Рынок недвижимости в 2024 году будет под давлением, считают аналитики Альфа-Банка. Ипотека дорожает, спрос на недвижимость уменьшается, но застройщики активно осваивают альтернативные инструменты продаж. Рассказываем о ситуации в секторе подробнее и называем акции-фавориты.

Спрос активизируется в следующем году

Ставка рефинансирования ЦБ остаётся на уровне 16% и её снижение в I полугодии 2024 года маловероятно. Поэтому мы считаем, что население продолжит наращивать сбережения и откладывать крупные покупки. При этом высокие ставки по вкладам будут помогать копить на первоначальный взнос по ипотеке.

Часть населения, опасаясь, что программа льготной ипотеки будет свёрнута, может отозвать средства с депозитов до мая 2024 года, чтобы купить жильё с привлечением льготных займов.

Полноценный спрос, на наш взгляд, может активизироваться в 2025 году, когда закончатся сроки банковских депозитов с высокими ставками.

Крупные застройщики смогут консолидировать рынок

По нашим оценкам, объём ввода жилья в эксплуатацию, который в 2023 году достиг 110 млн кв. м, в 2024 году может сократиться по меньшей мере до 100 млн кв. м. Такой уровень выше заложенного в стратегию Минстроя РФ (94 млн кв. м в базовом сценарии), но он соответствует низкой обеспеченности населения жильём.

Несмотря на снижение совокупного объёма сдачи нового жилья в эксплуатацию, крупные застройщики, на наш взгляд, продолжат наращивать объёмы ввода. Кроме того, мы не исключаем, что некоторые из них активизируются на рынке слияний и поглощений.

Ключевые риски на рынке недвижимости

• •

  Полная отмена льготной программы ипотеки. Мы считаем, что льготная ипотека будет заменена на льготные условия для отдельных профессиональных и социальных категорий, включая сотрудников оборонно-промышленного комплекса. В случае полной отмены льготной программы, при сохранении высокой ставки рефинансирования и, как следствие, высоких рыночных ставок, мы ожидаем падения первичного рынка недвижимости как минимум на 15%.

• •

  Сохранение высокой ключевой ставки на продолжительное время. В таком случае следует ожидать стагнации всего рынка ипотечного кредитования.

• •

  Ухудшение геополитической обстановки.

• •

  Ужесточение миграционного законодательства может привести к росту затрат на оплату труда и задержкам с вводом жилья в эксплуатацию, что чревато для застройщиков штрафными санкциями.

Драйверы роста для крупных застройщиков

• •

  Семейная ипотека

• •

  Льготная ипотека в регионах

• •

  Программы рассрочки

• •

  Рост доходов населения

• •

  Низкая обеспеченность населения жильём

• •

  Консолидация рынка крупными компаниями

Лидеры среди застройщиков

В текущих рыночных условиях мы считаем наиболее привлекательными для покупки бумаги ГК Самолет и ПИК.

ГК Самолет лидирует по строящимся проектам и имеет большие перспективы. Мы считаем, что активная позиция компании на рынке поможет сохранить высокие темпы роста выручки в ближайшее время.

ПИК по объёму строящейся недвижимости уступил первенство Самолету, но прочно занимает второе место. Группа уделяет основное внимание эконом-классу, продолжает активно участвовать в реновационных проектах, стремится укреплять свои позиции в регионах и начинает развивать проекты бизнес-класса под брендом Forma.

Мы также считаем интересными бумаги Группы Эталон, но видим риск навеса ГДР в рамках процесса редомициляции, поэтому проявляем осторожность и присваиваем рейтинг «Держать».

Акциям Группы ЛСР мы также присваиваем рейтинг «Держать» — это обусловлено существенным ростом их котировок за последнее время и сложностью рыночной конъюнктуры, которая затрудняет реализацию проектов в сегменте бизнес-класса.

• •

  Самолет. Таргет аналитиков Альфа-Банка на 12 месяцев: 5100 руб., взгляд — «Выше рынка»

• •

  ПИК. Таргет аналитиков Альфа-Банка на 12 месяцев: 1200 руб., взгляд — «Выше рынка»

• •

  Эталон. Таргет аналитиков Альфа-Банка на 12 месяцев: 120 руб., взгляд — «Нейтрально»

• •

  ЛСР. Таргет аналитиков Альфа-Банка на 12 месяцев: 900 руб., взгляд — «Нейтрально»

В ближайшее время мы опубликуем подробный анализ акций всех перечисленных строительных компаний.

Альфа-Инвестиции