ЗПИФ Акцент 5

А что там по портфелю?

Новость №1. ЗПИФ Акцент 5 выплатил ренту за апрель 2026 года. На свои 14 паев получил 124,36 рублей, после удержания НДФЛ, хватит на 2 моих любимых ржаных чиабатты в пекарне у дома. Это 8,88 рублей на 1 пай, очищенная доходность 10,39% годовых. Ждем бабосики от Паруса.

Новость №2. Нужно больше ЗОЛОТА. Добрал 10 паев БПИФ Золото Альфа-Капитал по 246,98 рублей за 1 пай. И еще 10 паев по цене 240,41 рублей за 1 пай. В размен пошли паи фонда Денежного рынка. Как и планировалось. Бумажное золото теперь составляет почти 4% от портфеля. По сути, двигаемся по стратегии китайского ЦБ. Регулярные неторопливые докупки золота. Уверен, азиаты знают, что делают. В крайнем случае виноват буду не я. И помните, золото нужно держать долго. Жить, в принципе, нужно долго... и счастливо.

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Сегодня пришла рента по зпифу акцент 5 С учетом того, что тело упало на 7р, то за месяц он принёс мне рубль? 😅

Какая-то пока не очень привлекательная история, но подержу еще, вдруг что изменится 🤷🏽‍♀️

Фонд Акцент 5: как стать владельцем склада всего за 1000 рублей

Продолжаю подсвечивать для вас интересные не-типовые варианты инвестирования, про которые не так часто пишут брокеры и аналитики. Сегодня разбираем фонд коммерческой недвижимости "Акцент 5" (XACCSK) от УК "Акцент управление активами".

В основном ЗПИФы недвижимости доступны только квалам, зато фонд от Accent - исключение. Его могут приобрести даже неквалифицированные инвесторы, что сразу дает заметный плюс к ликвидности паёв.

📦Что внутри фонда "Акцент 5"?

В основе фонда – один крупный и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Расположен в Московской обл. на 32 км Симферопольского ш.

Склад современный, построен в 2018 г. и обеспечен долгосрочным арендным договором с моноарендатором – федеральной логистической компанией «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в своем сегменте в РФ).

📊Параметры объекта:

● Класс А (сухо, ровные полы, высокие потолки). ● Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём. ● Договор аренды – неразрывный до 2032 года с индексацией по ИПЦ без ограничений.

У логистического парка хорошая транспортная доступность благодаря близости крупных транспортных узлов в южной части Московской обл.

💼Об Accent

На рынке отличный момент, чтобы зафиксировать будущую доходность.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на прошлой неделе на Альфа-Саммите четко дала таргеты по ключевой ставке: на этот год средняя - 14,5%, на 2027 - от 8 до 10%. Путем нехитрых вычислений можно предположить, что через год ключевая ставка в консервативном сценарии планируется на уровне 11%.

Нам здесь важнее понимать направление движения. Если мы посмотрим на существующие ЗПИФ коммерческой недвижимости (я уже отмечал Акцент-4, Акцент-5, Парус-Триумф, Парус-Красноярск, Парус-Двинцев, Парус-Норд), то увидим, что они дают текущую дивидендную доходность (12-13% до вычета НДФЛ) выше, чем планируемая ключевая ставка через год. И во всех фондах заложена ещё и индексация арендных платежей минимум раз в год.

Думаю не нужно объяснять, что на достаточно длинной дистанции данные инструменты будут чувствовать себя значительно лучше и значительнее УСТОЙЧИВЕЕ рынка. Именно этим обусловлено то, что я сейчас активно добираю фонды в портфель и намерен дорастить их долю до 20%.

Цитирую из последнего текста уважаемого Кримсона: "к сожалению цитата не поместилась из-за правил к объему поста, полную цитату можно у меня в ТГ посмотреть @nakopim_vmeste Это не байт, реально ограничение в 4000 символов на пост"

Единственная сложность, что для доступа к разнообразию ЗПИФ необходимо получить статус квалифицированного инвестора. Сейчас это сделать достаточно легко, займет это максимум 12 месяцев, если вы не регулярно покупали что-нибудь на рынке и буквально 3 месяца, если вы и так выполнили требование по регулярности сделок (не менее 1 ежемесячно, не менее 8 ежеквартально). Объем добить не проблема, за 2 месяца это выполнимо. Подсказка - ищите у своего брокера продукты без комиссии.  Подать заявление на квала можно уже 1 июля (сразу после окончания 2-го квартала 2026 года).

Конечно, схема будет успешно реализована не только со ЗПИФ. Можно поразмышлять о том, как переоценится условный Сбер, с учётом того, как он стартанул в 2026 году. При сохранении темпов вырисовываются 40-45 рублей дивидендов летом 2027. При 10-11 ключевой ставке Сбер должен оказаться в районе 400₽, это так, на вскидку.

А по пути можно зацепить не только рост тела, но и больше 20% дивидендами за 15 месяцев.

Это опять же из самых простых примеров, для того, чтобы показать, насколько хорошая ситуация сейчас складывается для инвесторов. Если не бегать по потолку и не психовать из-за того, что ставка снижается не на 1%, а на 0.5%

На инвест копилке накопилось чуть больше 1000р и решила эти деньги переложить в более интересные активы. За месяц инвест копилка дала +5р дохода и -3р налог. То есть смысла держать большие суммы там нет вообще, чисто как стаканчик для сдачи. Плюс очень неудобен процесс вывода средств, хотелось бы иметь возможность их выводить на свой брокерский счёт, а не на текущий и потом только на брокерский.

С получением квала выбор ЗПИФов коммерческой недвижимости стал заметно шире, что не может не радовать. Все-таки хочу довести долю ЗПИФов в портфеле для начала до 10%, считаю, что это полезный инструмент для долгосрочного консервативного инвестора.

Портфель пополнили 2 пая ЗПИФ Парус-Красноярск, по 905₽ за пай.

Давайте разбираться, что это за новый фрукт появился в моем портфеле.

ЗПИФ Парус-Красноярск состоит из 3 корпусов логистического парка в Красноярске (20 минут от центра, 150м от федеральной трассы Сибирь). Расположение хорошее, но с другой стороны, не думаю, что гипотетическим конкурентам в Красноярске тяжело будет найти +- такой же хороший земельный участок.

Общая площадь комплекса 107 210 кв.метров, расчетная стоимость квадрата 87 тыс. рублей. Общая расчетная стоимость актива 9,3 млрд. рублей. Кредит практически выплачен, осталась нагрузка 4% от стоимости активов - 360 млн. рублей, взятые под ставку КС+3,3%.

Выплаты ренты по ЗПИФу ежемесячные, сейчас составляют 9,56₽ на пай до уплаты НДФЛ. В пересчёте на год получаем доходность 11% годовых, уже очищенных от налогов (это без учёта реинвестирования). С января прошла индексация, она по договору равняется ИПЦ, но ограничена коридором от 5 до 8%.

В комплексе 3 арендатора: Озон, Сберлогистика и Вайлдберриз, в надёжности сомневаться не приходится. Но, конечно, благополучие будет зависеть от состояния онлайн-торговли.

Срок действия фонда - до 08.08.2074 года (дальше срок может быть ещё продлен по решению пайщиков). Т.е.это реально долгосрочные рентные инвестиции.

Каких-то супер идеи в этом фонде (типа переоценки аренды на 50% или резкого роста стоимости пая) не вижу, просто хороший вариант с приятной доходностью, с адекватной индексацией и стоимостью активов (по текущей цене паев номинально есть скидка 5% к расчетной стоимости объекта).

Так что намерен выделить этому фонду 3% от портфеля, наравне с Триумфом и Акцент-5.

*Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

@nakopim_vmeste

Почему я отказался от облигаций?

Какая есть альтернатива?

Высокая ключевая ставка побудила многих инвесторов зайти на долговой рынок. Манит высокий процент доходности по купонам и преимущественно зеленый график движения активов. А также предсказуемость и понятность выплат. Но я не использую облигации в своем консервативном долгосрочном портфеле.

Почему?

1. Облигации конечны по времени. Нельзя один раз принять правильное решение (выбор отрасли/эмитента) и получать прибыль от этого на протяжении всей жизни. Компания выплатит тело долга и нужно будет снова искать варианты, куда вложить свои деньги.

2. Не защищают от риска гиперинфляции. Если в какой-то момент мы попадаем в Венесуэльский/Иранский/Турецкий сценарий, то наши деньги, вложенные в облигации, быстро теряют в покупательной способности.

3. В облигациях нет "антихрупкости". Нельзя вложить 1000 рублей с купонами 20% годовых, а на выходе получить 5000 рублей. Вот тут, честно, я не до конца прав. Я нашел вариант с "антихрупкостью" у облигаций. Просто это очень сложно для реализации, если цель - получить действительно невероятные прибыли. Например, цикл быстрого снижения ключевой ставки. Тогда, при достаточно длинном сроке облигации, ее тело может качественно переоцениться. Как сейчас происходит/происходило с ОФЗ, только еще сильнее.

Облигации - это не плохо, это просто один из финансовых инструментов, который закрывает определенные задачи и выполняет определенную роль в портфеле. Сам я использую короткие облигации как альтернативу накопительному счету, не более.

Есть ли другие инструменты?

Тот, кто видит мои посты не в первый раз, знает, что я предпочитаю фонды коммерческой недвижимости. Этот инструмент, если использовать его именно на ДОЛГИЙ срок, закрывает те уязвимости, которые есть у облигаций.

1. Хэдж от инфляции и гиперинфляции. Пай ЗПИФ - это не просто бумажка, он обеспечен реальным коммерческим объектом недвижимости - складом, офисом, торговым центром, у которых есть реальная стоимость в реальном мире. И при повышенной инфляции бетон как нельзя лучше впитывает в себя (свою цену) изменение стоимости денег. Соответственно что при гиперинфляции, что при девальвации, стоимость пая хорошо отыграет ситуацию в цене.

2. Регулярная индексация арендных ставок и дивидендов. Как правило, это происходит 1 раз в год, либо на определенный процент, либо не более или не менее определенного процента, с привязкой к индексу потребительских цен. При этом при окончании договора аренды, ставка арендной платы с этим же арендатором или с новым арендатором может быть резко пересмотрена в большую сторону, догоняя инфляцию за прошлые периоды.

3. Долгий срок существования ЗПИФов. Вы один раз отобрали ЗПИФ с хорошим объектом, вложились в него, и получаете растущую во времени ренту.Если первые платежи на вложенную вами 1000 рублей будут приносить условные 10% годовых, то через 5 лет эта же вложенная 1000 рублей будет приносить вам, например, 12% годовых. И доходность будет продолжать расти.

Минусы у ЗПИФов недвижимости тоже, конечно, есть. И самый главный - более меннее адекватные ЗПИФы доступны только квалифицированным инвесторам. Сразу говорю, если ЗПИФом управляет банковская структура - проходите мимо, если он не платит ежемесячные дивиденды - проходите мимо, если заходя на сайт ЗПИФа вы за 5 минут не можете разобраться, что за объекты упакованы в фонд, кто Арендаторы, какая ожидается доходность - проходите мимо.

Из того, что есть у меня и на что я смотрю. Для неквалифицированных инвесторов единственный ЗПИФ, который +- удовлетворяет моим требованиям - Акцент-5. Среди фондов, доступных для квалов, мне нравятся фонды от УК Парус, присматриваюсь к ним. Но пока решаю вопрос с получением квала.

Еще раз, речь идет о долгосрочном и консервативном портфеле. Поэтому инструменты рассматриваю с точки зрения купирования действительно критичных рисков.

Интересно в комментариях почитать ваше мнение о данных инструментах.

*Не является ИИР

Получил деньги от своего проекта, на ИИС отправил 10 000₽.

Мне нравится покупать акции, когда все вокруг бегают по потолку и верещат, что всё пропало. Думаю, что долгосрочно эта тактика принесет свои плоды. Взгляд по НоваБев, Полюсу и Акцент-5 с предыдущей покупки не изменился, взял то, что дают. По золоту теперь запакован до целевой доли в портфеле. Доволен.

По ситуации в Иране и дефициту нефти. На мой вкус, сейчас момент для покупки условной Газпромнефти намного интереснее, чем 1,5 месяца назад. По цене она выросла на +-5%, однако условия продажи нефти стали заметно вкуснее. Заранее такой расклад было тяжело предугадать. Судя по всему, США застряли в Иране надолго, а каждый день и каждая неделя только усугубляют дефицит нефти, а за ним и дефицит дизеля во все мире (кроме РФ). Нужно понимать 2 цифры: дефицит нефти ежедневно составляет порядка 14-16 млн. баррелей, пока этот дефицит закрывался находящейся в океане, в пути, Российской и Иранской нефтью, с которой США сняли санкции. И цены все равно улетели в сторону космоса. Сейчас наступает момент, когда этот запас закончился/закончится в ближайшее время. США из своих резервов покрыть такой дефицит не смогут, не позволит скорость выкачки нефти из этих хранилищ (2-3 млн. баррелей нефти в сутки). А это значит, что самое интересное еще впереди. Можно еще углубиться в то, что существуют разные сорта нефти, и для разных сортов и тяжести нефти нужны разные перерабатывающие заводы, в связи с чем нельзя просто так заменить одну нефть на другую для определенных НПЗ в определенных странах.

Что касается атак по различным российским портам и прочей нефтетранспортирующей инфраструктуре. Выглядит впечатляюще, да. Но на этом все. Все, что поломалось - чинится, что-то начинает работать уже сразу после тушения пожаров. В любом случае, объем в общей массе небольшой. А еще, нужно понимать, что чем больше нефти выпадает из-за проблем с ее отгрузкой, тем больше ее дефицит и тем сильнее растет цена на оставшуюся нефть. Грубо говоря в деньгах наши компании от этого не теряют. Та паника, которая создается в СМИ - просто паника. А бизнес работает дальше.

Теперь к самим покупкам: ✅ Транснефть ап - 1 акция за 1368,4₽ ✅ Газпромнефть - 8 акций, средняя цена за 1 акцию - 521,88₽ ✅ НоваБев - 4 акции, по 400,8₽ за 1 шт. ✅ ЗПИФ Акцент-5 - 1 пай за 1022₽ ✅ Полюс - 1 акция за 2155,4₽

*Представленная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

@nakopim_vmeste

25 число - день аванса. Значит настало время для очередной закупки активов в долгосрочный портфель. На ИИС отправились 8 700₽.

Сначала о покупках: ✅PLZL Полюс Золото - 2 акции по 2279,8₽/акция ✅SIBN Газпромнефть - 3 акции по 539,75₽/акция ✅SYNG Новабев - 3 акции по 415,4₽/акция ✅RU000A10DQF7 ЗПИФ Акцент-5 - выставил заявку 1 пай за 1032₽, пока не продали.

По Полюс Золоту решил воспользоваться текущей коррекцией, чтобы довести акцию до целевой доли в портфеле. Свой взгляд на компанию и золото в целом изложил в прошлом посте. С того момента ничего не изменилось, верю в долгосрочный рост золота.

Менеджмент Газпромнефти нравится мне больше, чем у остальных российских нефтедобыдчиков, при этом рост на конфликте в Ормузском проливе она показала весьма сдержанный. Решил, что надо продолжать набирать нефтяников. В любом случае, сложившаяся ситуация дает краткосрочный позитив для цен на нефть, и чем дольше заблокирован пролив, тем больше последствий это несет.

Новабев находится на прекрасных уровнях, жду отчет по результатам 2025 года. Сеть розничных магазинов Винлаб должная была по большей части выйти на проектные мощности, что должно отразитьсяя на прибыли компании. В принципе серьезных рисков в компании не осталось, так что набираю позицию, пока это можно сделать по адекватным ценам.

ЗПИФ Акцент-5 продолжаю докупать в соответствии с планом. По нему никаких изменений, регулярно получаю выплаты и добираю новые паи.

*Представленная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

@nakopim_vmeste