Рынок недвижимости: новая реальность после снижения "ключа" (часть 1)

🏢В апреле ЦБ снизил ключевую ставку до самого низкого значения за последние 2,5 года. Что это значит для строительной отрасли и её участников? Давайте разбираться!

📈Вначале давайте пробежимся по фин. результатам за 2025 год. У всех компаний темпы роста выручки в отчётном периоде замедлились по сравнению с 2024 годом, и минувший год действительно стал настоящим испытанием для всей индустрии недвижимости.

Что, впрочем, совершенно неудивительно, учитывая, что среднегодовая ключевая ставка достигла исторического пика в 19,2%, что привело к росту ипотечных ставок до запредельных уровней. Естественно, это серьёзно ударило по рынку жилой недвижимости, резко ограничив покупательскую способность населения. Максимальный темп роста выручки в 2025 году показала GloraX, чья выручка увеличилась на +26,5% до 41,3 млрд руб., ну а аутсайдером по этому показателю стала ЛСР с динамикой +5,3%.

📈По данным ДОМ РФ, средняя стоимость квадратного метра в новостройках за 2025 год увеличилась на +13,3% до 214,4 тыс. руб. Темп прироста очевидно замедляется, но всё ещё кратно опережает инфляцию. Почему? Всё дело в себестоимости строительства!

Девелоперы оказались в ловушке: цены на стройматериалы взлетели, затраты на ФОТ выросли, проценты по кредитам достигли пиковых значений. Представьте ситуацию: застройщик купил земельный участок, рассчитывая на ключевую ставку 7,5%. Но когда пришло время привлекать проектное финансирование, ставка уже была 21%. При этом у компании подписан договор КРТ (комплексного развития территории) с государством — а значит просто взять и отказаться от проекта уже нельзя.

📊 В 1 кв. 2026 года темп роста стоимости жилья замедлился уже до +10,7% (г/г). Вероятно, в последующих кварталах мы также увидим небольшое замедление, вслед за снижением инфляции. Тем не менее, на сильное замедление рассчитывать не приходится — сейчас рынок входит в эпоху операционной эффективности, и экономику проектов приходится считать гораздо внимательнее, поэтому компании отказываются от многих проектов, на которые соглашались в эпоху низких процентных ставок. В итоге сокращается ввод жилья в эксплуатацию, что будет поддерживать темп роста стоимости квадратного метра выше инфляции.

В 2025 году рентабельность по EBITDA по сравнению с предыдущим годом смогли увеличить только GloraX и Самолет, чьи показатели выросли на 2,3 п. п. и 3,5 п. п. соответственно, ну а «жёлтая майка лидера» досталась АПРИ с результатом 38%:

📊 Как мы видим, АПРИ вырвался в лидеры по операционной рентабельности, обогнав идущий на втором месте GloraX на 4,1 п.п! Секрет успеха — продажи жилья на поздних стадиях готовности: такой подход даёт более высокую маржинальность.

А что GloraX? У эмитента также интересная бизнес-модель — он фокусируется на развитии проектов на региональных рынках и покупает земельные участки без документов, что позволяет снижать себестоимость строительства. Кроме того, компания ежегодно проводит M&A-сделки, и, по заявлениям менеджмента, в пайплайне находится порядка 20 интересных активов, часть из которых компания потенциально может приобрести.

Что касается Самолет, то она вроде бы достаточно неплохо проводит антикризисный менеджмент, ужимаясь по расходам везде, где только можно, что конвертируется в достаточно неплохую операционную рентабельность. Однако этот кейс даже с учётом кратного снижения котировок ну никак не подходит для разумных инвестиций, т.к. рисков в нём хоть отбавляй, да и представители компании в последнее время как-то подозрительно не появляются на инвестиционных конференциях — а для меня это всегда важный сигнал (или экономят даже на этом?). В отличие от представителей АПРИ и GloraX, которые всегда открыты для нас!

Аутсайдером по динамике показателя EBITDA оказался Эталон с показателем 18%, что обусловлено удорожанием себестоимости строительства.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ....

❤️ Ставьте лайк и переходите в профиль, чтобы вступить в наш клуб!

$SMLT $GLRX $APRI $ETLN