ЗПИФ АК Складская недвижимость

В марте прошла жаркая тема о том как УК Альфа-Капитал рассчитали своих пайщиков по фонду «Арендный поток» в минус из-за переоценки. Но это не единственная тема, которая заслуживает внимания при изучении фондов недвижимости.

Сегодня это обсудим 📌 В управлении чужими деньгами есть одно "золотое правило": чем сложнее структура актива, тем легче в ней спрятать издержки. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости — яркий пример такого продукта.

УК зарабатывают двумя способами: 1️⃣ Берут процент с активов (AUM) - всегда выгодна для менеджмента 2️⃣ Забирают долю прибыли - зарабатывают, когда хорошо управляют

Посмотрим на примерах: 📌Альфа-Капитал Арендный поток — УК получала 1,8% от стоимости чистых активов (СЧА) + 0,5% от суммы покупки в виде надбавки при входе + 0,5% забирал депозитарий.

📌Т-Капитал Квадратные метры — Комиссия УК достигает 2,9% в год от среднегодовой СЧА.

📌PARUS Asset Management (Парус). Модель частной УК построена на "вознаграждении за успех" — 10% от текущего дохода фонда (ежемесячно) и до 10% от дохода при продаже недвижимости. УК Парус берёт 1% от СЧА. Итоговая комиссия меняется в зависимости от успехов менеджмента в управлении.

Цена ошибки Главный документ для пайщика — отчёт независимого оценщика. Именно на его основе рассчитывается СЧА, от которой зависят комиссии и, в конечном счёте, возврат средств при ликвидации фонда.

➡ История закрытия фонда «Альфа-Капитал Арендный поток» — яркий пример. Фонд покупал объекты в непопулярных локациях с завышенными арендными ставками и низкой ликвидностью, арендаторы от этого бежали и отказывались от повышения стоимости аренды. А оценщики годами давали оптимистичные заключения по СЧА. Но когда встал вопрос продления договора оказалось, что у фонда не те показатели - арендный поток не растёт, площади не дорожают. УК была вынуждена не продлевать договор и рассчитать пайщиков по ликвидационной стоимости объектов, которая оказалась ниже на 23% от вложенных средств.

➡В фондах от Т-капитала ситуация не менее тревожная, но иная. Видно на примере фонда «Квадратные метры». В качестве посредника УК использует организацию ООО «Квадратные метры» с уставным капиталом в 10 000 рублей. Финансовое состояние этого юрлица характеризуется полным отсутствием собственного капитала и отрицательной рентабельностью. При возникновении проблем внутри фонда защитить интересы пайщиков будет просто нечем.

➡PARUS выглядит иначе. В их публичном поле — 18 объектов общей стоимостью 50 миллиардов рублей. Подтвердить или опровергнуть реалистичность этих оценок сложнее, но сам факт работы с активами такого масштаба накладывает на УК дополнительные обязательства по верификации данных. И повышенный контроль со стороны надзорных органов.

🔍 Прозрачность решений — это не только наличие отчётов на сайте, но и возможность понять логику УК.

У брокерских фондов (Альфа и Т) решения о покупке или продаже активов тонут в бюрократии. Пайщик видит итоговый результат, но не всегда может проследить логику выбора конкретного объекта или причины проблем с индексацией арендной платы.

Частная УК использует свою репутацию как ключевой актив, поэтому вынуждена больше рассказывать о своей стратегии и руководство частной компании всё время на связи с пайщиками и ежемесячно рассказывает о тех или иных корп событиях.

На кого рассчитаны фонды 📌Крупные брокеры используют свою паству в виде розничных инвесторов, привлекая простотой покупки и доступностью (хотя не все фонды по цене доступны. Есть фонды по 5 руб за лот, а есть 30 тыс и выше).

📌Фонды Паруса доступны только квал инвесторам и в целом рассчитаны на более подготовленных инвесторов.

ЗПИФы - сложная инвестиционная история Покупая "дешёвые" паи популярных брокеров инвестор сталкивается: 🔺 с огромным спредом между ценой в стакане и теоретической ценой СЧА, 🔺 другие могут удивиться, когда фонд закрывают с дисконтом. 🔺Третьи могут ждать годами, пока УК выполнит все условия для расчёта с пайщиками.

Дом, который «печатает» деньги.💵

В Петербурге уже больше 100 лет существует формат недвижимости, созданный не для красоты, а для дохода. Исторические доходные дома конца XIX – начала XX века проектировались как настоящие машины по производству ренты.

💼Модель была предельно прагматичной. На первых этажах - магазины и мастерские. Выше - квартиры разных классов: от просторных для состоятельных семей до небольших и комнат под найм. Один дом, это сразу диверсифицированный арендный портфель.

В начале XX века до 40–50% жилого фонда Петербурга составляли доходные дома. Владельцы часто даже не жили в них — дом работал как финансовый актив и регулярно приносил cash flow. 💰

Эти здания пережили смену эпох, режимов и кризисов. И до сих пор в центральных районах именно они остаются самыми устойчивыми с точки зрения аренды, ликвидности и статуса.

Многие ориентируются на этажность и метры, но на самом деле, удачная инвестиционная недвижимость - это формат, локация и модель дохода, которая работает десятилетиями.

А через брокера Альфа-инвестиции, например доступны ЗПИФН - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые позволяют вложить деньги в один или множество объектов недвижимости и получать тот самый cash flow.🫰