Вопреки многим прогнозам, отмена льготной ипотеки не убила рынок жилой недвижимости. Спрос стабилен, и цены растут. Но спрос переключается на новые сегменты, прежде всего — на частные дома. Разберём актуальные тренды.

Ключевые моменты

• •

  Доля ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в общем объёме введённых в строй метров в июле превысила 70%. Это рекордный показатель.

• •

  После отмены в июле самой массовой программы «Господдержка» (она же «льготная ипотека»), общий объём выдачи ипотечных займов упал в 2 раза.

• •

  Цены на жильё снижались в первой половине года, но с середины лета снова растут. Динамика стоимости квадратного метра вдвое обгоняет инфляцию.

• •

  По итогам 2024 года ожидается ввод в эксплуатацию больше жилья, чем было заявлено в начале этого года — не менее 105 млн кв. м, в основном за счёт ИЖС.

Частные дома вместо квартир

Главный тренд на рынке жилья — это смещение спроса и предложения из многоквартирных домов (МКД) в пользу индивидуальных (ИЖС). Темпы ввода в эксплуатацию частных домов за первые 7 месяцев составили 23%.

Для сравнения, в среднем рынок жилья в объёмах вырос слабо: лишь на 3%, если сопоставить с аналогичным периодом (первые 7 месяцев) предыдущего года. Ввод многоквартирных домов за тот же период упал на 25%.

По прогнозу аналитиков Альфа-Банка, по итогам всего 2024 года рынок нового жилья будет почти на две трети состоять из индивидуальных домов. Для сравнения, в 2022–2023 годах доля ИЖС в жилой стройке составляла немногим более 50%.

Ипотеки стало вдвое меньше

Главный драйвер последних пяти лет — программа «Господдержка», доступная без особых условий — прекратила существование. В августе банки выдавали только ранее одобренные льготные кредиты, и они составили 2% общей выдачи.

Основной для покупателей программой теперь стала «Семейная ипотека», ранее вторая по популярности. Её доля в общей выдаче в августе составила 84% (была 46% год назад). Дальневосточная и арктическая заняла 12% (год назад было 3%).

Однако в сумме все госпрограммы, а также несубсидируемые ипотечные займы показали крупное снижение уже в июле. По данным ЦБ, объём выдачи упал на 55% относительно июня и на 45% относительно июля предыдущего года.

Цены на жильё обгоняют инфляцию

Несмотря на обрушение рынка ипотеки и резкое падение объёма ввода МКД, цены на квартиры не снижаются и даже продолжают расти: +19% в июле на типовые объекты, +21% в комфорт-классе и +16% в бизнес-классе.

И это на фоне хотя и растущей, но всё же умеренной инфляции: согласно Росстату, в июле средний рост цен на товары и услуги составил 9,2%, а инфляционные ожидания (согласно опросам россиян) — 12,4% (в августе поднялись до 12,9%).

Согласно данным сервиса Про Дома (аналитика государственного Дом.РФ), в январе – июне цены на жильё локально снижались в отдельных регионах и сегментах. Но в июле рост вернулся, и весь рынок недвижимости снова в плюсе.

Перспективы строительства

Основная причина устойчивости цен, даже на фоне отсутствия прямых субсидий — это макроэкономика и социальная политика. На долю строительства приходится 25% прироста ВВП, и государство обеспечивает этот рост косвенными методами.

Рост зарплат в отдельных отраслях и расходов на поддержку семей военнослужащих, а также закрытый для вывода капитала внутренний рынок создают условия для того, чтобы люди продолжали скупать жильё, в том числе в рассрочку.

Согласно прогнозу аналитиков Альфа-Банка, суммарно за 2024 год будет введено в эксплуатацию 105 млн кв. м жилья вместо ожидаемых ранее 100 млн кв. м. Улучшение прогнозов связано прежде всего с ростом спроса на индивидуальные дома (ИЖС).

Альфа-Инвестиции