🏗 Кто эмитент и что за бизнес: СОПФ ДОМ.РФ - специализированное общество проектного финансирования внутри контура ДОМ.РФ. В отчетности уже указан единственный участник - ПАО ДОМ.РФ, а в раскрытии по рынку подчеркивается полный госфактор через контроль РФ. Бизнес-модель не классическая корпоративная: общество выпускает облигации, а деньги направляет в инфраструктурные проекты и льготный лизинг техники. Аудитор отдельно отмечает, что выданные займы и связанные с ними доходы - ключевой вопрос аудита, а сами финансовые вложения формируют 81% активов. Это важная деталь: здесь надо смотреть не на "обычный бизнес", а на качество структуры, гарантий и проектного контура.

📌 Параметры размещения: Сбор заявок - 28 апреля, техразмещение - 30 апреля. Объем - 20 млрд, срок обращения - 699 дней, погашение - 29.03.2028. Купон квартальный, плавающий: ключевая ставка ЦБ + надбавка, не выше 185 б.п. По выпуску есть эмиссионное поручительство ПАО «ДОМ.РФ» по номиналу и купонам, плюс гарантия Минфина РФ по возврату номинала при существенном нарушении условий. При текущей ключевой ставке 15% верхняя граница стартового купона - около 16,85% годовых. Это сильная конструкция именно по кредитной защите.

📊 Финансы и динамика: РСБУ за 2025 год выручка выросла до 21,8 млрд против 17,2 млрд годом ранее, чистая прибыль - до 8,16 млрд против 6,52 млрд. Но качество роста смешанное: валовая прибыль снизилась с 3,12 до 1,42 млрд, прибыль от продаж - с 2,60 до 0,78 млрд. При этом проценты к получению выросли почти в 1,9 раза, до 7,40 млрд. То есть результат держится не на "операционке" в привычном смысле, а на процентной модели и проектном портфеле. Операционный денежный поток остался положительным - 9,08 млрд, но снизился с 13,08 млрд. EBITDA в загруженной отчетности напрямую не раскрыта, и для такого СОПФ этот показатель вообще вторичен.

💰 Долг и ликвидность: активы на конец 2025 года - 144,9 млрд. Долгосрочные облигационные займы - 100 млрд, краткосрочные - 35 млрд, всего облигационный долг - 135 млрд. Денежные средства - 23,63 млрд. Формально плечо очень высокое: капитал всего 6,58 млрд, то есть Debt/Equity порядка 20x. Но для этого эмитента это не красный флаг само по себе, а нормальная особенность специализированной проектной оболочки. Реальный вопрос здесь не "высокий ли долг", а защищен ли инвестор поручительством, залогом денежных требований и государственным контуром. Из нюансов - в 2025 году выплачено 10 млрд дивидендов, то есть капитал не наращивался вместе с прибылью.

🏦 Рейтинги и рыночный фон: По свежему выпуску серии 15, размещенному 13 апреля, Эксперт РА присвоил ruAAA, а также подтвердил соответствие принципам социальных облигаций ICMA. Публичный фон по эмитенту сейчас спокойный и скорее позитивный: новости про размещение, высшие рейтинги и социальную верификацию, без видимых кредитных скандалов или историй про рефинансирование "через силу"

📉 Что с апсайдом: Вот здесь уже без романтики. У самого эмитента в октябре 2025 был размещен близкий по сроку флоатер со спредом 1,65%. Новый ориентир 1,85% дает всего +20 б.п. к этому выпуску. Аналогичный флоатер серии 12 с погашением 23.02.2028 сейчас на Мосбирже показывает доходность последней сделки 14,71%, а внешние котировочные сервисы дают цену около 100% от номинала. Иными словами, по аналогии с собственными флоатерами эмитента сильного роста тела ждать не стоит.

💲Итоговое решение по участию: ✅ Скорее да, как ежемесячный депозит, но без ожиданий большого апсайда. Кредитный риск здесь очень низкий из-за поручительства ПАО «ДОМ.РФ» и гарантии Минфина. Дюрация короткая, конструкция флоатера хорошо ложится в сценарий "ставка снижается медленно". Но upside ограничен, потому что спред всего немного выше предыдущих флоатеров самого СОПФ. Поэтому участвовать вижу смысл только если финальный спред будет не хуже 170-185 б.п. Если книгу ужмут заметно ниже 170 б.п., бумага станет уже слишком "тонкой" по премии и ее лучше пропустить.

🏢Операционные результаты Глоракс за 1 квартал 2026: продажи удвоились!🔥

Уже через несколько часов Эльвира Сахипзадовна и компания бравых директоров ЦБ объявят новую ключевую ставку, с которой нам и бизнесу придется жить в ближайшие пару месяцев.

Рынок и аналитики склоняются к тому, что ставку в очередной раз точно понизят - причем вполне возможно, сразу на 1 п.п. до 14%. На это намекают выходящие "ровные" данные по инфляции и комментарии руководителей экономического блока.

🏗️Один из наиболее чувствительных к процентным изменениям секторов - конечно же, строительный. Признаюсь, я сам с некоторой тревогой ожидал старта сезона отчетностей застройщиков по итогам первых месяцев 2026.

Только что вышли операционные результаты за 1-й квартал 2026 от ПАО "Глоракс" - самого быстрорастущего федерального девелопера по темпам региональной экспансии.

💼У меня очень давно в портфеле присутствуют облигации Глоракса, поэтому я периодически отслеживаю динамику операционных и финансовых результатов застройщика. Тем более, что мы с ним выросли в одном городе.

📊Операционные показатели за 1 кв. 2026:

✅Объем заключенных договоров вырос в 2,5 раза год к году до 64,4 тыс. кв. м (25,6 тыс. кв. м за 1 кв. 2025 г.), а их количество — в 2,6 раза до 1 697 шт (649 шт за 1 кв. 2025 г.).

✅Продажи в денежном выражении выросли на 94% и достигли 12,6 млрд ₽ (6,5 млрд ₽ за 1 кв. 2025 г.).

💰Средняя цена за кв. метр с учётом смещения продаж в регионы снизилась до ₽197 тыс. (262 тыс. ₽ за 1 кв. 2025 г.). Но как мы видим, на общую динамику показателей это повлияло лишь в лучшую сторону.

✅Доля ипотечных сделок составила 75% (год назад было 73%). Тренд на максимальные продажи в ипотеку (в основе - семейная) сейчас виден у всей отрасли.

🏠Доля продаж региональных проектов достигла 67% (в 1 кв. 2025 было только 42%).

🚀Как удалось добиться УДВОЕНИЯ продаж?

Глоракс растёт намного быстрее рынка. Такой сильный рост не случаен и основан на нескольких стратегических факторах:

1️⃣ Активная региональная экспансия (главный драйвер). Стратегия масштабирования в регионы обеспечила основной прирост продаж (их доля достигла 67%). Компания использует механизмы комплексного развития территорий для реализации крупных проектов, а также делает ставку на жилье востребованного комфорт-класса.

2️⃣ Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Снижение ключевой ставки оживило спрос на ипотеку, что особенно важно для массового сегмента.

3️⃣ Рост строительного портфеля. Объем текущего строительства увеличился до 837 тыс. кв. м, что напрямую создает предложение и базу для роста продаж.

4️⃣ Использование региональных ипотечных программ. Компания эффективно использует адресные меры поддержки («Арктическая», «Дальневосточная» ипотека) для стимулирования спроса в ключевых регионах, что позволило ей занять лидирующие позиции.

GloraX закрепил лидерство на рынке новостроек сразу в 4 регионах, заняв первые строчки по продажам в Мурманске и Владивостоке и войдя в тройку лидеров во Владимире и Нижнем Новгороде.

5️⃣ Рост доли рыночной ипотеки. На фоне снижения ставок наблюдается двукратное оживление «обычной» ипотеки, что напрямую способствует росту продаж в массовом сегменте.

🎯Подытожу

🏢Глоракс смог не только адаптироваться к рыночным условиям, но и использовать их для своего роста за счет своевременного расширения в регионы, эффективного использования ипотечных инструментов и наращивания строительного портфеля.

🏦 ЦБ 24 апреля: что рынок уже отыграл, а на что ещё можно успеть

В эту пятницу состоится очередное заседание Банка России. Почти все ждут, что ключевую ставку опустят на полпроцента — до 14,5% годовых. Но намного важнее цифры, которую мы увидим в пресс-релизе, будет то, как регулятор опишет свои дальнейшие шаги.

Само снижение на 0,5 п.п. — это уже консенсус. Сюрпризом может стать либо другой размер шага, либо неожиданно мягкий (или жёсткий) комментарий.

🔍 Денежный рынок давно живёт по новым ставкам

Стоимость коротких денег ушла вниз Ориентир для обеспеченных рублей RUSFAR сейчас держится возле 14,11%. Напомню, что официально ЦБ пока держит планку на 15%. Разрыв почти в целый процентный пункт говорит о том, что банки и крупные участники уже перестроили свои расчёты, исходя из скорого смягчения.

Свопы подтверждают тренд Ещё один барометр — годовой процентный своп на ключевую ставку. Котировки этого инструмента сползли к 13,84%. Для сравнения: в начале марта показатель был примерно на 0,9 п.п. выше, а только за последние две недели апреля потерял ещё три десятых. Это прямой отпечаток коллективной уверенности в снижении стоимости фондирования.

Что из этого следует Пятничный шаг на 50 базисных пунктов — это программа-минимум, которую рынок уже переварил и заложил в котировки облигаций и акций. Если регулятор даст ровно столько, эйфории не случится. Движение начнётся только в том случае, если тон регулятора намекнёт на ускорение цикла или, наоборот, на готовность взять паузу.

🟢 Кому снижение ставки играет на руку