Почти каждый опытный инвестор имеет в портфеле недвижимость. Кто-то не признает никакие другие инструменты, кроме недвижимости. Разберёмся, как инвестировать в этот рынок, если крупного капитала у вас пока нет.

Что выгоднее, чем недвижимость

Если сравнить доходность основных классов активов за последние 20 лет, то недвижимость войдёт в топ-3, уступив только золоту и рынку акций. Все прочие инструменты: облигации, вклады, валюта — существенно отстают.

Золото в среднем за год приносит около 15% в рублях, российские акции (с учётом дивидендов) — 14%, а жилая недвижимость от 11% (в среднем по России) до 13% (в Москве), если считать по ценам реальных сделок.

Но с поправкой на риск недвижимость даже можно поставить на 1-е место. Если золото в худшие для него годы показывало снижение до 50%, а рынок акций до 70%, то у недвижимости исторический предел — это 30% падения.

Как купить недвижимость дёшево

Главный минус инвестиций в реальные объекты — это высокий ценник. Для ликвидной недвижимости, которую можно потом продать без проблем и скидок, цены стартуют от нескольких миллионов, а в Москве — от отметки в 10 млн руб.

В коммерческой недвижимости, где доходность может быть выше, площадь помещений измеряют сотнями метров, а итоговой счёт за целый объект (магазин, офис, склад) составит десятки миллионов рублей.

Именно по этой причине существует рынок коллективных инвестиций, или фондов недвижимости. ПИФы позволяют покупать, продавать и сдавать объекты в аренду, имея на счёте несколько сотен тысяч рублей.

ПИФ — Паевой инвестиционный фонд; от слова «пай» (доля в капитале), первые общества на паях (кооперативы, артели) появились еще до революции 1917 года и были перезапущены в современной России в 1990-е годы.

ЗПИФ — закрытый ПИФ; это разновидность фондов, в которых число паёв после запуска не меняется: на собранные с инвесторов деньги один раз покупают активы в начале и один раз их продают в конце существования фонда.

ЗПИФ Недвижимости — закрытые ПИФы, которые инвестируют деньги пайщиков в недвижимость. Могут специализироваться на жилой или коммерческой недвижимости. Их паи могут торговаться на бирже, как обычные акции.

Какая доходность у БПИФ и ЗПИФ

Всего сейчас на рынке более 400 фондов, которые инвестируют в недвижимость, из них около 160 доступны неквалифицированным инвесторам, и все они — закрытые.

Большинство из них можно купить на вторичном рынке (у предыдущих владельцев паёв) онлайн или на бирже. Около половины (почти 80 штук) доступных для покупки ЗПИФ выплачивает рентный доход.

Накопленная доходность фондов недвижимости за 3 года доходит до 177% и среднем составляет 5% без учёта дохода от аренды. Однако могут встречаться и убыточные ЗПИФы, поэтому лучше брать целый портфель фондов.

Важное про фонды недвижимости

Перед тем, как начать инвестировать в ЗПИФ, стоит проговорить для себя несколько ключевых моментов.

Положительные:

1. ЗПИФ — это не просто «бумажная» недвижимость, а доля в реальном объекте, который можно увидеть и потрогать.

2. Долгосрочные вложения в ЗПИФ, как и любой паевой фонд, более выгодны: после 3 лет удержания паёв налоги с прироста их стоимости платить не нужно.

3. Выбор объекта для покупки и взаимодействие с арендаторами — это всегда сложно, и в ЗПИФ этим занимается команда управляющих.

Отрицательные:

1. Управление недвижимостью стоит времени и денег, и комиссии за управление будут снижать итоговую доходность.

2. Досрочный выход из фондов, как правило, не выгоден: продать паи можно только с дисконтом, оставшись с небольшой прибылью или даже убытком.

Выводы

ЗПИФ — это бюджетный способ вложения в недвижимость, но в плане рисков он сильно отличается от покупки арендной квартиры или студии. Возможны десятки процентов прибыли, но и убытки сопоставимы.

Риски вложений в ЗПИФ недвижимости можно компенсировать с помощью диверсификации, покупая разные фонды. Портфель ЗПИФ по своей динамике и доходу уже больше напоминает инвестиции в жилой объект.

Выбрать и купить ЗПИФ недвижимости можно в приложении или веб-терминале своего брокера, например, Альфа-Инвестиции, либо напрямую в управляющей компании, которой вы доверяете, например, Альфа-Капитал.

Альфа-Инвестиции