Закрытые паевые инвестиционные фонды

Какие бывают паевые фонды и в чём особенность ЗПИФов

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) ещё называют коллективными инвестициями. Деньги инвесторов собираются в общий фонд, и на них приобретаются разные активы. Вложив деньги в фонд, инвестор получает в нём паи на сумму своего взноса.

Сам фонд принадлежит тем, кто вложил деньги, — пайщикам. А управляет им — покупает и продаёт активы — управляющая компания (УК). Но делает она это в соответствии с заранее объявленной и одобренной регулятором стратегией фонда. За свою работу УК берёт комиссию с пайщиков.

То есть инвестиционный пай — это ценная бумага, которая подтверждает право собственности на долю имущества инвестиционного фонда.

У пая нет номинальной стоимости, как у акции или облигации. Цена пая определяется стоимостью принадлежащих фонду активов (СЧА — стоимость чистых активов), разделённой на количество выданных паёв, — это называется расчётной стоимостью. Если активы в фонде дорожают, то растёт и расчётная стоимость пая.

Возможность продать или купить паи зависит от типа паевого фонда. Фонды бывают:

• •

  открытые: паи можно покупать у УК и погашать каждый день в определённое время по расчётной цене;

• •

  интервальные: покупка и погашение паёв возможны только в промежутки времени (интервалы), установленные правилами фонда;

• •

  закрытые (ЗПИФ): купить паи можно у УК только при формировании фонда, а погасить — лишь когда фонд закрывается. До их погашения продать паи такого фонда можно, только если это прописано в правилах доверительного управления фондом;

• •

  биржевые: паи этих фондов УК выводят на биржу, поэтому купить и продать их можно, как любую биржевую ценную бумагу, без участия УК.

Тип ПИФа может измениться, например с закрытого на интервальный или на открытый, но только если это изменение внесено в правила доверительного управления фондом.

Как работают закрытые фонды

Паевые инвестиции в недвижимость — землю, здания, комплексы — разрешены только для ЗПИФов. Поэтому большинство ЗПИФов покупают на деньги фонда именно объекты недвижимости. После чего могут сдавать их в аренду, а могут продать через какое-то время с прибылью.

УК управляет недвижимостью фонда, чтобы она приносила доход, который распределяется между инвесторами через рентные платежи.

Когда доход, например от аренды, поступает на счёт фонда, расчётная стоимость пая возрастает. Как только эти доходы распределяются между инвесторами, расчётная стоимость пая (при прочих равных условиях) снижается.

Рента может выплачиваться не всегда. Например, если доходов нет, потому что здания никто не арендует, то инвесторы ничего не получают. Но если доходы от сдачи недвижимости в аренду поступают, то инвестор вправе рассчитывать на получение ренты только при условии, что правилами доверительного управления предусмотрена выплата такого дохода.

Вся информация о фонде содержится в специальном документе, который называется «Ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде». Там инвестор может ознакомиться со стратегией, рисками, комиссией за управление, а также основными результатами инвестирования в сравнении с актуальной инфляцией.

Как и где купить паи ЗПИФов

Закрытыми фонды называются потому, что у них есть ограничения на покупку и продажу паёв.

ЗПИФу необходим целевой объём средств для покупки определённых объектов недвижимости, поэтому обычно паи можно приобрести, только пока компания собирает деньги в фонд. Как только нужная сумма собрана, УК прекращает продавать паи и не гасит их до закрытия фонда.

Паи ЗПИФа могут обращаться на вторичном рынке, если это предусмотрено правилами доверительного управления фонда.

Также в правилах должен быть разрешён досрочный выход пайщиков до погашения паёв и закрытия фонда. Но по закону сама УК не может выкупать паи, поэтому инвесторы должны искать себе покупателей, в том числе на внебиржевом рынке.

Совершать сделки с паями ЗПИФов не так просто. Например, невозможно определить заранее, сколько времени потребуется на продажу паёв, потому что провести такую сделку можно, только когда найдётся покупатель.

Цена пая при этом зависит от множества факторов, определяющий из которых — совпадение цены, по которой инвестор готов продать паи, с той ценой, по которой на эти паи найдётся покупатель.

Но если УК зарегистрировала свой фонд на бирже, то задача упрощается: инвестор выставляет заявку на продажу пая через брокера. Сейчас на Мосбирже обращаются паи десятков ЗПИФов. Хотя количество сделок с ними небольшое.

Во что инвестируют ЗПИФы

Банк России предъявляет разные требования к активам ЗПИФа для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов.

Так, при формировании ЗПИФ, предназначенного для неквалифицированных инвесторов, УК не может инвестировать средства фонда в движимое имущество, кроме ценных бумаг и денег.

Однако у УК остаётся достаточно широкий перечень активов для включения в состав имущества фонда:

• •

  объекты недвижимости;

• •

  ипотечные ценные бумаги;

• •

  валюту и инструменты денежного рынка;

• •

  российские акции, облигации и другие ценные бумаги;

• •

  иностранные акции, облигации и другие ценные бумаги, в том числе те, по которым есть ограничения на торги или регистрацию прав.