Недвижимость занимает особое место среди других классов активов. Это консервативный инструмент, но с высоким потенциалом. Разберёмся, какая недвижимость сейчас перспективнее: жилая или коммерческая. Материал основан на квартальной стратегии аналитиков Альфа-Инвестиций.

Завершение льготной ипотеки

В июле завершилась федеральная жилищная программа «Господдержка», более известная как «льготная ипотека». Она была запущена в апреле 2020 года, чтобы поддержать спрос на новостройки в условиях пандемии.

Ставки по льготной ипотеке не превышали 6%, но у ряда застройщиков могли доходить почти до 0%. Программа несколько раз продлевалась, и на пике спроса обеспечивала до 90% всех продаж.

На долю «Господдержки» в июне приходилось почти 30% всех субсидий из бюджета. Отчасти спрос перейдёт на другие программы: «Семейная», «IT-ипотека», но они не смогут покрыть весь выпадающий объём.

Другие факторы, играющие против дальнейшего роста цен и против инвестиций в жилую недвижимость:

• •

  Общее падение спроса на ипотеку. По данным ЦБ, доля ипотечных кредитов (ИЖК) в совокупной массе займов, выдаваемых банками в пользу физлиц, в 2024 году упала с прежних 30–40% до 15–20%.

• •

  Усиление перегрева стоимости новостроек. В первой половине 2024 года зафиксирован новый рекорд разницы цен квадратного метра на первичном и вторичном рынках — 55% (новостройки в 1,55 раза дороже).

• •

  Рост рыночных ставок до 18–20% годовых практически отсекает самый крупный сегмент продаж квартир и домов — продаваемых одними физлицами в пользу других. В этой нише доминируют альтернативные (обменные) сделки.

• •

  Остановился рост цен в Москве. Традиционно столичный рынок служит флагманом общероссийского спроса. По данным аналитического центра ИРН, за первое полугодие цены практически не изменились (+0,4%).

• •

  Доходность депозитов и ОФЗ превышает 15% годовых. Это недостижимая величина для арендного рынка жилья. Даже в самых недооценённых регионах сдача квартир приносит не более 9% годовых, а в Москве — менее 4%.

Рынок складской недвижимости

Ближайшая альтернатива инвестиционному жилью — это коммерческие объекты: офисы, торговые и производственные помещения, а также склады. Последние сейчас находятся в растущем тренде.

• •

  Импортозамещение и цифровизация торговли сыграли в пользу крупных российских маркетплейсов. В 2023 году, по данным Минпромторга, установлен новый рекорд в использовании складов: 6,1 млн кв. м.

• •

  Вакантность складов класса A и B ниже 1%. Иначе говоря, на рынке выкуплено и взято в аренду почти 100% имеющихся качественных площадей. Это также говорит о дефиците предложения складов.

• •

  Доходность аренды составляет 17–20% годовых. Столько сейчас приносят склады в виде пассивного дохода (без учёта роста цен на сами объекты). Традиционно контракты аренды заключаются на несколько лет вперёд.

• •

  Ставки для новых арендаторов выросли вдвое. За последние 5 лет в среднем аренда 1 кв. м складского помещения подорожала с 4000 до 8000 руб. Качественные склады в среднем ещё дороже.

• •

  Физлица могут инвестировать в склады. Один из таких вариантов — это ЗПИФ «Промышленные парки» от Альфа-Капитал, он доступен для квалифицированных инвесторов.

Альфа-Инвестиции