимость чистых активов), разделённой на количество выданных паёв, — это называется расчётной стоимостью. Если активы в фонде дорожают, то растёт и расчётная стоимость пая.
Ликвидность паёв, возможность продать или купить их, зависит от типа паевого фонда. Фонды бывают:
- •
открытые — их паи можно покупать у управляющей компании или погашать каждый день в определённое время по расчётной цене;
- •
интервальные — покупка и погашение паёв возможны только в промежутки времени (интервалы), установленные правилами фонда;
- •
закрытые — купить их паи можно у УК только при формировании фонда, а погасить — только когда фонд закрывается. До их погашения продать паи такого фонда на бирже можно, только если это прописано в правилах доверительного управления фондом;
- •
биржевые — паи этих фондов управляющие компании выводят на биржу, поэтому купить и продать их можно как любую биржевую ценную бумагу без участия УК.
При этом тип паевого инвестиционного фонда может измениться с закрытого на интервальный или на открытый, только если это изменение будет внесено в правила доверительного управления фондом.
И прежде чем инвестировать в ПИФ, стоит проверить на сайте Банка России, что фонд входит в Государственный реестр паевых инвестиционных фондов, а у управляющей компании есть лицензия.
Закрытые фонды выглядят самыми сложными для частных инвесторов. А неквалифицированным инвесторам доступна только небольшая часть зарегистрированных ЗПИФ. Об особенностях закрытых фондов рассказываем дальше.
Как работают закрытые фонды
Паевые инвестиции в недвижимость — землю, здания, комплексы — разрешены только для закрытых ПИФ. Поэтому большинство ЗПИФ созданы именно для этого: они покупают на деньги фонда здания и сдают их в аренду.
Управляющая компания фонда занимается управлением недвижимостью, чтобы она приносила доход. А сам доход, например платежи за аренду, распределяют между инвесторами — это называется рента, и в этом интерес инвестора.
Вся информация о фонде содержится в специальном документе, который называется «Ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде». Там инвестор может ознакомиться со стратегией, рисками, основные результатами инвестирования, комиссией и другой информацией.
Когда доход от аренды или в виде дивидендов (промежуточные выплаты) поступает на счёт фонда, расчётная стоимость пая возрастает. Как только эти доходы распределяются между инвесторами, расчётная стоимость пая (при прочих равных условиях) — снижается.
Рента может выплачиваться не всегда. Например, если здания никто не арендует из-за пандемии или других причин, доходов нет, и инвесторы ничего не получают. Либо правилами фонда вообще не предусмотрена выплата промежуточного дохода.
Как и где купить паи ЗПИФ
Закрытыми фонды называются потому, что у них есть ограничения для покупки и продажи паёв.
ЗПИФам необходим «целевой объём средств» для покупки определённых объектов недвижимости, поэтому паи можно приобрести только пока компания собирает деньги в фонд. Как только нужная сумма собрана, управляющая компания прекращает продавать паи и не гасит их до закрытия фонда.
Иногда правила фонда разрешают обращение паёв на вторичном рынке, если предусмотрен досрочный выход пайщика из фонда. Но по закону сама УК не может выкупать паи, поэтому инвесторы должны искать себе покупателей, например на внебиржевом рынке.
Покупать и продавать паи ЗПИФов непросто. Сделка возможна, только если найдутся продавец и покупатель. А также если цена, по которой инвестор готов продать актив, совпадёт с ценой, по которой кто-то его хочет купить.
Но если УК зарегистрировала свой фонд на бирже, то задача упрощается — инвестор выставляет заявку на продажу пая через брокера. Сейчас на Мосбирже уже обращаются паи десятков закрытых паевых фондов.
Ещё одним ограничением для инвесторов является уровень квалификации инвестора и стоимость пая. У Банка России разные требования к активам ЗПИФ для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Поэтому паи многих фондов просто недоступны неквалифицированным инвесторам.
Какие налоги платит инвестор с ЗПИФ
Инвесторы платят НДФЛ с дохода по паям ЗПИФ в трёх случаях: при погашении паёв фонда, при продаже паёв на вторичном рынке, при получении промежуточного дохода, то есть ренты.
