“Не место красит застройщика, а застройщик место”

Хорошо, когда эмитенты не только в Москве, но и представлены в регионах. На днях напросился в гости к АПРИ в г. Челябинске, чтобы своими глазами увидеть топовые объекты, познакомиться с руководством и задать вопросы.

Общая ситуация: 🏗 Строительный рынок адаптируется к сложным условиям. Застройщики фиксируют заметное оживление спроса даже без повсеместной льготной ипотеки, т. к. по мере снижения ключевой ставки рынок оживает и спрос восстанавливается, а учитывая, что запуски новых проектов замедлились, то уже к концу 2026 года может возникнуть дефицит предложения жилья в высокой стадии готовности.

🏗 АПРИ выглядит бенефициаром этих трендов. Цифры за январь-февраль 2026 года это подтверждают: 🔹 Объём продаж достиг 31,02 тыс. м² (рост 5,4х г/г), основной спрос идёт в ключевых для компании регионах — Челябинске и Екатеринбурге. 🔹 Продажи достигли 4,74 млрд руб. (рост 5,4х г/г). 🔹 Средняя цена реализации в январе составила 167,62 тысячи руб. за м² (+7,17% г/г). Компания сознательно отказалась от распродаж как инструмента стимулирования и придерживается стратегии продаж недвижимости на финальных этапах строительства. 🔹Доля ипотечных сделок в январе — 89%, что связано с ажиотажем перед изменением правил семейной ипотеки. 🔹Чистый долг снизился до 36,2 млрд руб. (-5,5% г/г).

Цифры — цифрами, а вживую посмотреть на объекты — полезнее. И вот я на проектах — «Привилегия» и «Грани».

➡️В «Привилегии» строятся таунхаусы и трёхэтажные дома на берегу водоёма, но фишка не в этом. Компания купила участок на расстоянии 10 км от города и начала строить не просто жильё, а полноценную инфраструктуру, которая стала центром притяжения: 💊 там уже работает высокотехнологичная поликлиника; 🚸 построены детские сады и лицей с IT-профилем. Лицей стал притягивать родителей, которые хотят дать детям качественное и современное образование, и для этого покупают квартиры в ЖК. ‼️ Это стало уникальным подходом к повышению рентабельности: сделало место центром притяжения для состоятельной аудитории.

🎢Дополнительной точкой роста становится «ФанПарк». Комплекс включает снежные горки для лыж, сноубордов и бубликов, а летом он будет радовать детей пятьюдесятью разными аттракционами, и уже заложена основа для первого в Челябинске аквапарка. Все эти объекты останутся под управлением компании и будут диверсифицировать денежные потоки. Это сгладит и сезонный фактор, и макроэкономическую неопределённость, ведь покупку квартиры можно отложить, а на детях экономить не принято.

➡️ Второй проект — «Грани» — интересен другим: компания не делает ставку на одном классе жилья и равномерно распределяет строительство студий, двухкомнатных и более просторных квартир. Весь жилой комплекс сдаётся без внутренней отделки, межкомнатные перегородки лишь обозначены — формат без готовой внутренней отделки подходит покупателю, который хочет настраивать пространство под себя и которому важно иметь свободу в выборе внутреннего оформления.

🚜 Экономия заложена и в операционной модели. Компания использует подрядную модель вместо содержания собственной крупной строительной компании или бригад. Это снижает капиталоёмкость, хотя в новых регионах требует более аккуратной работы с партнёров.

💭По заявлениям компании, АПРИ ориентирован на сегмент, где конкурентное преимущество формируется за счёт трёх факторов:

• •

  качества продукта,

• •

  развитой инфраструктуры

• •

  способности поддерживать плановые темпы реализации в рамках длительного цикла проекта.

🤔Главный вопрос для инвестора — насколько модель «Привилегии» тиражируема. Создать инфраструктурный центр притяжения с нуля в 10 км от Челябинска — это одно, повторить это в Екатеринбурге или новом регионе — другое. Пока первые результаты показывают, что компания умеет находить недооценённые участки и наращивать их стоимость, но за масштабированием стоит следить.

Что взять из облигаций, мнение от управляющего капиталом более 20 млн рублей.

Что взять из облигаций, мнение от управляющего капиталом более 20 млн рублей.

Я часто использую облигации вместо накопительных счетов. Беру бумаги с "Пут офертой" близко, ну или к погашению 😀

Пут оферта - право владельца облигации обязать эмитента выкупить бумагу по номиналу. (Чаще всего 1000р).

В чем суть идеи:😅

1. Выбираем бумаги с высоким доходом к погашению по оферте

2. Берем их

3. За неделю до оферты ставим себе напоминание в календарь, пишем в чат брокеру о желании подать бумагу на выкуп.

4. Вы великолепны, профит! (В случае с погашением - все проще.)

А ниже подборка облигаций которые можно рассматривать как варианты. Обратите внимание фактически Ваша доходность будет немного меньше заявленной за счёт налогов. Тем не менее доходность будет выше чем по накопительным счетам. Доходность обычно складывается из Купонов + разница при погашении облигации по номиналу.

1. ПР-Лиз 2P2 $RU000A106EP1 Рейтинг BBB+ Дата оферты 15.06.26 Доходность 28+% годовых Купон 12,5% Цена 93,29% от номинала 1000р

В моем понимании безопасная бумага. Купон низкий, но мы смотрим на совокупность доходности.