Фонды недвижимости в моем новом портфеле фондов.

Часть 1.

Сегодня мы поговорим про пифы недвижимости и данные активы конечно весьма своеобразны. На текущем этапе я нашел два фонда, которые меня удовлетворяют по ряду факторов, пришлось восстанавливать компетенции и заново погружаться в этот рынок:

1️⃣ПАРУС-КРАСНОЯРСК (ПАРУС-КРАС / ISIN: RU000A108UH0)

Купил на 100 000р.

Складской комплекс в Красноярском крае (Емельяновский район, вблизи д. Старцево). Якорные арендаторы — Ozon, Сберлогистика, Wildberries. Три главных игрока e-commerce на одном объекте.

Выход на биржу: апрель 2025 Цена пая (на момент страницы): ~915 ₽ Капитал инвесторов: 9,3 млрд ₽ Кол-во инвесторов: 4 213 Доступность: только для квалифицированных инвесторов Статус: новые паи не выпускаются 96% — капитал инвесторов (9,4 млрд ₽), 4% — кредит банка (0,36 млрд ₽) по ставке КС+3,3% до II кв. 2031. Кредит планируется погасить в первом полугодии 2026 за счёт возврата НДС — это позитивный триггер для доходности.

Арендный поток: 12% годовых до НДФЛ (месячные выплаты ~9,56 ₽/пай). Дополнительно — рост стоимости актива, прогноз с учётом снижения cap rate до 10,5% Горизонт прогноза: до конца 2030 года

УК «ПАРУС Управление Активами» — 5+ лет, 9 фондов на Мосбирже, 10 000+ квалов. Property management — Central Properties (25 лет, 1,7 млн м² под управлением).

Срок фонда - До 2074 года (договор ДУ).

Почему купил именно этот ПИФ?

• •

  Три крупнейших маркетплейса как арендаторы = диверсия рисков

• •

  Складская недвижимость — один из самых дефицитных сегментов в РФ, особенно в регионах с растущей логистикой

• •

  Ежемесячный купон выше 12% это максимально выходная доходность в пифах недвижимости.

• •

  Погашение кредита в 2026 → снижение долговой нагрузки → потенциальный рост выплат

• •

  Возможный рост тела +10%, потенциальная доходность в районе 20%+

Из минусов вижу довольно высокую стоимость метра - 87 678м2, для региона это много, идеальная цифра в районе 60 000р., но безусловно это дешевле чем условный Т-пиф индустриальный, где ребята умудрились купить за 110 000р. @YZYfin

Заметил, что в последние дни число подписчиков на блоге заметно выросло. Мне очень приятно, спасибо каждому за подписку! Приступим.

10 число - прекрасный день, потому что на карту дзынькает зарплата. На ИИС отправились 11 000₽. Также получил дивиденды от Черкизово и от паев ЗПИФ Акцент-5.

К моей радости индекс падает, цена на интересные активы также снижается, поэтому продолжаю покупки в долгосрок.

✅ MDMG Мать и Дитя - 2 акции, по 1 331,8₽ за 1 шт. ✅ SIBN Газпромнефть - 4 акции, по 530₽ за 1 шт ✅ SYNG НоваБев - 6 акций, по 391,6₽ за 1 шт. ✅ XTRIUMF ЗПИФ Парус-Триумф - 2 пая, по 900₽ за 1 пай. ✅ RU000A108UH0 ЗПИФ Парус-Красноярск - 2 пая, по 903₽ за 1 пай. На сдачу купил фонды ликвидности AKMM.

По логике покупок абсолютно ничего не поменялось, все бумаги моим читателям хорошо известны. Считаю, что у Мать и Дитя и НоваБев все хорошо с бизнесом и бизнес-моделью, обе компании должны порадовать дивидендами, поэтому просто продолжаю набирать позицию, пока есть возможность.

ГазпромНефть также закупаю в соответствии с планом, геополитическая ситуация намекает, что цены выше 80$ за баррель установились надолго, так что наши нефтяники будут зарабатывать и платить дивиденды.

Паи ЗПИФ покупаю в рамках доведения доли коммерческой недвижимости в портфеле до 10%. Почему это именно Триумф и Красноярск от Паруса объясню в отдельных постах.

Радует, что постепенно смог выйти на хорошие темпы пополнений, зимой это давалось тяжелее.

*Представленная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

@nakopim_vmeste

С получением квала выбор ЗПИФов коммерческой недвижимости стал заметно шире, что не может не радовать. Все-таки хочу довести долю ЗПИФов в портфеле для начала до 10%, считаю, что это полезный инструмент для долгосрочного консервативного инвестора.

Портфель пополнили 2 пая ЗПИФ Парус-Красноярск, по 905₽ за пай.

Давайте разбираться, что это за новый фрукт появился в моем портфеле.

ЗПИФ Парус-Красноярск состоит из 3 корпусов логистического парка в Красноярске (20 минут от центра, 150м от федеральной трассы Сибирь). Расположение хорошее, но с другой стороны, не думаю, что гипотетическим конкурентам в Красноярске тяжело будет найти +- такой же хороший земельный участок.

Общая площадь комплекса 107 210 кв.метров, расчетная стоимость квадрата 87 тыс. рублей. Общая расчетная стоимость актива 9,3 млрд. рублей. Кредит практически выплачен, осталась нагрузка 4% от стоимости активов - 360 млн. рублей, взятые под ставку КС+3,3%.

Выплаты ренты по ЗПИФу ежемесячные, сейчас составляют 9,56₽ на пай до уплаты НДФЛ. В пересчёте на год получаем доходность 11% годовых, уже очищенных от налогов (это без учёта реинвестирования). С января прошла индексация, она по договору равняется ИПЦ, но ограничена коридором от 5 до 8%.

В комплексе 3 арендатора: Озон, Сберлогистика и Вайлдберриз, в надёжности сомневаться не приходится. Но, конечно, благополучие будет зависеть от состояния онлайн-торговли.

Срок действия фонда - до 08.08.2074 года (дальше срок может быть ещё продлен по решению пайщиков). Т.е.это реально долгосрочные рентные инвестиции.

Каких-то супер идеи в этом фонде (типа переоценки аренды на 50% или резкого роста стоимости пая) не вижу, просто хороший вариант с приятной доходностью, с адекватной индексацией и стоимостью активов (по текущей цене паев номинально есть скидка 5% к расчетной стоимости объекта).

Так что намерен выделить этому фонду 3% от портфеля, наравне с Триумфом и Акцент-5.

*Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

@nakopim_vmeste