Если вы получаете регулярный доход от аренды, у вас уже есть стабильный денежный поток. Но что дальше? Деньги, которые просто лежат на счёте, теряют в цене. Вместо этого вы можете заставить их работать — надёжно, гибко и в рамках вашей инвестиционной стратегии. Мы подготовили три подхода: от консервативных инструментов до фондов недвижимости.

Текущая ситуация на фондовом рынке

В последние месяцы фондовый рынок торгуется под влиянием двух ключевых факторов – геополитика и монетарная политика ЦБ.

• •

  Геополитический фон остаётся непредсказуемым – в мирных переговорах наметилось замедление, но риск новых жёстких санкций снизился. Инвесторы становятся менее чувствительными к новостному шуму противоречивых заголовков и заявлений. В этих условиях целесообразно сместить фокус на построение портфеля под снижение ключевой ставки Банка России. А если вдруг случится позитив по геополитике, то это станет фактором роста фондового рынка на десятки процентов.

• •

  ЦБ уже запустил цикл снижения ставки и продолжит смягчение монетарной политики на будущих заседаниях. Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка в 2026 году составит 12-13%. Этот процесс влияет на все классы активов, включая акции, облигации и валюту.

Преимущества портфельного инвестирования

Портфельное инвестирование является одной из самых эффективных стратегий увеличения капитала инвестора. В портфеле у каждого актива своя роль и свойство, которое определяет поведение в разные фазы рынка.

• •

  Акции дают потенциал долгосрочного роста, но имеют крайне высокую волатильность, корректируясь иногда на десятки процентов. Например, в 2022 году Индекс МосБиржи полной доходности снизился на 37%, но уже через год обеспечил доходность 54%.

• •

  Облигации сглаживают просадки и приносят стабильный купонный доход — чем выше надёжность и короче срок, тем ниже риск.

• •

  Фонды денежного рынка создают подушку ликвидности, чтобы спокойно переживать волатильность и докупать другие рисковые активы на просадках.

• •

  Золото и сырьевые товары добавляют диверсификацию и помогают защищаться от инфляции и геополитических рисков, хотя не приносят купонов.

Преимущества портфельного подхода — в устойчивости и дисциплине. Диверсификация снижает влияние ошибок выбора актива и новостей по отдельным бумагам. Волатильность портфеля ниже, чем сумма рисков его частей. А источники дохода — рост капитала, купоны и дивиденды — работают одновременно.

При этом особенно важно помнить про принцип диверсификации в условиях турбулентной геополитической и макроэкономической ситуации на российском и мировом финансовых рынках. Сочетая инструменты с различными сроками погашения и профилем выплат, вы оптимизируете потоки доходов, снижаете потенциальные риски вложений и сохраняете высокий уровень ликвидности портфеля.

Мы подготовили три стратегии, как предпринимателю сохранить и приумножить арендный капитал — в зависимости от целей инвестирования и риск-профиля.

Подход 1: консервативные инструменты

📌 Для кого: для тех, кто хочет сохранить капитал, получать доход выше депозита и иметь доступ к деньгам в любой момент.

Описание: если вы хотите сохранить капитал, но при этом получать премию к депозиту — обратите внимание на консервативные инструменты. Это надёжные рублёвые облигации, депозиты и фонды денежного рынка. Они дают доходность выше классических вкладов, при этом позволяют сохранить ликвидность и снизить риски.

Состав портфеля: портфель «Консервативные инструменты» состоит из надёжных финансовых активов с низким уровнем риска и позволяет воспользоваться текущим высоким уровнем процентных ставок в экономике.

Преимущества:

• •

  Ежемесячные выплаты

• •

  Минимальный риск

• •

  Гибкий горизонт (от 3 месяцев)

⏩ Подходит, если вы хотите «припарковать» часть дохода и сохранить его покупательную способность.

• •

  Подборка надёжных рублёвых облигаций — подобранные аналитиками Альфа-Банка по долговому рынку облигации с привлекательным соотношением риска и доходности. Потенциальная доходность по инструменту складывается как из регулярных выплат купонов, так и роста рыночной стоимости. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки, их цены получат поддержку ввиду падения уровня доходностей на рынке.

• •

  Депозит Альфа-Банка — классический инструмент сбережений. Альфа-Банк отличается высокой степенью надёжности и является крупнейшим частным банком России по размеру активов. Часть средств застрахована АСВ.

• •

  Фонд денежного рынка БПИФ Альфа-Капитала «Денежный рынок» (AKMM) — аналог накопительного счёта. Доходность данного инструмента привязана к уровню ключевой ставки. При этом доходность выше классического накопительного счёта при высокой биржевой ликвидности. Доходность фонда с начала года составила 15,4% (на 19 сентября).

• •

  Облигационный БПИФ Альфа-Капитала «Управляемые облигации» (AKMB) — активно управляемый фонд российских облигаций. На 19 сентября доходность фонда с начала года составила более 26%. Профессиональные управляющие УК “Альфа-Капитал” с многолетним опытом анализируют состояние долгового рынка и привлекательность облигаций, инвестируя в наиболее привлекательные выпуски.

Подход 2: сбалансированный портфель

📌 Для кого: для тех, кто готов инвестировать на 1–3 года и хочет сочетать надёжность с потенциалом роста.

Описание: если вы готовы немного увеличить горизонт и допустимый риск, можно собрать сбалансированный портфель. Он сочетает облигации, акции, денежный рынок и даже золото. Это классическая стратегия пассивных инвестиций, где каждый инструмент выполняет свою роль: от стабильности до роста.

Состав портфеля: портфель «Сбалансированные инструменты» имеет широкую диверсификацию. Он состоит из надёжных облигаций, акций ведущих компаний, а также вложений в золото и денежный рынок.

Преимущества:

• •

  Диверсификация по классам активов

• •

  Потенциал доходности выше инфляции

• •

  Подходит для горизонта от 1 года

⏩ Если вы хотите не просто сохранить капитал, но и приумножить его — это ваш вариант.

• •

  Подборка надёжных рублёвых облигаций — подобранные аналитиками Альфа-Банка по долговому рынку облигации с привлекательным соотношением риска и доходности. Потенциальная доходность по инструменту складывается как из регулярных выплат купонов, так и роста рыночной стоимости. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки, их цены получат поддержку ввиду падения уровня доходностей на рынке.

• •

  Акционный БПИФ Альфа-Капитала «Управляемые акции» — российский рынок акций продолжает оставаться одним из наиболее перспективных финансовых инструментов, сохраняя низкую фундаментальную оценку и потенциал роста 25% на горизонте года, по оценкам аналитиков Альфа-Банка. Профессиональные управляющие подбирают наиболее привлекательные инвестиционные идеи в акциях крупнейших российских компаний. С начала года (на 19 сентября) фонд показал доходность на уровне 9,8% при росте Индекса МосБиржи полной доходности лишь на 3%.

• •

  Фонд денежного рынка БПИФ Альфа-Капитала «Денежный рынок» (AKMM) — аналог накопительного счёта. Доходность данного инструмента привязана к уровню ключевой ставки. При этом доходность выше классического накопительного счёта при высокой биржевой ликвидности. Доходность фонда с начала года составила 15,4% (на 19 сентября).

• •

  ОМС на золото — золото продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных активов для глобальных инвесторов предпочитающих “защитные” активы. Драгоценный металл позволит защитить сбережения как от инфляции, так и от потенциального ослабления курса рубля. Высокий спрос со стороны мировых центральных банков, ожидания по снижению ставки ФРС и геополитическая напряжённость в мире будут оказывать поддержку ценам на золото.

Подход 3: портфель «Рантье»

📌 Для кого: для тех, кто хочет сохранить экспозицию на недвижимость, но с большей ликвидностью и регулярными выплатами.

Описание: если вы привыкли к доходу от аренды и хотите сохранить «недвижимую» составляющую в своём портфеле, обратите внимание на фонды недвижимости. Это ЗПИФы, которые инвестируют в коммерческую аренду — склады, офисы, апартаменты — и выплачивают доход пайщикам.

Состав портфеля: Портфель «Рантье» ориентирован на финансовые инвестиции в коммерческую недвижимость, что позволяет вложиться в надёжные проекты с помощью портфельных инструментов. При этом в его состав также входят надёжные облигации с высокой ликвидностью.

Преимущества:

• •

  Регулярные выплаты (аналог арендного дохода)

• •

  Профессиональное управление недвижимостью

• •

  Возможность выйти из фонда по рыночной цене

⏩ Отличный выбор, если вы хотите получать пассивный доход, не управляя объектами самостоятельно.

• •

  ЗПИФ Рентал ПРО — фонд с ежемесячными выплатами от УК «А класс капитал», инвестирующий в технологичные индустриальные активы с высоким потенциалом роста. Бурный спрос со стороны ретейлеров и e-commerce игроков на фоне недостатка площадей на складах обеспечивает возможность фонду выплачивать высокие доходы инвесторам. «Залповый» подход к продажам с периодической ротацией объектов и ростом оценки активов будет формировать дополнительную доходность. Целевая прогнозная доходность фонда составляет не менее 22% годовых. По итогам 2024 года фактическая выплаченная доходность ЗПИФ Рентал ПРО составила около 20% годовых против средней ключевой ставки 17,5% и роста рынка акций на скромные 2%. Это защитный антиинфляционный инструмент в портфеле, обеспечивающий высокую доходность.

• •

  Подборка надёжных рублёвых облигаций — подобранные аналитиками Альфа-Банка по долговому рынку облигации с привлекательным соотношением риска и доходности. Потенциальная доходность по инструменту складывается как из регулярных выплат купонов, так и роста рыночной стоимости. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки, их цены получат поддержку ввиду падения уровня доходностей на рынке.

• •

  ЗПИФ Альфа Промышленные парки 2 — данный фонд позволяет инвестировать в строительство производственно-складских комплексов с коротким девелоперским циклом и высокой доходностью. Спрос на объекты light industrial в Московском регионе значительно превышает предложение на фоне комплексного развития территорий и увеличения потребностей малого и среднего бизнеса. Уверенный рост арендных ставок ощутимо превышает инфляцию. Потенциальная доходность фонда, по оценкам управляющей компании, составляет 28,8% годовых.

• •

  ЗПИФ ПАРУС-Красноярск — вложение в логистический комплекс класса А, арендаторами которого являются крупнейшие российские e-commerce игроки — Сберлогистика, Wildberries, OZON. С арендаторами заключены долгосрочные договоры c ежегодной индексацией ставки аренды. Индексация ставки аренды закреплена в договорах в коридоре 5−8 % ежегодно и привязана к индексу потребительских цен. Ожидаемая доходность, по оценкам управляющей компании, составляет 27,7% годовых.

Аналитики Альфа-Банка