С осени 2023 года Банк России ужесточает условия ипотечного кредитования: размер ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга снизился вдвое, а первоначальный взнос вырос с 20% до 30%. Разберёмся, как эта ситуация может повлиять на акции застройщиков.

Несмотря на высокую ключевую ставку и сокращение ипотечных льгот, акции застройщиков с начала года до середины марта уверенно росли и только недавно начали снижаться. С начала года отраслевой индекс, в который входят ПИК, ЛСР, Самолет и Эталон, подскочил на 15%. Более того, акции строительных компаний в феврале показали лучший результат среди всех отраслевых индексов Мосбиржи.

Влияние льготной ипотеки

Объём выдачи ипотеки немного снизился в январе 2024 года, но оставался относительно высоким (-2,8% год к году, 274,9 млрд руб. ). Банки выделяли девелоперским компаниям средства по декабрьским договорам, которые были заключены на прежних условиях. Поэтому январская статистика ещё не отразила последствий роста ставок.

Отчёт Самолёта тоже позитивно повлиял на стоимость акций: компания первой среди застройщиков поделилась результатами 2023 года. По её данным, выручка выросла на 53%, а чистая прибыль — на 23%, до 34,3 млрд руб. Дополнительным фактором для акций застройщиков стало предложение продлить программу семейной ипотеки до 2030 года с сохранением основных базовых параметров.

Низкие дивиденды и слабая отчётность

Уже в марте 2023 года начала появляться статистика о значительном замедлении ипотечного кредитования: объём выдачи упал на 24% год к году. Отчасти такой спад был ожидаем, а инвесторы продолжали держать акции на фоне сильных отчётов и в ожидании выплаты высоких дивидендов. Однако ожидания щедрых дивидендных выплат также не оправдались.

Так, 22 марта 2024 года совет директоров ПИК рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2023 год, а сильный отчёт ЛСР был нивелирован рекомендацией низких выплат – это рекордные 100 руб. на акцию вместо традиционных 78 руб., но с учётом взлетевшей прибыли компании инвесторы ожидали большего.

В свою очередь ралли акций Эталона завершилось ещё в начале марта. Недавний отчёт за 2023 год разочаровал инвесторов большим убытком в 3 млрд руб.

Мнение аналитиков Альфа-Инвестиций

На наш взгляд, Самолет легче остальных переживёт сокращение программ льготной ипотеки. В этом компании может помочь активная экспансия, в том числе в регионах. Покупка застройщика ГК «МИЦ» увеличит совокупную площадь проектов на 15%, а потенциальное IPO «Самолет+» приведет к росту стоимости материнской компании. По планам компании, в 2024 году выручка вырастет с 297,4 до 500 млрд руб., EBITDA — на 49%, а чистая прибыль — на 23%.

Также после снижения стоит присмотреться к распискам Эталона. Новость об убытке в 3 млрд руб. разочаровала инвесторов, но причиной этому стали разовые факторы в виде кратного роста расходов на соцобъекты и выплаты неустоек. При этом компания представила амбициозную стратегию роста до 2026 года. C даты публикации отчёта расписки просели на 7% и ещё какое-то время могут оставаться под давлением, но долгосрочные перспективы выглядят позитивно.

Ближайшим фактором риска для Эталона выступает редомициляция из-за навеса продавцов, но переезд компании также позволит выплачивать дивиденды. В частности, именно так произошло после редомициляции ВК, о которой мы рассказывали ранее.

Алексей Дмитриев, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции