ЗПИФ ПАРУС-НОРД

В марте прошла жаркая тема о том как УК Альфа-Капитал рассчитали своих пайщиков по фонду «Арендный поток» в минус из-за переоценки. Но это не единственная тема, которая заслуживает внимания при изучении фондов недвижимости.

Сегодня это обсудим 📌 В управлении чужими деньгами есть одно "золотое правило": чем сложнее структура актива, тем легче в ней спрятать издержки. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости — яркий пример такого продукта.

УК зарабатывают двумя способами: 1️⃣ Берут процент с активов (AUM) - всегда выгодна для менеджмента 2️⃣ Забирают долю прибыли - зарабатывают, когда хорошо управляют

Посмотрим на примерах: 📌Альфа-Капитал Арендный поток — УК получала 1,8% от стоимости чистых активов (СЧА) + 0,5% от суммы покупки в виде надбавки при входе + 0,5% забирал депозитарий.

📌Т-Капитал Квадратные метры — Комиссия УК достигает 2,9% в год от среднегодовой СЧА.

📌PARUS Asset Management (Парус). Модель частной УК построена на "вознаграждении за успех" — 10% от текущего дохода фонда (ежемесячно) и до 10% от дохода при продаже недвижимости. УК Парус берёт 1% от СЧА. Итоговая комиссия меняется в зависимости от успехов менеджмента в управлении.

Цена ошибки Главный документ для пайщика — отчёт независимого оценщика. Именно на его основе рассчитывается СЧА, от которой зависят комиссии и, в конечном счёте, возврат средств при ликвидации фонда.

➡ История закрытия фонда «Альфа-Капитал Арендный поток» — яркий пример. Фонд покупал объекты в непопулярных локациях с завышенными арендными ставками и низкой ликвидностью, арендаторы от этого бежали и отказывались от повышения стоимости аренды. А оценщики годами давали оптимистичные заключения по СЧА. Но когда встал вопрос продления договора оказалось, что у фонда не те показатели - арендный поток не растёт, площади не дорожают. УК была вынуждена не продлевать договор и рассчитать пайщиков по ликвидационной стоимости объектов, которая оказалась ниже на 23% от вложенных средств.

➡В фондах от Т-капитала ситуация не менее тревожная, но иная. Видно на примере фонда «Квадратные метры». В качестве посредника УК использует организацию ООО «Квадратные метры» с уставным капиталом в 10 000 рублей. Финансовое состояние этого юрлица характеризуется полным отсутствием собственного капитала и отрицательной рентабельностью. При возникновении проблем внутри фонда защитить интересы пайщиков будет просто нечем.

➡PARUS выглядит иначе. В их публичном поле — 18 объектов общей стоимостью 50 миллиардов рублей. Подтвердить или опровергнуть реалистичность этих оценок сложнее, но сам факт работы с активами такого масштаба накладывает на УК дополнительные обязательства по верификации данных. И повышенный контроль со стороны надзорных органов.

🔍 Прозрачность решений — это не только наличие отчётов на сайте, но и возможность понять логику УК.

У брокерских фондов (Альфа и Т) решения о покупке или продаже активов тонут в бюрократии. Пайщик видит итоговый результат, но не всегда может проследить логику выбора конкретного объекта или причины проблем с индексацией арендной платы.

Частная УК использует свою репутацию как ключевой актив, поэтому вынуждена больше рассказывать о своей стратегии и руководство частной компании всё время на связи с пайщиками и ежемесячно рассказывает о тех или иных корп событиях.

На кого рассчитаны фонды 📌Крупные брокеры используют свою паству в виде розничных инвесторов, привлекая простотой покупки и доступностью (хотя не все фонды по цене доступны. Есть фонды по 5 руб за лот, а есть 30 тыс и выше).

📌Фонды Паруса доступны только квал инвесторам и в целом рассчитаны на более подготовленных инвесторов.

ЗПИФы - сложная инвестиционная история Покупая "дешёвые" паи популярных брокеров инвестор сталкивается: 🔺 с огромным спредом между ценой в стакане и теоретической ценой СЧА, 🔺 другие могут удивиться, когда фонд закрывают с дисконтом. 🔺Третьи могут ждать годами, пока УК выполнит все условия для расчёта с пайщиками.

За неделю в портфеле произошли минимальные изменения. Выставил заявки на покупку многих интересных акций, но до исполнения не дошло. Пытался поймать дальнейшее снижение, может быть исполнятся на следующей неделе.

Итак, к новостям: Новость #1. Исполнилась заявка на покупку ЗПИФ Парус-Норд, 2 пая по 1401₽ за пай.

Что это за зверь такой? Складской комплекс в СПб с большим количеством арендаторов. Из плюсов - короткие договоры аренды. А значит, постоянно какие-то договоры перезаключаются. Очень большой потенциал регулярно догонять актуальную рыночную ставку. Дивиденды платит каждый месяц (мне по-другому и не интересно), последние выплаты были по 11,02₽ после уплаты НДФЛ. Это даёт чистую доходность 9,45% годовых. Маловато, но постараюсь в будущем докупить ещё подешевле, если дадут. И надежда на рост аренды уже в феврале 2027 года.

Новость #2. Сработала заявка на покупку БПИФ Золото Альфа-капитал, 10 паев по 223,44₽ за пай.

По золоту уже много сказано в сообществе. Китайский центральный банк продолжает покупки. А фонд падает из-за: а) укрепления рубля б) продаж золота центральными банками слабеньких стран. Так что продолжаю покупки. Мой подход - не влетать в золото с двух ног, а совершать регулярные, неспешные покупки.

Всех обнял!

На рынке отличный момент, чтобы зафиксировать будущую доходность.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на прошлой неделе на Альфа-Саммите четко дала таргеты по ключевой ставке: на этот год средняя - 14,5%, на 2027 - от 8 до 10%. Путем нехитрых вычислений можно предположить, что через год ключевая ставка в консервативном сценарии планируется на уровне 11%.

Нам здесь важнее понимать направление движения. Если мы посмотрим на существующие ЗПИФ коммерческой недвижимости (я уже отмечал Акцент-4, Акцент-5, Парус-Триумф, Парус-Красноярск, Парус-Двинцев, Парус-Норд), то увидим, что они дают текущую дивидендную доходность (12-13% до вычета НДФЛ) выше, чем планируемая ключевая ставка через год. И во всех фондах заложена ещё и индексация арендных платежей минимум раз в год.

Думаю не нужно объяснять, что на достаточно длинной дистанции данные инструменты будут чувствовать себя значительно лучше и значительнее УСТОЙЧИВЕЕ рынка. Именно этим обусловлено то, что я сейчас активно добираю фонды в портфель и намерен дорастить их долю до 20%.

Цитирую из последнего текста уважаемого Кримсона: "к сожалению цитата не поместилась из-за правил к объему поста, полную цитату можно у меня в ТГ посмотреть @nakopim_vmeste Это не байт, реально ограничение в 4000 символов на пост"

Единственная сложность, что для доступа к разнообразию ЗПИФ необходимо получить статус квалифицированного инвестора. Сейчас это сделать достаточно легко, займет это максимум 12 месяцев, если вы не регулярно покупали что-нибудь на рынке и буквально 3 месяца, если вы и так выполнили требование по регулярности сделок (не менее 1 ежемесячно, не менее 8 ежеквартально). Объем добить не проблема, за 2 месяца это выполнимо. Подсказка - ищите у своего брокера продукты без комиссии.  Подать заявление на квала можно уже 1 июля (сразу после окончания 2-го квартала 2026 года).

Конечно, схема будет успешно реализована не только со ЗПИФ. Можно поразмышлять о том, как переоценится условный Сбер, с учётом того, как он стартанул в 2026 году. При сохранении темпов вырисовываются 40-45 рублей дивидендов летом 2027. При 10-11 ключевой ставке Сбер должен оказаться в районе 400₽, это так, на вскидку.

А по пути можно зацепить не только рост тела, но и больше 20% дивидендами за 15 месяцев.

Это опять же из самых простых примеров, для того, чтобы показать, насколько хорошая ситуация сейчас складывается для инвесторов. Если не бегать по потолку и не психовать из-за того, что ставка снижается не на 1%, а на 0.5%

Еженедельный отчёт по детскому портфелю

💼 Возраст портфеля: 5 лет, 10 месяцев и 2 дня ⚡️ Доходность: 11,04% 📈 Размер портфеля: 1 857 026,52 ₽ 📍 Цель: накопление стартового капитала для дочери 💰 Еженедельное пополнение: 3 000–5 500 ₽

Пассивный доход портфеля уже достиг 96 216 руб. в год (это около 8 018 руб. ежемесячно). Общая дивидендная и купонная доходность держится на уровне 5,22% (и 6,11% на вложенный капитал). В основе портфеля сейчас надежная база — существенную долю (16,2%) занимают длинные ОФЗ 26238, которые отлично балансируют риски.

Еще одна консервативная покупка. Точнее заявка. ЗПИФ Парус-НОРД

😏Только для квалов.

Размещают последнюю партию паев.

💼 Фонд владеет логистическим центром под Санкт-Петербургом и расплатится с кредитом. С этого момента затрат на проценты не будет, а доход будет распределяться между пайщиками.

💰Доходность обещают не большую порядка 11% - но она индексируется при росте аренды. То есть "впитыает" в себя инфляцию - этим и привлекательна. Для меня это консервативная инвестиция, которая увеличивает долю стабильных части портфеля. под стабильной имею ввиду волатильность.

📍 Объем: ~200 млн ₽ 📍 Размещение в стакане: 26.11.2025 в 17:30 📍 Цена пая: 1230 ₽

Так как размещение в стакане, то подал заявку сейчас. Не знаю, разберут или нет, но чем раньше встал, тем больше шансов что достанется. Ну и посмотрю сколько заявок на какую сумму будет перед 17:30 - может тогда подвину.

👀 Вы это видели ?!

Завтра (26 ноября) Парус-Норд выпускает последнюю партию паев со скидкой 1,4% по цене 1230 руб.!

🔥Это историческое событие для фонда. Средства от этого размещения будут направлены на полное погашение кредита (0,88 млрд руб). Это значит, что фонд полностью перейдёт в собственность пайщиков, и вся прибыль от аренды будет поступать нам-инвесторам, без вычета процентов по займам. Только за 2025 год на обслуживание долга ушло 54 млн руб.

Почему это важно?! При цене размещения в 1230 руб. текущая доходность пая составляет 12,2%. Но главное — размытия больше не будет, и будущий рост арендных платежей полностью распределится между пайщиками.

Перспективы: 💰 Уже в 2026 году арендная доходность может вырасти до 12,4% (исторически УК Парус всегда выполняла поставленные таргеты)

💸 Ожидается рост стоимости актива на 18% — благодаря увеличению арендных ставок и высокому спросу на складские помещения, что напрямую повлияет на стоимость пая.

🏠 ЗПИФ на коммерческую недвижимость

Понемногу докупаю паи бумажной коммерческой недвижимости. Последние выплаты по ЗПИФ:

ЗПИФ с ежемесячными выплатами: