Недвижимость 2025: ипотека снизится на 20–25%, цены вырастут слабо

В 2025 году объём выдачи ипотечных кредитов в России снизится на 20–25% в годовом выражении, полагают аналитики Альфа-Банка. Основными причинами замедления станут завершение программы общей льготной ипотеки и уменьшение числа сделок по IT-ипотеке.

Главное:

• Ввод жилья в 2025 году останется на уровне 2024 года, несмотря на возможные задержки при сдаче объектов.

• Правительство будет поддерживать рынок точечными мерами, включая субсидии девелоперам для проектов реновации и комплексного развития территорий.

• Рост цен на жильё в 2025 году ожидается умеренным — в пределах 3–7% в год, из-за жёсткой денежно-кредитной политики и ослабления спроса.

Мнение аналитиков Альфа-Банка

Ожидаем сокращения ипотечного кредитования в 2025 г. на 20–25% г/г в основном из-за прекращения общей льготной программы ипотеки и сокращения числа сделок по IT-ипотеке, условия которой стали строже. Напомним, что в I квартале 2024 года, когда ещё не было ажиотажного спроса, льготная ипотека обеспечила 31% продаж жилья, а IT-ипотека – 5%.

Правительство старается поддержать рынок жилой недвижимости, сохраняя программы семейной ипотеки, IT-, Дальневосточной и Арктической ипотеки, а в некоторых регионах распространило семейную ипотеку и на покупку жилья на вторичном рынке. Но это не может полностью компенсировать снижение ипотечных продаж.

Ввод жилья в 2025 г. останется стабильным, близко к показателям 2024 г. В сегменте многоквартирных домов будет построено около 49 млн кв. м (+7% год к году), несмотря на риск задержки сроков сдачи примерно 12% объектов. В случае роста долговой нагрузки у девелоперов правительство может предоставить точечные субсидии для проектов реновации и комплексного развития территорий.

Рост цен на недвижимость будет умеренным, мы ожидаем его в пределах 3–7% по итогам года. Годовой рост на первичном рынке жилья в марте 2025 года составил 8%, по данным СберИндекса. Причины скромной ценовой динамики — сдержанный спрос из-за высоких ставок и ужесточение макропруденциальных мер ЦБ для снижения рисков ипотечного кредитования.

Комфортный для рынка недвижимости уровень ключевой ставки около 15% может быть достигнут в конце 2026 г. Таков прогноз макроэкономического департамента Альфа-Банка в данный момент. Мы полагаем, что этот уровень комфортен для застройщиков и рынка как в отношении ипотеки, так и долговой нагрузки самого застройщика.

По нашему мнению, для девелоперов норма долговой нагрузки в текущих реалиях составляет около 3х. Во II квартале мы увидим техническое сокращение объёмов выдач ипотеки в сравнении с предыдущим годом из-за высокой базы — резкого роста спроса на общую льготную ипотеку год назад, перед её отменой.

Альфа-Инвестиции