Стратегия на III квартал. Инвестиции в недвижимость
Какой сегмент стоит выбрать: жилой или коммерческий
Недвижимость занимает особое место среди других классов активов. Это консервативный инструмент, но с высоким потенциалом. Разберёмся, какая недвижимость сейчас перспективнее: жилая или коммерческая. Материал основан на квартальной стратегии аналитиков Альфа-Инвестиций.
В июле завершилась федеральная жилищная программа «Господдержка», более известная как «льготная ипотека». Она была запущена в апреле 2020 года, чтобы поддержать спрос на новостройки в условиях пандемии.
Ставки по льготной ипотеке не превышали 6%, но у ряда застройщиков могли доходить почти до 0%. Программа несколько раз продлевалась, и на пике спроса обеспечивала до 90% всех продаж.
На долю «Господдержки» в июне приходилось почти 30% всех субсидий из бюджета. Отчасти спрос перейдёт на другие программы: «Семейная», «IT-ипотека», но они не смогут покрыть весь выпадающий объём.
Другие факторы, играющие против дальнейшего роста цен и против инвестиций в жилую недвижимость:
Общее падение спроса на ипотеку. По данным ЦБ, доля ипотечных кредитов (ИЖК) в совокупной массе займов, выдаваемых банками в пользу физлиц, в 2024 году упала с прежних 30–40% до 15–20%.
Усиление перегрева стоимости новостроек. В первой половине 2024 года зафиксирован новый рекорд разницы цен квадратного метра на первичном и вторичном рынках — 55% (новостройки в 1,55 раза дороже).
Рост рыночных ставок до 18–20% годовых практически отсекает самый крупный сегмент продаж квартир и домов — продаваемых одними физлицами в пользу других. В этой нише доминируют альтернативные (обменные) сделки.
Остановился рост цен в Москве. Традиционно столичный рынок служит флагманом общероссийского спроса. По данным аналитического центра ИРН, за первое полугодие цены практически не изменились (+0,4%).
Доходность депозитов и ОФЗ превышает 15% годовых. Это недостижимая величина для арендного рынка жилья. Даже в самых недооценённых регионах сдача квартир приносит не более 9% годовых, а в Москве — менее 4%.
Ближайшая альтернатива инвестиционному жилью — это коммерческие объекты: офисы, торговые и производственные помещения, а также склады. Последние сейчас находятся в растущем тренде.
Импортозамещение и цифровизация торговли сыграли в пользу крупных российских маркетплейсов. В 2023 году, по данным Минпромторга, установлен новый рекорд в использовании складов: 6,1 млн кв. м.
Вакантность складов класса A и B ниже 1%. Иначе говоря, на рынке выкуплено и взято в аренду почти 100% имеющихся качественных площадей. Это также говорит о дефиците предложения складов.
Доходность аренды составляет 17–20% годовых. Столько сейчас приносят склады в виде пассивного дохода (без учёта роста цен на сами объекты). Традиционно контракты аренды заключаются на несколько лет вперёд.
Ставки для новых арендаторов выросли вдвое. За последние 5 лет в среднем аренда 1 кв. м складского помещения подорожала с 4000 до 8000 руб. Качественные склады в среднем ещё дороже.
Физлица могут инвестировать в склады. Один из таких вариантов — это ЗПИФ «Промышленные парки» от Альфа-Капитал, он доступен для квалифицированных инвесторов.
Альфа-Инвестиции
Популярно сейчас
5 сентября в 16:26
5 сигналов, что рынок акций развернулся
5 сентября в 05:15
Парные идеи: как быть в плюсе при любых условиях
4 сентября в 07:13
Голубые фишки: топ-3 на сентябрь. Фавориты и аутсайдеры
Читайте также
Как начать инвестировать
Понадобится всего несколько минут. Счёт откроется с базовым тарифом «Инвестор»
Или пользуйтесь Альфа-Инвестициями Онлайн в любимом браузере
А вместе с ними можем привезти бесплатную Альфа-Карту
🤓 Что такое акции и как на них можно заработать?
Акция — это часть компании, которую может купить каждый. Она дорожает, когда бизнес компании растёт, но может и дешеветь, если у компании проблемы. Когда компания получает прибыль, акционерам выплачивают дивиденды. Если удачно вложиться, можно увеличить свой капитал на десятки процентов
🤓 Что такое облигации и как на них заработать?
Облигации — это долговые обязательства, на которых можно заработать. Их выпускают компании или государства, которые обязуются вернуть стоимость бумаг в срок, а до тех пор регулярно платят проценты по долгу — купоны Инвесторы могут покупать и продавать облигации на бирже. Их цена может меняться, но купонная выплата приносит гарантированный доход
🤓 Что такое фонды и как на них заработать?
Биржевой фонд — это готовый набор ценных бумаг. Инвестиционные компании собирают большой портфель привлекательных активов (фонд), делят его на доли (паи) и продают их на бирже инвесторам. Купить пай проще и выгоднее, чем собрать аналогичный портфель самому. Когда активы в фонде дорожают, дорожают и его паи, и инвесторы получают доход
🤓 Почему стоит покупать валюту на бирже?
На бирже самый выгодный курс валюты. Банки и обменные пункты закладывают в курс обмена свою комиссию и «запас» на случай изменения курса. На бирже каждый может покупать и продавать валюту без посредников по тому курсу, который есть на рынке прямо сейчас
Другие предложения для инвестиций
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией