У инвесторов часто встаёт вопрос, как выгоднее вложиться в недвижимость: напрямую или через акции девелоперов. Сравним эти варианты и сделаем вывод: когда лучше покупать инвестиционную квартиру, а когда — бумаги строительных компаний.

Недвижимость на бирже

Начнём с рынка акций, там всё проще и нагляднее. Есть четыре торгуемые компании, и их бумаги свободно обращаются на Мосбирже, они формируют отраслевой Индекс строительных компаний.

• •

  ПИК

• •

  ЛСР

• •

  Самолет

• •

  Etalon

Их доходность складывается из дивидендов, которые они иногда распределяют, и прироста самих акций, который отражает рост выручки (продаж квартир), чистой прибыли, а также из ожиданий будущих проектов.

За последние 3 года (с момента запуска) индекс акций строителей успел вырасти на 60%, упасть на 40% и сейчас чуть ниже того уровня, где он был весной 2021 года. С учётом дивидендов — суммарно вырос на 6%.

То есть ценные бумаги строителей покупают не ради дивидендов. Эти 2% в год просто теряются на фоне динамики самих акций, которые могут выдавать двузначную доходность, если в них вовремя вложиться.

Индекс MOEXRE — это усреднённый портфель из всех четырёх компаний: растущих и падающих, молодых и старых, поэтому раньше 2021 года он не рассчитывался. Торговалось всего две акции: ПИК и ЛСР.

Доходность акций строителей

Если собрать данные по динамике каждой отдельной акции хотя бы за 5 лет (с начала строительного бума), то картина складывается следующая: от -35% (у Эталона) до +245% (у Самолета), или +100% в среднем.

Те, кто вкладывались во все акции строителей недвижимости — удачные и не очень — за эту пятилетку имели годовую доходность около 15%. Если они покупали акции поровну и регулярно, то увеличили вложения примерно в 1,5 раза.

Доходность жилой недвижимости

Оценить отдачу от недвижимости немного сложнее. В каждом регионе, жилом комплексе и даже отдельной квартире она своя. Но можно отталкиваться от данных Сбериндекса, который ведёт учёт цен реальных сделок.

Итак, если убрать виртуальные (из объявлений) и рекламные (от застройщиков) цены, то за те же 5 лет средняя стоимость квадратного метра в России выросла с 58 тыс. до 106 тыс., то есть почти на 83%.

В среднем инвесторы, которые вкладывались в рост стоимости недвижимости, за эту пятилетку зарабатывали чуть менее 13% годовых без учёта дохода от сдачи в аренду. Арендные платежи добавим ниже.

Рост плюс аренда, плюс дивиденды

Прямое сравнение показывает, что акции в среднем (даже с учётом компаний-аутсайдеров) растут быстрее, чем цены на недвижимость. Но доход от акций может колебаться очень сильно: от убытка до +100% и выше.

Квартиры более медленно, но и более стабильно растут в цене, а также могут генерировать доход от аренды. По данным ЦИАН, средняя ставка найма жилья в России — около 6%, или около 26 тыс. в месяц за условную «двушку».

Это значит, что инвесторы, покупающие акции строительных компаний, в лучшие годы с учётом дивидендов могли в среднем рассчитывать на 15% + 2% = 17%, а инвесторы, покупающие жильё, на 13% + 6% = 19%.

Когда стоит покупать акции строителей

Итак, покупка квартиры — это более доходный способ заработать на рынке жилья. При условии, что удаётся выгодно и постоянно сдавать её в аренду.

Ещё важно узнать, растут ли акции и цены на квартиры одновременно. Для этого посчитаем корреляцию изменения цен на жильё (еженедельно) и акций четырёх компаний-девелоперов, которые это жильё строят. Расчёты показывают, что она почти нулевая: от -0,5 у ПИК до +0,2% у Самолета.

Иначе говоря, цены на акции растут независимо от того, как ведут себя цены на жильё. И это логично: компании, например, могут продавать большее число квартир по более низким ценам, и наращивать прибыль за счёт объёма.

Отсюда следует ещё один важный вывод: покупатель акций может хорошо зарабатывать на недвижимости, даже если её цена не растёт, а вот покупатель недвижимости — только если она дорожает.

Кроме того, у рынка жилья есть другие факторы риска: завышенные (относительно вторичного рынка) цены у застройщиков и высокий порог входа. При цене метра выше 100 тыс. «однушка» не может стоить меньше 3 млн руб.

Рынок акций более демократичен, и он не так сильно зависит от льготной ипотеки. Но и там брать активы нужно точечно. Например, сегодня фаворит рынка и лидер по динамике продаж — это компания Самолет.

Выводы

• •

  Покупка акций строителей не заменяет собой покупку инвестиционного жилья, это принципиально разные классы активов, каждый со своими плюсами.

• •

  С учётом сдачи в аренду жилая недвижимость последние годы в среднем более доходна (19% в год), чем акции строителей (17% в год).

• •

  Отдельные компании в строительном секторе растут в разы сильнее рынка (Самолет +250% за пять лет) или заметно хуже (Эталон -34%).

• •

  Инвестору, который опасается падения цен на жильё, имеет смысл рассмотреть покупку акций строителей — они слабо зависят от цены метра.

• •

  Сейчас фаворит рынка недвижимости — это Самолет. Быстрый рост его бизнеса позволяет зарабатывать при любом движении цен на жильё.

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции