Банк России во вторник опубликовал статистику по ипотечному рынку за декабрь 2023 года. Представляем свою оценку ситуации. Главные цифры из отчёта ЦБ — в конце материала.

Что происходит с рынком

Заметного охлаждения рынка по-прежнему не наблюдается — объёмы выдачи продолжают расти, хотя остаются на 18% ниже пикового уровня в сентябре 2023 года.

Льготная ипотека продолжает вытеснять рыночные программы ипотеки, что поддерживает ставки по кредитам на жильё на низком уровне: 7,9% против ключевой ставки 16%. При этом доля льготных программ в общем объёме выдач составляет почти 85%.

Таким образом, ключевая ставка ЦБ на уровне 16% практически не влияет на динамику ипотечного рынка — главным фактором остаются параметры льготной ипотеки.

В декабре они были скорректированы в сторону ужесточения. По мнению аналитиков Альфа-Банка, это может привести к сокращению выдач льготной ипотеки со средних 400 млрд в месяц в 2023 году до 200 млрд в месяц в 2024 году.

Что это значит для застройщиков

По данным отчётности публичных компаний, порядка 80–90% продаж приходится на сделки с ипотекой. Это значит, что падение выдач может негативно сказаться на доходах девелоперов.

С другой стороны, высокие процентные ставки давят на маржинальность из-за удорожания долга. Однако в кредитном портфеле застройщиков значительную долю составляет долг по проектному финансированию, где ставки значительно ниже и зависят от покрытия долга средствами на счетах эскроу.

Более высокий запас прочности имеют крупные компании, которые обладают крупным объёмами средств на счетах эскроу, сформированными продажей объектов на ранних этапах готовности. Важными факторами надёжности, как и для любой компании, будут диверсификация сбыта, умеренная долговая нагрузка и сильные позиции по ликвидности.

Взгляд на акции девелоперов на фоне ожидаемого падения продаж осторожный. Интересно выглядят бумаги Самолета как истории роста, а также бумаги Эталона — самой дешёвой компании в секторе, акции которой могут вырасти после редомициляции.

Облигации крупных девелоперов с высоким кредитными рейтингами (не ниже «А-») в 2024 году выглядят интересно при условии конкурентной премии по доходности к другим бумагам. На горизонте 1,5 лет большая часть выпусков в секторе дает доходность в коридоре 15,5–17%.

Среди интересных предложений на первичном рынке облигаций можно выделить свежий выпуск БО-П13 от Группы Самолет с ежемесячным купоном 15,5–16%.

Читайте также: Как повлияет на рынок недвижимости позиция Центробанка

Статистика Банка России

• •

  По данным Банка России, активность на ипотечном рынке в декабре 2023 года снизилась незначительно. Общий объём выдач вырос на 8% к ноябрю, до 785 млрд руб.

• •

  Доля ипотеки с господдержкой в выдачах выросла до 84% против 75% в ноябре, 70% в октябре и 67% в сентябре.

• •

  Средняя ставка по ипотеке составила 7,9% против 8,2% в ноябре, 8,4% в октябре и 7,9% в сентябре. Снижение ставки, несмотря на жёсткую ДКП, связано со значительным ростом доли льготной ипотеки на рынке готового жилья.

• •

  Средняя ставка по ипотеке под залог ДДУ (первичный рынок) осталась на прежнем уровне 6,1%. Средняя ставка на рынке готового жилья снизилась до 10,4% после 10,6% в ноябре.

• •

  Средний размер ипотечного кредита вырос на 3,9%, до 3990 тыс. руб. Для ипотеки под ДДУ — +3,3%, до 5 036 тыс. руб., для рынка готового жилья — +1,2%, до 3 170 тыс. руб.

• •

  Средневзвешенный срок выданных кредитов составил 302 месяца (более 25 лет). Для ипотеки под ДДУ — 316 месяцев (более 26 лет), для рынка готового жилья — 285 месяцев (менее 24 лет).

• •

  Доля просроченной задолженности по совокупному ипотечному портфелю не изменилась и осталась в районе 0,3%. Для ипотеки под ДДУ — 0,1%, для рынка готового жилья — 0,4%.

Игорь Галактионов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции