ЗПИФ ПАРУС ЛОГ

Атака БПЛА - это неприятный риск, но не смертельный. Почему я в этом уверен?

Объекты недвижимости, входящие в состав ЗПИФ обычно застрахованы. Во всяком случае, Парус и Акцент эту информацию подтвердили. Причем у Паруса разные объекты для диверсификации застрахованы в разных страховых компаниях. Риски по пожару, терроризму, налету БПЛА включены во все страховые полисы. Арендный поток (не знаю только, за какой период), также застрахован. В этом и главное отличие нормальной управляющей компании от Васи Пупкина, который на все свои деньги + кредит купил свой единственный ГАБ (готовый арендный бизнес). И сидит, обычно, без страховки, неся в одно лицо все возможные риски.

Само собой, страхование не панацея. Оно не убирает риски со стола полностью, но значительно смягчает их последствия.

Давайте рассмотрим сценарий, что будет с объектом, если в него попадает БПЛА? Строительство нового склада сейчас длится примерно 12 месяцев. Пусть удар будет серьезным и восстановление, с учетом демонтажа последствий займет +- такой же срок. Выплата от страховой тоже будет не сразу, пусть процедура займет 6 месяцев от момента инцидента. Т.е. в худшем сценарии мы лишаемся арендного потока на 12 месяцев (при этом часть этого потока или весь поток нам еще возместит страховая). Но давайте рассмотрим вариант, когда в течение 12 месяцев мы вообще не получаем от ЗПИФа дивиденды.

Сразу берем за аксиому, что мы не забывали про диверсификацию и на один ЗПИФ приходилось не более 5% капитала. В моем случае это 25 000 рублей. Значит за 1 год мы потеряем примерно 2500 рублей дивидендов (беру среднюю очищенную доходность в 10% годовых) или 100 рублей в год на 1 пай.

Сам ЗПИФ на панике начнут распродавать. До каких значений он может дойти? Мне кажется 30% от СЧА (стоимость чистых активов, читай недвижимости, внутри фонда) выглядит вполне реально, но не удивлюсь, если можно будет добирать даже дешевле. За 100% СЧА возьмем 1000 рублей на 1 пай, для простоты подсчетов.

Итак, изначально у нас было 25 паев по 1000 рублей. После прилета БПЛА получаем 25 паев по 300 рублей. Это 7500 рублей. Но мы понимаем ситуацию и лесенкой докупаем паи по текущим ценам, чтобы привести нашу позицию снова к 5% от портфеля. Получается, что докупаем еще 58 паев по 300 рублей. У нас становится 83 пая этого ЗПИФ.

Через год объект восстанавливают, аренда снова начинает поступать на наш счет. За следующий год дивидендами получаем от ЗПИФа 8300 рублей (из расчета 100 рублей на 1 пай). Всего мы вложили в нашу позицию 25000+17400 = 42400 рублей. Доходность за второй год составит 19,5% годовых на вложенные средства. Грубо говоря там сидит 10% доходности в обычном сценарии и 9,5% или 4000 рублей бонусной доходности, которую мы будем получать из-за наших покупок на панике. Т.е. уже следующий год перекроет наш убыток от отсутствия дивидендов в первый год в результате атаки БПЛА.

Поэтому глобально для себя больших рисков не вижу. Все проблемы решаемы, главное иметь план действий, на случай реализации негативных сценариев.

@nakopim_vmeste $RU000A10DQF7 $PARUSLOG $RU000A1022Z1 $PARUSZ2 $RU000A108UH0 

Друзья, привет!👋

🟢 Мы работаем только со страховыми компаниями с высоким рейтингом финансовой надежности ruAA или выше:

📍 СберСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный» 📍 АльфаСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный» 📍 РЕСО-Гарантия: ruAA+, прогноз «Стабильный» 📍 Росгосстрах: ruAA, прогноз «Стабильный».

❗️Все крупные риски дополнительно перестраховываются в Российской национальной перестраховочной компании (РНПК), 100% акций которой принадлежат Банку России.

🟢 Наши договоры страхования покрывают ущерб имуществу по следующим рискам:

1️⃣Противоправные действия третьих лиц (в том числе ст. 167 УК РФ — умышленное уничтожение или повреждение имущества).

2️⃣ Пожар, взрыв, стихийные бедствия, аварии инженерных систем и другие стандартные имущественные риски (регулируются условиями договора страхования).

3️⃣ Террористический акт (ст. 205 УК РФ).

4️⃣ Диверсия (ст. 281 УК РФ).

📊 Также по ряду объектов оформлены дополнительные расширения страхового покрытия, включая:

📍 военные риски (в соответствии с условиями договора страхования); 📍 утрату арендного дохода на период восстановления объекта (если предусмотрено договором); 📍 иные специальные риски в зависимости от особенностей конкретного объекта.

❗️Размер страхового покрытия определяется при заключении договора исходя из стоимости восстановления объекта. Дополнительные расширения приобретаются в пределах доступных страховых лимитов.

🎬 Мы также созвонились с Александром Ефимовым, начальником отдела страхования коммерческой недвижимости брокера Remind, и задали ему самые частые вопросы, которые поступили от инвесторов. Ответы на них — в нашем видео:

VK https://vkvideo.ru/video-221654100_456239214

YouTube https://youtu.be/DezLTMV_RQU

Ваш PARUS!

$PARUSLOG $RU000A10CFM8 $RU000A108UH0 $RU000A10BBS6 $PRSBr

Давайте продолжим тему зПИФов недвижимости, всем очевидно, что риски выросли, однако выросла и доходность. Сделал аналитику по ВСЕМ фондам недвижимости и теперь дивидендная доходность достигает 14%, это не считая роста тела.

На Мосбирже сейчас 40 ЗПИФ недвижимости. 23 из них - склады, ЦОД и light industrial. Больше половины рынка фондов недвижимости - ровно тот тип объектов, по которому прилетело.

Wildberries указан арендатором в двух фондах:

• •

  Парус-Крас: 11,98% годовых после налога, пай торгуется на 15,7% дешевле расчётной стоимости

• •

  Активо 22: 5,12% после налога, пай на 8,8% дороже расчётной

Что это меняет для пайщика. Доходность ЗПИФ держится на арендном потоке: пока склад работает, арендатор платит, фонд распределяет. Выбило объект - поток по нему останавливается, а сроки восстановления и порядок страховых выплат у каждого фонда прописаны в своих правилах. Смотреть надо по конкретному фонду: сколько объектов, что со страховкой, какая долговая нагрузка. Всё это есть в отчётности УК и в правилах доверительного управления. Вчера Парус оперативно сообщил, что все его объекты застрахованы от террористических атак, однако здесь вопрос к формулировкам и как это будет работать по факту реализации сценариев.

Кстати, про концентрацию. Фонд с одним объектом и одним арендатором - это ставка на один склад. Парус-Нино - склад ОЗОН, Парус-Озон - тоже ОЗОН, Парус-Сбл - СберЛогистика. Раньше главным риском там считали съезд арендатора. Теперь список пополнился.

Что по рынку в цифрах на 21 июля:

• •

  платят 30 фондов из 40, медиана доходности после НДФЛ - 10,17%

• •

  26 фондов платят ежемесячно, 14 - раз в квартал

• •

  26 фондов из 35 торгуются дешевле расчётной стоимости пая, рекорд дисконта у ВИМ Рентный доход ПРО - минус 37,7%

• •

  индексация аренды у большинства идёт «по решению УК», жёстко к ИПЦ она привязана только у части фондов Паруса и у Акцент 5

• •

  сроки фондов очень разные: ВИМ РД гасится в 2027 году, а Парус Место Встречи - в 2075-м

Судя по росту разницы в РСП, рынок попал под panic sell и есть большой дисконт или премия за риск, называйте как хотите. Является ли это возможностью большой вопрос, скорей всего нужно посмотреть на ближайшую пару недель, а может месяцев, продолжится столь деструктивная динамика.

$SNAFBCN $RU000A102N77 $PARUSLOG $SNAFB7 $RU000A10DQF7