ЗПИФ ПАРУС-Красноярск

Атака БПЛА - это неприятный риск, но не смертельный. Почему я в этом уверен?

Объекты недвижимости, входящие в состав ЗПИФ обычно застрахованы. Во всяком случае, Парус и Акцент эту информацию подтвердили. Причем у Паруса разные объекты для диверсификации застрахованы в разных страховых компаниях. Риски по пожару, терроризму, налету БПЛА включены во все страховые полисы. Арендный поток (не знаю только, за какой период), также застрахован. В этом и главное отличие нормальной управляющей компании от Васи Пупкина, который на все свои деньги + кредит купил свой единственный ГАБ (готовый арендный бизнес). И сидит, обычно, без страховки, неся в одно лицо все возможные риски.

Само собой, страхование не панацея. Оно не убирает риски со стола полностью, но значительно смягчает их последствия.

Давайте рассмотрим сценарий, что будет с объектом, если в него попадает БПЛА? Строительство нового склада сейчас длится примерно 12 месяцев. Пусть удар будет серьезным и восстановление, с учетом демонтажа последствий займет +- такой же срок. Выплата от страховой тоже будет не сразу, пусть процедура займет 6 месяцев от момента инцидента. Т.е. в худшем сценарии мы лишаемся арендного потока на 12 месяцев (при этом часть этого потока или весь поток нам еще возместит страховая). Но давайте рассмотрим вариант, когда в течение 12 месяцев мы вообще не получаем от ЗПИФа дивиденды.

Сразу берем за аксиому, что мы не забывали про диверсификацию и на один ЗПИФ приходилось не более 5% капитала. В моем случае это 25 000 рублей. Значит за 1 год мы потеряем примерно 2500 рублей дивидендов (беру среднюю очищенную доходность в 10% годовых) или 100 рублей в год на 1 пай.

Сам ЗПИФ на панике начнут распродавать. До каких значений он может дойти? Мне кажется 30% от СЧА (стоимость чистых активов, читай недвижимости, внутри фонда) выглядит вполне реально, но не удивлюсь, если можно будет добирать даже дешевле. За 100% СЧА возьмем 1000 рублей на 1 пай, для простоты подсчетов.

Итак, изначально у нас было 25 паев по 1000 рублей. После прилета БПЛА получаем 25 паев по 300 рублей. Это 7500 рублей. Но мы понимаем ситуацию и лесенкой докупаем паи по текущим ценам, чтобы привести нашу позицию снова к 5% от портфеля. Получается, что докупаем еще 58 паев по 300 рублей. У нас становится 83 пая этого ЗПИФ.

Через год объект восстанавливают, аренда снова начинает поступать на наш счет. За следующий год дивидендами получаем от ЗПИФа 8300 рублей (из расчета 100 рублей на 1 пай). Всего мы вложили в нашу позицию 25000+17400 = 42400 рублей. Доходность за второй год составит 19,5% годовых на вложенные средства. Грубо говоря там сидит 10% доходности в обычном сценарии и 9,5% или 4000 рублей бонусной доходности, которую мы будем получать из-за наших покупок на панике. Т.е. уже следующий год перекроет наш убыток от отсутствия дивидендов в первый год в результате атаки БПЛА.

Поэтому глобально для себя больших рисков не вижу. Все проблемы решаемы, главное иметь план действий, на случай реализации негативных сценариев.

@nakopim_vmeste $RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 $RU000A108UH0 

Друзья, привет!👋

🟢 Мы работаем только со страховыми компаниями с высоким рейтингом финансовой надежности ruAA или выше:

📍 СберСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный» 📍 АльфаСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный» 📍 РЕСО-Гарантия: ruAA+, прогноз «Стабильный» 📍 Росгосстрах: ruAA, прогноз «Стабильный».

❗️Все крупные риски дополнительно перестраховываются в Российской национальной перестраховочной компании (РНПК), 100% акций которой принадлежат Банку России.

🟢 Наши договоры страхования покрывают ущерб имуществу по следующим рискам:

1️⃣Противоправные действия третьих лиц (в том числе ст. 167 УК РФ — умышленное уничтожение или повреждение имущества).

2️⃣ Пожар, взрыв, стихийные бедствия, аварии инженерных систем и другие стандартные имущественные риски (регулируются условиями договора страхования).

3️⃣ Террористический акт (ст. 205 УК РФ).

4️⃣ Диверсия (ст. 281 УК РФ).

📊 Также по ряду объектов оформлены дополнительные расширения страхового покрытия, включая:

📍 военные риски (в соответствии с условиями договора страхования); 📍 утрату арендного дохода на период восстановления объекта (если предусмотрено договором); 📍 иные специальные риски в зависимости от особенностей конкретного объекта.

❗️Размер страхового покрытия определяется при заключении договора исходя из стоимости восстановления объекта. Дополнительные расширения приобретаются в пределах доступных страховых лимитов.

🎬 Мы также созвонились с Александром Ефимовым, начальником отдела страхования коммерческой недвижимости брокера Remind, и задали ему самые частые вопросы, которые поступили от инвесторов. Ответы на них — в нашем видео:

VK https://vkvideo.ru/video-221654100_456239214

YouTube https://youtu.be/DezLTMV_RQU

Ваш PARUS!

$PARUSLOG $RU000A10CFM8 $RU000A108UH0 $RU000A10BBS6 $PRSBr

Из-за ударов БПЛА по складам Вайлдберриз в Московской области на рынке сложилась уникальная ситуация. Народ стоял в планке на продажу в Озоне и сливал все ЗПИФ складской коммерческой недвижимости. Есть ли в этом смысл? Каждый решает для себя сам. Но я видел риски ударов БПЛА по недвижимости с самого начала и меня это не останавливало от инвестиций. Если попадает по многоквартирным домам, то почему не может прилетать по складам? И почему не льют ЗПИФ торговой и офисной недвижимости? В Чебоксарах по ТЦ МТВ Центр, допустим, прилетало еще в июне, а до этого в апреле. Так что эти риски всегда были, вопрос только в вашей терпимости к ним.

Как действую я? Специально набираю недвижимость разных видов и в разных локациях (городах). А терроризм - обычный риск. С ним можно столкнуться везде, в любой недвижимости и в деятельности любой компании. Так и по ИКС 5 может прилететь по такой логике. Что теперь, продавать ее чисто из-за этого? Поэтому ограничиваю доли в портфеле для одного ЗПИФ не более 5%. Это самый обычный риск-менеджмент и меры предосторожности.

Я на этой распродаже покупал. Некоторые сделки позволяли фиксировать 11,5-12,5% годовых ОЧИЩЕННОЙ дивидендной доходности и дисконт к цене недвижимости 10-20%. Не знаю как вам, а мне это вкусно. Тем более держу в голове индексацию в январе 2027 года, что увеличит арендные ставки еще на 5-9%, в зависимости от итоговой инфляции.

Покупки: -ЗПИФ Парус-Триумф - 2 пая по 801₽ за 1 пай -ЗПИФ Парус-Логистика - 3 пая по 1255₽ за 1 пай (17.07. покупка) и 2 пая по 1120₽ за 1 пай (покупка 20.07) -ЗПИФ Парус-Красноярск - 2 пая по 851₽ за 1 пай, 2 пая по 825₽ за 1 пай -ЗПИФ Парус-Нордвей - 2 пая по 1255₽ за 1 пай -ЗПИФ Акцент-5 - 2 пая по 931₽ за 1 пай Расчетный дивиденд за месяц вырос до 856₽ за месяц при очищенной дивидендной доходности 10,5% на вложенные средства. Уже может хватить на покупку 1 пая в следующем месяце!

Получил дивиденды от ГазпромНефти - 2 836,76₽, сразу закинул обратно в ГазпромНефть, купил 6 акций по 383,95₽ за 1 акцию.

Цены на нефть держатся высокими, хотя китайцы выжимают с нас лютые дисконты порядка 20$ с барреля. Но в целом для хорошей жизни нефтяникам не хватает только ослабления рубля. Не знаю, где дно у отрасли и рынка в целом, но продолжаю формировать позицию. Тем более следующий дивиденд будет уже осенью. Глобально тезисы не изменились.

Не переживайте, все точно будет ХОРОШО. Как бы вам не было страшно, поверьте, той стороне намного хуже и больнее. Самые темные ночи всегда перед рассветом.

@nakopim_vmeste $SIBN $RU000A10DQF7 $PARUSLOG $PARUSZ2 $RU000A108UH0