Рынок недвижимости: новая реальность после снижения "ключа" (часть 2)

💵 Важным индикатором здоровья девелопера является соотношение остатков на счетах эскроу к общей сумме проектного финансирования. Лидером здесь выступает $LSRG, чьи остатки уверенно перекрывают задолженность по проектному финансированию (126%), далее в списке расположились $GLRX (87%) и $ETLN (78%).

Хуже всего выглядит ситуация у $SMLT и $APRI . У первого причины кроются в агрессивной экспансии последних лет и активной продаже квартир в рассрочку, платежи по которым не попадают на эскроу-счета. По оценкам Центробанка, в 2025 году порядка 1,4 трлн руб. не поступило на счета эскроу из-за приобретения жилья в рассрочку, а потому опасения регулятора относительно широкого распространения продаж в рассрочку действительно обоснованны. Именно поэтому он активно работает над законодательным урегулированием этой практики, чтобы в будущем защитить как покупателей, так и финансовую стабильность самих застройщиков.

У АПРИ низкий показатель обусловлен спецификой бизнес-модели — продажи жилья на высокой стадии готовности в априори предполагают низкое покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию, однако на длинной дистанции способствуют высокой рентабельности бизнеса.

🧮 ДОМ РФ регулярно публикует статистику по банковским ипотечным ставкам, и надо отметить, что, начиная с февраля 2026 года, ставки стабилизировались в районе 20%:

И это притом, что Центробанк за это время снизил ключевую ставку на 1,5 п. п. до 14,5%, но ипотека пока явно отстаёт от этой тенденции. Причина — в боковой динамике досрочных ОФЗ.

Центробанк на своих пресс-конференциях не раз отмечал, что ставки по рыночной ипотеке взаимосвязаны с доходностью долгосрочных ОФЗ с дюрацией 10 и более лет.

Доходность 10-летних ОФЗ в начале февраля и в конце апреля была на одном и том же уровне — в районе 14,5-14,6%. В этом контексте мы видим, как ипотечные ставки также практически не изменились за это время.

В текущем 2026 году ключевая ставка, судя по всему, не снизится до уровней, которые могли бы реально оживить спрос на жильё. Соответственно, ипотека по-прежнему останется труднодоступной из-за высоких рыночных ставок, в то время как льготные госпрограммы с каждым годом всё больше сокращают и ужесточают.

👉 Подытоживая всё вышесказанное, резюмируем, что отечественный рынок недвижимости ждёт долгое восстановление, поэтому не стоит рассчитывать на быстрый рост капитализации эмитентов. А, значит — придётся запастись терпением! И рано или поздно для терпеливых откроются возможности:

▪️ Строители учатся жить в новой реальности. Соответственно, те из них, кто пройдёт текущий шторм и сохранит маржинальность, выйдут из кризиса ещё сильнее.

▪️ Цены на жильё и дальше продолжат расти выше инфляции. Из-за сокращения ввода новых проектов, предложение на рынке жилой недвижимости будет ограничено — а значит, у качественных застройщиков сохранится ценовая мощь.

▪️ Ключевая ставка рано или поздно снизится. Да, это вопрос не одного-двух кварталов, но каждое очередное смягчение ДКП уже возвращает на рынок часть отложенного спроса. И те из акционеров, кто займут позиции заранее, окажутся в выигрыше.

👉 В очередной раз я вынужден повторить своё любимое выражение, что инвестиции — это марафон, а не спринт! И сейчас уж точно не время для паники — а, скорее, время для пересмотра портфелей и точечного выбора эмитентов, у которых есть запас прочности, понятная стратегия и открытый диалог с инвесторами.

Оптимизм состоит не в том, что завтра будет легко. А в том, что те из потенциальных акционеров, кто готов к длинной дистанции, и кто в итоге окажется чуть более решительнее и смелее, в итоге получат шанс войти в историю на привлекательных уровнях.

В общем, держим руку на пульсе. И встречаемся завтра — разбор $APRI уже в пути!

❤️ Ставьте лайк и переходите в профиль, чтобы вступить в наш клуб!

$APRI  $GLRX $LSRG