Более 40% проектов компании приходится на сегменты бизнес-класса или премиум, которые больше всего пострадают от ужесточения правил выдачи ипотеки. По оценкам аналитиков Альфа-Банка, справедливая цена акций ЛСР составляет 900 руб. за штуку, что соответствует потенциалу снижения котировок на 10% относительно текущих уровней.

Катализаторы роста — снижение рыночной ставки по ипотеке, продление программы льготной ипотеки, продолжение роста доходов населения. Риски — усиление геополитической напряженности, полная отмена льготной ипотеки, замедление роста доходов населения, ужесточение миграционного законодательства, чреватое проблемами с привлечением трудовых ресурсов.

Снижение рентабельности

По нашим оценкам, около 40% продаж компании приходится на премиум-сегмент, который в ближайшее время окажется под наибольшим давлением из-за высокой ставки по рыночным программам ипотеки. Не исключено, что застройщик будет вынужден предоставлять скидки для реализации своих премиальных проектов, что негативно отразится на их рентабельности в Санкт-Петербурге и Москве. По нашим оценкам, операционная рентабельность в Санкт-Петербурге опустится на 7 процентных пунктов год к году, до 35%, а в Москве —- на 4 процентных пункта до 20%. Таким образом, в 2024 году компания может «недополучить» до 17% чистой прибыли.

Распродажа активов для погашения долга не прибавляет оптимизма. В 2023 году Группа ЛСР продала несколько активов для погашения долгов. Так, ЛСР лишился участка с готовым проектом апарт-комплекса премиум-класса на Петровском острове (2,2 га) и земельного участка на Васильевском острове площадью 10,2 га. При этом компания не озвучивала планов о приобретении новых участков под застройку. Сложившаяся ситуация выглядит для нас тревожной и ограничивает оценку потенциала развития компании.

С 21 февраля акции застройщика выросли на 21%. В основном такая динамика обусловлена тем, что инвесторы ждали сильной отчётности за 2023 год и рассчитывали на высокие дивиденды. Результаты компании за прошлый год действительно оказались сильными. При этом совет директоров Группы ЛСР рекомендовал к выплате 100 руб. на акцию в виде дивидендов, что соответствует 11%-й доходности. Это предполагает, что на выплаты будет направлено 36% чистой прибыли за 2023 году при медианных за последние пять лет 48%.

Мнение аналитиков Альфа-Банка

На текущий момент мы не видим потенциала для увеличения коэффициента выплаты дивидендов относительно чистой прибыли в будущие периоды. Мы считаем, что компания продолжит придерживаться дивидендной политики, в соответствии с которой среди акционеров должно распределяться не менее 20% чистой прибыли по МСФО. Мы полагаем, что компания будет выплачивать по 20-36% от чистой прибыли в ближайшие годы.

Оценивая Группу ЛСР по методу DCF, мы использовали средневзвешенную стоимость капитала (WACC) на уровне 10% при стоимости акционерного капитала в 2%. При этом мы учли, что компания пока не даёт чёткой стратегии по развитию бизнеса на будущие периоды, вследствие чего мы использовали более низкий, чем у конкурентов, терминальный темп рост — 2% против 4%. Такие параметры дают справедливую оценку компании на уровне 144 млрд руб., что соответствует рыночной капитализации в 92,7 млрд руб. и целевой цене до конца года на уровне 900 руб. за бумагу. Потенциал снижения бумаг составляет 10% относительно текущих котировок.

Альфа-Инвестиции