На фондовом рынке есть большой выбор инструментов, позволяющих инвестору зарабатывать на рынке жилой недвижимости — это и акции строительных компаний, закрытые ПИФ жилой недвижимости и даже фьючерс на стоимость квадратного метра. К тому же многие считают и саму жилую недвижимость инвестиционным активом — она меняется в цене и может приносить пассивный доход от сдачи в аренду.

Но следить за ценами на жильё до последнего времени приходилось в основном по косвенным индикаторам, а множество сегментов и подсегментов категорий жилья и разница между регионами России ещё более усложняли эту задачу. Теперь отслеживать динамику реальной цены квадратного метра новостроек в 69 регионах страны можно с помощью Индекса цен на первичное жильё, который недавно представил ДОМ.РФ.

Индикатор для новостроек и строительной индустрии страны

Индекс обновляется раз в месяц, в его основе обезличенные сведения о договорах участия в долевом строительстве (ДДУ), передаваемые Росреестром, и информация, накопленная АО „ДОМ.РФ“. Его создатели обещают публиковать уникальные данные для проведения точной аналитики и выявления трендов на рынке недвижимости.

Что внутри — по каждому из 69 регионов РФ есть расчёт средневзвешенного изменения медианных цен индивидуально для каждого дома по классам «типовой/комфорт» и «бизнес/элит» в разбивке по количеству комнат квартиры.

Индекс наглядно показал, что жилую недвижимость можно считать защитным активом. По данным ДОМ.РФ, с января 2021 года средняя цена квартиры в России выросла на 61,5%, а инфляция составила 32,35%. При этом не было ни одного месяца, когда бы цена снизилась год к году — вне зависимости от количества комнат.

Самым прибыльным с начала 2021 года оказался класс домов «типовой/комфорт» (+63%), особенно однокомнатные квартиры (+66%). У «бизнес/элит» дела идут хуже (+44,4%), особенно у трёхкомнатных квартир (+40%). На заметку: однокомнатные квартиры выигрывают по динамике во всех классах домов. Если смотреть на регионы, то сильнее всего жильё дорожало в Республике Адыгея, Кировской и Ростовской областях – до 160%. А слабее всех подорожало жильё в Бурятии (+11%). В Москве наибольший выигрыш у класса «типовой/комфорт» с результатом выше среднего по стране (+75,3%). В Санкт-Петербурге тенденция та же, но результат в этом классе скромнее (+58%).

Индекс полезен тем, кто инвестирует или думает инвестировать в акции застройщиков. Первичный рынок жилья — это их рынок и их выручка. А разбивка Индекса по классам жилья и регионам помогает точнее оценить перспективы конкретных компаний, ведь они работают в различных нишах.

Например, ПИК имеет самую широкую географию и в основном представляет бюджетный класс домов. Самолёт и Эталон предлагают и жильё более высокого класса, в основном они строят в Московском регионе, но есть проекты в Ленинградской области и регионах. У ЛСР почти половина продаваемых площадей относится к сегменту бизнес, и проекты преимущественно в Ленинградской области.

Индикатор ипотечных сделок в столице

На Московской бирже можно следить за Индексом московской недвижимости ДомКлик, который обновляется раз в неделю. Он тоже учитывает реальные сделки, причём и на вторичном, и на первичном рынке. Но в его основе только данные об ипотечных сделках Сбербанка в Московском регионе через сервис ДомКлик. Этот индекс показывает рост цены квадратного метра с начала 2021 года на 44%.

Такая информация может быть полезна для оценки перспектив застройщиков с концентрацией бизнеса в Московском регионе и высокой долей ипотечных сделок. Под это описание больше всего подходит ПИК с долей ипотеки 76% по данным за 2021 год.

Биржа предлагает фьючерс на этот же индекс. Это редкий инструмент, который даёт инвестору возможность зарабатывать на московском рынке жилья без покупки самой квартиры. Однако инвестору надо учитывать все риски и особенности торговли фьючерсными контрактами, чтобы избежать убытков.

Алексей Дмитриев, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции

---