Эталон реализует грамотную стратегию, которая предполагает диверсификацию проектов в сторону эконом-класса и экспансию в регионы, где, на наш взгляд, будут сосредоточены основные перспективы рынка недвижимости. Ключевыми катализаторами станут рост доходов населения и потенциальное увеличение цен на недвижимость.

При этом застройщик адаптировал продажи жилья в столичных регионах к новым реалиям путем активного предложения рассрочек. Мы считаем стратегию компании и темпы продаж её объектов привлекательными и ожидаем роста выручки в среднем на 26% до 2026 года. Но при этом мы осторожно смотрим на бумаги компании из-за риска их «навеса» в рамках редомициляции, которая должна закончиться в середине сентября 2024 года. По фундаментальным параметрам мы видим у акций Эталона потенциал роста до 120 руб. до конца года, что на 31% выше текущих уровней, но из-за потенциального «навеса» в бумагах придерживаемся рейтинга «Держать».

Катализаторы роста — это снижение рыночной ставки по ипотеке, продление программы льготной ипотеки, продолжение роста доходов населения. В свою очередь риски — это усиление геополитической напряжённости, полная отмена льготной ипотеки, замедление роста доходов населения, ужесточение миграционного законодательства, чреватое проблемами с привлечением трудовых ресурсов.

Диверсификация портфеля проектов позитивно отразится на выручке в ближайшие годы. Приобретение Эталоном компании ЮИТ в мае 2022 года позволило застройщику выйти на новые рынки – в Свердловскую область, Казань и Тюмень, увеличив при этом долю проектов в эконом-классе. Теперь у компании 55% проектов приходится на долю эконом-класса, при этом 99% из них находится не в Москве и к ним по-прежнему применима льготная ипотека. Мы ожидаем, что продажи эконом-класса помогут компании продемонстрировать по итогам 2023-2026 годов рост выручки в среднем, как минимум, на 26% в год (CAGR), что существенно выше темпов, наблюдавшихся последние три года (в среднем 4% по итогам 2020-2023 годов).

После редомициляции можно ждать возобновления дивидендных выплат. Акционеры Группы «Эталон» утвердили решение о редомициляции компании с Кипра 15 декабря 2023 года. Группа будет зарегистрирована в специальном административном районе (САР) на острове Октябрьский в Калининградской области. Ориентировочные сроки проведения перерегистрации – до 9 месяцев с момента объявления о начале процесса, то есть до середины сентября 2024 года. Перерегистрация юридического лица позволит застройщику вернуться к практике выплаты дивидендов. Мы полагаем, что это произойдет в 2025 году. С учётом того, что последние три года компания генерировала скромную чистую прибыль (3 млрд руб. в 2021 году и 0,96 млрд в 2022 году), а в 2023 году она понесла убыток на сумму 3,4 млрд руб. и вошла в инвестиционный цикл, предполагающий покупку проектов и участков под застройку, Эталон, вероятно, направит на выплату дивидендов 40-70% от чистой прибыли за 2024 г., то есть выплатит по 5-9 руб. на акцию.

Мнение аналитиков Альфа-Банка

Продажи эконом-класса улучшат денежную позицию и ускорят дальнейшее масштабирование бизнеса. Продажи проектов эконом-класса по большей части реализуются на ранней стадии готовности. Более быстрая реализация квартир поможет компании обеспечивать желаемый уровень покрытия эскроу-счетами проектного финансирования (с коэффициентом более 1,0). Это позволит застройщику привлекать финансирование по низкой ставке и в дальнейшем масштабироваться более быстрыми темпами.

При оценке Группы Эталон по методу DCF мы использовали средневзвешенную стоимость капитала (WACC) на уровне 7% при стоимости акционерного капитала в 3%. Таким образом, мы получили справедливую стоимость компании 77,4 млрд руб., что соответствует целевой цене 120 руб. за ГДР.

Альфа-Инвестиции