Мосбиржа анонсировала запуск двух новых индикаторов MREF и MREFTR. Они заработают в пятницу, 27 сентября, и будут привязаны к динамике паёв фондов, с их помощью можно будет отслеживать доходность рынка недвижимости.

Индексы будут рассчитываться ежедневно по котировкам паёв самых ликвидных фондов недвижимости, торгуемых на бирже. На момент запуска их будет семь штук, два из которых находятся под управлением Альфа-Капитала:

• •

  Арендный поток

• •

  Арендный поток-2

Рост на рынке недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости, прежде всего складской, переживает бурный рост, причём не только в Москве, но и в регионах. Ключевой драйвер — онлайн-ретейлеры, которые обеспечивают 64–67% всех сделок.

Несмотря на быстрый рост (объём ввода вырос в 1,7 раз за прошлый год), дефицит предложения пока сохраняется. Доля вакантных площадей по итогам прошлого года упала до рекордных 1,1% против обычных 2,4–2,9%.

Стоимость квадратного метра складов в России в первой половине 2024 г. выросла на 36%, а в самом качественном сегменте (класс А) на 40%. В среднем цены на коммерческую недвижимость выросли с января на 12%.

Доходность фондов недвижимости

Закрытые фонды недвижимости (ЗПИФы) — наиболее доступные инструменты для инвесторов, желающих вложиться в коммерческие объекты. Суммарно в России действуют несколько сотен таких фондов.

Для неквалифицированных инвесторов выбор ограничен 157 ЗПИФами, из которых несколько десятков торгуются на бирже как обычные акции. Большинство из них выплачивают рентный доход по аналогии с дивидендами.

Размер регулярного дохода ЗПИФ формируется из платежей, которые управляющая компания фонда удерживает с арендаторов (торговых сетей, маркетплейсов). Обычно такой доход составляет порядка 10% годовых.

Также по теме: Что выгоднее для рантье: квартира или ЗПИФ недвижимости

Новые индикаторы

Раз в квартал биржа будет обновлять расчётную базу индексов MREF и MREFTR по следующим критериям:

• •

  коэффициент ликвидности не менее 1,5% (число паёв, участвующих в сделках, в день не должно быть менее 1,5% их общего выпуска)

• •

  медианный объём торгов не ниже 150 тыс. руб. в день

Базовый индекс MREF будет учитывать только ценовую динамику ЗПИФов недвижимости, а значит, с его помощью можно будет отслеживать изменение цен на рынке недвижимости, прежде всего, коммерческой.

Расширенный индекс полной доходности MREFTR будет также учитывать выплаты, поступающие от ЗПИФов в пользу пайщиков (распределяемый доход). Это позволит оценивать текущие средние ставки аренды.

Альфа-Инвестиции