Для многих россиян покупка инвестиционной недвижимости, которую потом можно перепродать или сдать в аренду — привычный способ эффективного сбережения и приумножения накоплений. Однако эта стратегия работает всё хуже. Разбираем более выгодные варианты для консервативного инвестора.

Бесценные квадратные метры

За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).

В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.

Весной 2020 года в разгар пандемии COVID-19 правительство, чтобы поддержать строительную отрасль, запустило программу ипотеки с господдержкой. За четыре года её работы цены на новостройки в России выросли в два раза (+110%), на вторичное жильё — на 60%.

В июле 2024 года программу ипотеки с господдержкой под 6–8% закрыли, рыночные ставки для покупателей новостроек сейчас составляют 18–20% годовых.

В некоторых регионах по инерции ещё можно наблюдать рост цен на недвижимость, но общий тренд на рынке жилья — снижение спроса и замедление роста. Уже в июне в 16 городах страны цены на квартиры начали падать.

Чем заменить квартиру

Ближайшей альтернативой могут стать инвестиции в облигации. Они тоже приносят фиксированный доход (купон) и могут расти в цене, давая дополнительную потенциальную прибыль в будущем.

В плане доходности они так же предсказуемы, как и банковские вклады, а по надёжности даже превосходят их. Например, государство обязуется вернуть инвесторам всю сумму по облигациям, а не только до 1,4 млн руб.

Ниже на графике приведены текущие ставки доходности государственных бумаг (ОФЗ) в зависимости от срока вложения: от 15% до 17% годовых с погашением от 3 месяцев до 30 лет.

Какой доход ожидается в рублях

Потенциальную разницу между вложениями в облигации и недвижимость можно оценить следующим образом. Квартира — даже если её стоимость не растёт — как минимум может приносить доход от сдачи в аренду.

В зависимости от региона доходность может варьироваться, но, как правило, находится в диапазоне 4–7% годовых. Это значит, что квартира стоимостью 5 млн руб. может приносить до 350 тыс. руб. за год (до 30 тыс. руб. в месяц).

Та же сумма, вложенная в обычные ОФЗ, сейчас приносит минимум 750 тыс. руб. в год, то есть 52 тыс. руб. в месяц.

Как получать доход каждый месяц

Выплаты по облигациям обычно поступают раз в полгода. Чтобы получать доход каждый месяц, нужно собрать портфель из бумаг, выплаты по которым идут поочерёдно и не реже раза в месяц.

Пример такого портфеля — в свежем разборе. Сейчас его доходность превышает 20% годовых. Кроме ОФЗ крупную долю в нём занимают облигации девелоперов, что близко тем, кто предпочитает недвижимость.

Ещё один способ сыграть на падении рынка ипотеки — купить длинные облигации Минфина (только ОФЗ). Помимо купона, они могут принести дополнительный доход, когда ключевая ставка начнёт снижаться.

По своему эффекту это будет похоже на строительный бум. Снижение ставки приводит к большей доступности займов, и ОФЗ взлетают в цене: на десятки процентов, если облигация погашается через десятки лет.

Получить готовый портфель из длинных ОФЗ можно, подключив стратегию «Двойной доход».

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции