Как меняется пространство офисов

Алиса Марсавина

За последние пять лет рынок офисной недвижимости сильно изменился: на смену арендодателям пришли владельцы площадей, выросли требования к сервису и эксплуатации, а работодатели теперь сравнивают комфорт рабочих мест не с офисами конкурентов, а с удалёнкой. Как изменился портрет пользователя и какими будут офисы будущего, обсудили участники сессии «Продукт, реализация, портрет потребителя» конференции Офисы с «Коммерсантом».

Новые потребности

Отношение к офису изменилось: запрос на деловую среду усложнился, появились новые требования, поменялся конечный потребитель. Раньше клиенты «на земле» покупали площади в основном для сдачи офисов в аренду, сейчас 70% покупают офисы для себя, говорит территориальный управляющий City&Malls PFM Владимир Макутонин. Значительно выросли требования к сервису и эксплуатации, добавляет коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина.

Массовый переход на удалённую работу в связи с пандемией Covid-19 также изменил отношение к офисному пространству. По словам модератора, гендиректора компании «Формула Среды» Дарьи Петровой, сотрудники оценивают условия удалённой работы в среднем на 10 пунктов выше работы в офисе. А значит, для привлечения лучших кадров компаниям приходится создавать офисные пространства, конкурирующие с домашними рабочими местами, предлагать всё более комфортные условия работы, создавать зоны для отдыха.

Пандемия подсветила многие моменты, на которые девелоперы начали обращать внимание. «Изменилось восприятие того, какое пространство компании хотят создавать для своих сотрудников. Офис — это не просто место работы, это место обмена идеями, [обучения, передачи опыта]», — говорит заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева.

Гибридный формат работы показал, что офис – важная составляющая рабочего процесса, добавляет генеральный директор Группы Аквилон Дмитрий Рогатых: когда сотрудник появляется на работе 2–3 раза в неделю, офис «должен давать ему больше удобств, чем дом; офис становится человекоцентричным».

Тренды рынка

Произошёл колоссальный сдвиг в восприятии офисов, который коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина назвала «отелефикацией»: «В [нашем новом проекте – БЦ «Каминский»] будет реализована экосистема сопровождения резидентов: швейцар, консьерж-сервис, ресепшн, внутренняя служба логистики и доставки, встреча курьеров и гостей, доставка документов».

«Всё, что привыкли делать для жизни, делаем и для офисной недвижимости: общие пространства, коворкинги, зоны отдыха, арт-объекты, премиальная отделка лобби. — описывает новый подход руководитель по продажам коммерческой недвижимости «Донстрой» Олеся Шмелева. — Выйдя из своего дома, клиент попадает в такую же комфортную среду».

Внешний вид офиса — тоже показатель уровня локации и статуса, важны отделка и ландшафт вокруг, считает главный архитектор, соучредитель CT Architects Алина Ефимович. По её словам, молодёжь «не горит желанием сидеть в офисе и круглосуточно работать за компьютером, поэтому важно создавать пространства, которые будут работать для них».

«Офисных центров появляется несметное количество, в этом году введено более 100 тыс. кв. м офисов класса А и прайм. Есть обоснованный страх, а сможем ли мы это реализовать? Это большой вызов. На стадии строительства сейчас продаётся 60% предложений», - говорит Дмитрий Рогатых.

Новые точки на карте

Градостроительная политика Москвы сейчас нацелена на формирование новых центров экономической активности. Мэрия Москвы реализует комплексную программу развития, чтобы избавить город от заброшенных депрессивных территорий (бывших промзон), а на их месте создать деловые пространства и новые жилые районы. Появится 6 новых центров: Южный порт — Текстильщики, Варшавская — Бирюлево, Очаково — Рябиновая, Хорошевская — Шелепиха, Лихоборы — Окружная, Авиамоторная — Нижегородская.

Планируется, что новые кластеры создадут десятки тысяч рабочих мест и улучшат инфраструктуру. По предварительным оценкам, до 2040 года на территории новых центров экономической активности планируется возвести не менее 60 млн кв. м промышленных, общественно-деловых и других объектов нежилой недвижимости, а также создать почти 1,3 млн новых рабочих мест.

Дмитрий Рогатых видит большой потенциал новых деловых кластеров, особенно в Юго-Восточном округе, где не так много офисов класса А, но большое количество населения. По его словам, вложения в офисную недвижимость могут стать альтернативой классическим методам инвестиций, в том числе в жилую недвижимость.

Какими будут офисы через 10 лет

Все участники дискуссии согласились, что офисное пространство будет востребовано и в будущем: офисы будут трансформироваться под запросы аудитории, но останутся важным фактором деловой среды. Это будет волатильная история, отмечает Елизавета Ильюхина: офисы будут сжиматься и увеличиваться, на них будут влиять тренды и экономика – вопрос в каком это будет формате.

По мнению руководителя по коммерческому развитию продукта Pridex Spaces Дарьи Глазковой, в течение нескольких лет на первый план будут выходить такие параметры, как акустика (мягкая мебель, фетр на стенах), свет, циркуляция движения по офису (чтобы сотрудник мог максимально быстро дойти до нужной зоны – максимум за 20 шагов), отмечает она.

«Офисы останутся, бизнес делают люди с людьми, никакие видеоконференции этого не заменят», — уверена Алина Ефимович.