Ведущий игрок российского рынка складских помещений разместит на Московской бирже ЗПИФ своих проектов. Это позволит частным инвесторам заработать на коммерческой недвижимости в одном из самых привлекательных сегментов — индустриальном (складском) секторе.

Главное

• •

  На биржу выходят паи ЗПИФ «Рентал ПРО» от ООО УК «А класс капитал», которое инвестирует в строительство и покупку складских объектов.

• •

  Это первый биржевой инструмент, который позволяет заработать непосредственно на коммерческой недвижимости.

• •

  Инвестор сможет получать доход как от роста стоимости пая, так и от регулярных выплат — дивидендов.

• •

  По оценке аналитиков Альфа-Банка, ожидаемая доходность на горизонте 10 лет — 22% годовых.

• •

  Купить паи фонда можно будет в приложении Альфа-Инвестиций после открытия книги заявок. Покупка доступна только для квалифицированных инвесторов. Общий объём размещения — не более 25 млрд руб.

Чем интересен рынок складских помещений

Коммерческую недвижимость принято делить на торговую, офисную, складскую и гостиничную.

В последние годы складская недвижимость является самым востребованным активом, она пользуется высоким спросом на рынке e-commerce. Онлайн-ритейлеры и маркетплейсы активно инвестируют в рост и борются за долю рынка. На них приходится около 2/3 всех сделок в 2023 году.

При этом на рынке сложился дефицит качественных складских помещений. Уровень свободных площадей (вакантности) с каждым годом снижается и в 2024 году стремится к нулю.

В результате цены на аренду складских помещений активно растут. В 2023 году в регионах России средняя стоимость квадратного метра на складах подскочила на 36% в целом и на 40% по объектам класса А.

Дальнейший рост e-commerce и ограниченное предложение складских помещений будут и дальше толкать цены вверх. По консервативным расчётам аналитиков Альфа-Банка, средний рост арендных ставок в ближайшие пять лет составит 4-6% в год.

Об эмитенте: ООО УК «А класс капитал»

ООО УК «А класс капитал» — компания, которая управляет объектами складской недвижимости через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Рентал ПРО». Паи этого фонда будут выведены на биржу.

Компания покупает объекты напрямую у стратегического партнёра – ведущего девелопера складских помещений с 20-летним опытом работы. Застройщик реализует промышленные объекты «под ключ». В 2023 году на него пришлись две из пяти крупнейших сделок на рынке Москвы.

100% проектов строится по модели Build-to-suit под крупных клиентов, в числе которых Ozon, ВкусВилл, Haier, ВсеИнструменты. На фоне низкой вакантности по рынку риск не распродать готовые объекты стремится к нулю.

ООО УК «А класс капитал» покупает объекты у застройщика на ранних стадиях строительства для дальнейшей перепродажи конечным пользователям или сдачи в аренду.

Рост стоимости объектов увеличивает стоимость чистых активов (СЧА) фонда, а арендные платежи позволяют выплачивать пайщикам регулярный доход в виде дивидендов.

Сегодня в ЗПИФ входят пять объектов: четыре строящихся универсальных индустриальных объекта и ЦОД Технопарк Медведково — один из крупнейших дата–центров в России. Ожидается, что уже в 2024 году все существующие активы фонда первой очереди будут проданы с прибылью и заменены на новые перспективные универсальные проекты.

Подробную документацию по ЗПИФ «Рентал ПРО» можно найти здесь.

Сколько можно заработать

• •

  Инвестор зарабатывает на росте стоимости объектов, входящих в фонд, и на регулярных платежах от арендаторов. Это стимулирует рост стоимости пая и выплаты дивидендов пайщикам.

• •

  Годовая доходность ожидается выше 22%: рентная доходность 13,7% плюс переоценка активов. Выплаты и переоценка стоимости чистых активов по ЗПИФ будут проходить каждый месяц.

• •

  Арендный доход обеспечен долгосрочными контрактами с крупнейшими арендаторами.

• •

  Переоценка активов обеспечена потенциальным ростом цен на объекты, в том числе за счёт снижения ключевой ставки ЦБ и ставок капитализации в конце 2024 года.

• •

  Предыдущий ЗПИФ компании ООО УК «А класс капитал» под названием ПНК-Рентал был закрыт в 2023 году. За три года работы он принёс инвесторам прибыль в размере 75% от вложенных средств.

Риски

Ключевые риски, которые могут повлиять на итоговую доходность инвестиций в ЗПИФ:

• •

  Ужесточение денежно-кредитной политики: это может давить на маржинальность строительства и тормозить рост цен на объекты.

• •

  Рост конкуренции: увеличение числа строящихся объектов может оказать давление на арендные ставки. На горизонте 2024–2025 годов такой риск выглядит маловероятным.

• •

  Разворот экономики может ограничить спрос на складские помещения.

• •

  Рост затрат на трудовые ресурсы из-за ужесточения миграционной политики

Как купить ЗПИФ в приложении Альфа-Инвестиции

Купить паи ЗПИФ «Рентал ПРО» могут только квалифицированные инвесторы.

Участвовать в размещении можно в приложении Альфа-Инвестиции. Для этого нужно будет зайти в раздел Рынки —> Размещения. Ссылка на инструмент появится после открытия книги заявок.

Альфа-Инвестиции