Недвижимость остаётся одним из самых популярных инструментов для российских инвесторов. Что происходит с ценами на жильё, почему растет спрос на склады и чего ждать от рынка недвижимости в ближайшие месяцы, в стратегии Альфа-Инвестиций на II квартал.

Что происходит с ценами

Цены на недвижимость в разных сегментах меняются не одинаково, рынки жилой и коммерческой недвижимости заметно отличаются. В жилом сегменте принято разделять первичную (новостройки) и вторичную (жилье, принадлежащее людям) недвижимость. Видов коммерческой недвижимости еще больше – офисная, торговая, складская и т.д. В каждом сегменте своя конъюнктура и ценовые тренды, мы рассмотрим только основные.

Цены на жильё в Москве, согласно индексу ДомКлик (MREDC), с начала года выросли на 5,5% и превысили отметку 300 тыс. рублей за метр (по реальным ипотечным сделкам). За 12 месяцев (с мая 2023 г.) новостройки подорожали на 17,9%.

В среднем по России, согласно данным нового индекса от Дом.РФ, новостройки за I квартал этого года подорожали на 2,2%. За целый год (четыре предыдущих квартала) цены на первичное жилье выросли на 15,6%.

Вторичный сегмент, согласно данным Сбериндекса по фактическим сделкам, вырос в цене на I квартал (январь-март) на 1%, за четыре квартала (апрель 2023 - март 2024 гг.) на 11,3%.

В коммерческой недвижимости ориентиром доходности могут служить паевые фонды, инвестирующие в офисы, торговые площади и склады. За I квартал их паи в среднем выросли на 1,7%, за год — на 2,4%.

Жилая недвижимость: за и против

Динамика цен на жильё остается позитивной, и для этого есть несколько причин:

1. Сберегательная модель поведения россиян ещё больше укрепилась на фоне сохранения высокой ключевой ставки ЦБ на уровне 16%.

2. Рост цен охватывает в основном первичный сегмент, где пока действуют льготные программы со ставками ниже рыночных (семейная ипотека до 6%).

3. Ажиотажный спрос перед очередной ограничительной датой. Семьи с детьми, родившимися до 1 января 2018 года, могут подать документы на семейную ипотеку только до 1 июля.

Однако появляется все больше факторов, которые могут негативно повлиять на спрос и цены:

1. Главное, что стоит учесть, это зависимость цен от жилищной политики. А она последнее время меняется в сторону уменьшения льгот и субсидий.

2. По данным ЦБ, наценка продавца в новостройках, обусловленная субсидиями по госпрограммам, в среднем по стране превышает 30%. При сокращении субсидий придётся опускать и цены.

3. Срок накопления на первый взнос за 5 лет увеличился в 2,7 раза, при этом ЦБ подталкивает банки к увеличению размера взноса. Это тоже сокращает доступность ипотеки.

Феномен складской недвижимости

Среди коммерческих объектов наиболее привлекательно сейчас выглядит покупка складов под аренду. И для этого есть несколько фундаментальных причин:

1. Рекордный в новейшей истории России спрос на помещения для управления онлайн-торговлей, прежде всего, со стороны маркетплейсов.

2. Рынок оказался не готов к наплыву коммерческих арендаторов, в результате чего ставки менее чем за пять лет выросли вдвое: с 4000 до 8000 руб. за м2.

3. Наибольший дефицит складов ощущается в Московском регионе, где доля вакантных площадей составляет всего 0,3%.

4. Высокая ключевая ставка усиливает дефицит предложения, поскольку девелоперы строят склады в основном на заёмные средства.

5. Помимо роста онлайн-торговли есть и другие факторы в пользу инвестиций в склады: зарегулированный рынок земли (играет в пользу дефицита), санкции (нет конкуренции с иностранными девелоперами и маркетплейсами).

Выводы для инвестора

• •

  Цены на жильё растут, однако напряжение на рынке тоже увеличивается: рост обеспечен притоком бюджетных денег в строительство.

• •

  Инвестиции в жилую недвижимость ради роста цены — рискованная идея.

• •

  Коммерческая недвижимость неоднородна и фрагментирована, особо перспективной выглядит ниша складов, которая находится на подъёме не первый год.

• •

  Складская недвижимость растёт на 15–20% ежегодно и большинство факторов на рынке действуют в поддержку этого роста.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость:

• •

  ДУ «Альфа Складская недвижимость», порог входа — от 105 тыс. руб.

• •

  ЗПИФ Альфа Промышленные парки, для квалифицированных инвесторов

Альфа-Инвестиции