Пока рынок жилья и ценных бумаг штормит, коммерческая недвижимость остаётся в позитивном тренде. Оценим динамику в этом сегменте и расскажем, как инвестировать в него с небольшой суммой.

Коммерческая недвижимость

В отличие от рынка жилья, который всегда на виду, рынок коммерческой недвижимости нечасто попадает в фокус внимания инвесторов. Во-первых, мало данных о ценах и доходности, во-вторых, сами объекты довольно дорого стоят.

Росстат, Росреестр и агентства недвижимости не ведут регулярной статистики, которая бы показала, как растёт стоимость метра коммерческой недвижимости. И посчитать это сложно, поскольку пришлось бы сравнивать разные типы объектов: участки, промзоны, офисы.

Однако существует как минимум один наглядный индикатор — это индекс складской недвижимости Мосбиржи, запущенный более года назад. Посмотрим, как он растёт, и что это значит для инвесторов.

Как оценить доходность

Индекс CREI интересен тем, что в его расчётную базу включены только реальные объекты: крупные (от 20 тыс. метров), современные (не ранее 2010 г. постройки), качественные (класса A) сухие склады.

Причём биржа ведёт сразу два индекса: ценовой (без учёта аренды) и полной доходности, то есть с учётом ренты, которую получают владельцы складов. Это позволяет чётко увидеть динамику и роста цен, и доходов от аренды.

Индекс складской недвижимости обновляет значения раз в месяц на основе данных, которые присылают владельцы объектов. Индекс не показывает, сколько стоит квадратный метр складов, но с его помощью можно понять, сколько на этом можно заработать.

Рост + аренда = 36%

В день запуска ценовой индекс CREI стоил 1000 пунктов, последнее значение на конец сентября — 1645 пунктов (+64,5%), в том числе +24% за последний год. Это и есть средний прирост цен на метр складской недвижимости.

Индекс полной доходности CREITR за год вырос с 2260 до 3079 пунктов, то есть в сумме прибавил 36%. С поправкой на сложный процент доходность аренды составила примерно 10% годовых ((1+0,36)/(1+0,24)=0,097).

Таким образом, коммерческая недвижимость в России, и прежде всего склады, находятся в растущем тренде. Рост цен опережает доходность банковских вкладов, а рента увеличивает доход ещё в 1,5 раза.

Как инвестировать

Самый доступный вариант — это закрытые паевые фонды (ЗПИФ) коммерческой недвижимости. Они позволяют покупать и сдавать в аренду крупные объекты в складчину, экономя деньги и время инвесторов.

Основное преимущество ЗПИФов — это низкий порог входа, один пай (акция) фонда стоит всего несколько десятков или сотен тысяч рублей. Главный минус — комиссии, которые удерживает управляющая компания.

УК Альфа-Капитал имеет большую линейку подобных фондов, а также управляет партнёрскими ЗПИФами. Наиболее интересные сейчас:

Список продуктов:

• •

  Активо пять

• •

  Активо шестнадцать

• •

  Складская коллекция

• •

  Активо девятнадцать

• •

  ЗПИФ Парус Логистика

Альфа-Инвестиции